Luật Nhà ở (sửa đổi): Những kiến nghị đáng lưu ý của HoREA

Thứ tư, 25/01/2023 | 07:00 Theo dõi CFĐT trên

Theo HoREA có một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng để phát triển nhà ở xã hội, hoặc chưa đảm bảo tính khả thi, hoặc chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của Việt Nam.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, “bất cập”, hạn chế của Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Theo HoREA, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đúng khi bỏ quy định “bắt buộc” chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 héc-ta (hoặc 2 héc-ta) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (quy định tại khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP). 

Bởi lẽ, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp vì nếu xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án này thì chi phí tạo lập quỹ đất rất cao (dù được miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao dẫn đến giá thành, giá bán nhà ở xã hội sẽ rất cao (theo tính toán thì giá bán có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2) vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và sau này thì người mua nhà ở xã hội tại đây còn phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng do cùng sinh sống trong khu vực nhà ở cao cấp, trung cấp. 

Cũng theo HoREA, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể đã không đúng khi không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần phát triển nhà ở xã hội và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)lại xác định trách nhiệm của Nhà nước “đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án”, nhất là thực hiện“đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”vìngân sách nhà nước cấp tỉnh có hạn.

Hiệp hội nhận thấy, để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thì phải có 02 chính sách quan trọng nhất, trước hết là chính sách tín dụng “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn” cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và phải có quỹ đất theo quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, mà muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự hợp lực của Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua 02 “kênh”: Một là, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội; Hai là, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Hiệp hội nhận thấy, khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 đã đúng khi quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về xã hội hóa đầu tư để huy động nguồn lực từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Nhưng trong thực thi Luật Nhà ở 2014 thì lại có “bất cập” tại văn bản dưới luật, bởi lẽ khoản 1, khoản 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) quy định các phương thức thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội” nhưng lại không phù hợp với thực tiễn nên không đi vào cuộc sống, Nhà nước không thu được “các khoản tiền này” vào ngân sách để phát triển nhà ở xã hội như các quy định “bất cập” sau: Bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án từ 10 héc-ta (hoặc từ 2 héc-ta) trở lên; Đối với dự án dưới 10 héc-ta (hoặc dưới 2 héc-ta) thì chủ đầu tư được lựa chọn hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở xã hội tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%; Nếu không có nhu cầu thì chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước quỹ đất 20% và được hoàn trả chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì ngân sách nhà nước sẽ không còn được bổ sung nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để góp phần cùng Nhà nước phát triển nhà ở xã hội, mà thực chất là cả người mua nhà ở thương mại khi trả tiền mua nhà là đã cùng chung tay đóng góp hỗ trợ cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội tạo lập được nhà ở xã hội, vì nghĩa vụ(trên đây) của chủ đầu tư đã được tính vào giá bán nhà ở thương mại. 

HoREA cũng cho rằng, nếu chỉ “trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn” thì số tiền này không lớn, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa, ngay cả thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỷ đồng nên trích 10% thì cũng chỉ được 756 tỷ đồng mà thôi. Với số tiền ít ỏi này thì khó thể “dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của các dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê”, nhất là Nhà nước không có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Hiệp hội đề xuất nên bổ sung thêm quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh “trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn” để phát triển nhà ở xã hội.

Theo HoREA, nếu bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn nhà ở xã hội, đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và sẽ làm cho “giấc mơ” của đông đảo người dân là người thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang muốn được mua, thuê mua nhà ở xã hội ngày càng xa vời.  

Hiệp hội này cũng cho rằng, rất cần thiết bổ sung quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” vào Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bổ sung một phần nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư là chủ trương lớn của Đảng nhằm huy động các nguồn lực xã hội của các thành phần kinh tế để góp phần phát triển kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội trong lĩnh vực nhà ở.

Hiệp hội đề xuất Nghị định của Chính phủ sau khi có Luật Nhà ở (mới)sẽ quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ của “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội” và sau khi hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì chủ đầu tư được bán toàn bộ sản phẩm của dự án nhà ở thương mại, như sau: 

“Chủ đầu tư nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền tương đương 20% tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Cũng theo HoREA, Khoản 1 Điều 78 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước để bán”là không hợp lý vì ngân sách nhà nước có hạn chỉ nên đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua; Khoản 1 Điều 78 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có “bất cập” khi bổ sung quy định “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nướcđể bán…”, mà trong các bản Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây đều chỉ quy định “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nướcđể cho thuê, cho thuê mua…”.

HoREA cho rằng, ngân sách nhà nước có hạn nên Nhà nước chỉ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và Hiệp hội tán thành nội dung khoản 2 Điều 78 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “2. Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán cho các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật này”.

PV
Theo VnMedia.vn Copy
Ngân hàng chỉ nên tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS có giá hợp lý

Ngân hàng chỉ nên tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS có giá hợp lý

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, chỉ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, giá phải hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân…
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Kiến nghị những bất cập

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Kiến nghị những bất cập

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) góp ý một số quy định “bất cập, hạn chế” của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
“2023 sẽ là năm có nhiều điều chỉnh của thị trường bất động sản”

“2023 sẽ là năm có nhiều điều chỉnh của thị trường bất động sản”

Trao đổi với chúng tôi, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, 2023 sẽ là một năm nhiều thách thức và khó khăn đối với thị trường bất động sản khi đứng trước các yếu tố bất khả kháng từ bên ngoài và những sự điều chỉnh cần thiết với thị trường vốn.
Kinh tế Eurozone lần đầu tiên tăng trưởng trở lại sau 6 tháng suy giảm

Kinh tế Eurozone lần đầu tiên tăng trưởng trở lại sau 6 tháng suy giảm

Theo S&P Global, chỉ số Flash PMI (chỉ số dự báo trước chỉ số PMI - chỉ số nhà quản trị mua hàng) của Eurozone trong tháng 1/2023 đã tăng lên 50,2 điểm so với 49,3 điểm trong tháng 12 vừa qua.
Giá vàng thế giới tăng cao nhất 9 tháng, hướng tới ngưỡng 1.940 USD/ounce

Giá vàng thế giới tăng cao nhất 9 tháng, hướng tới ngưỡng 1.940 USD/ounce

Giá vàng đã đạt mức cao nhất trong 9 tháng trong phiên giao dịch tại thị trường New York vào thứ Ba, 23/1 tức rạng sáng ngày 24/1 theo giờ Việt Nam.
Xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cách nào?

Xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cách nào?

Bộ Tài chính trình Chính phủ 2 phương án sửa Nghị định liên quan đến việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp vì còn nhiều ý kiến trái chiều...
Vỡ mộng từ bất động sản

Vỡ mộng từ bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng, trong khi lãi suất ngân hàng tăng vọt khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh nợ nần, phải bán tháo tài sản để trả nợ. Dù đã rao bán sản phẩm với giá rẻ nhưng vẫn không hấp dẫn được khách mua.
Chiến lược đầu tư bất động sản Châu Á- Thái Bình Dương năm 2023

Chiến lược đầu tư bất động sản Châu Á- Thái Bình Dương năm 2023

Trong bối cảnh các điều kiện kinh tế toàn cầu không mấy khả quan, Châu Á – Thái Bình Dương được chuyên gia đánh giá là điểm đến hấp dẫn về đầu tư bất động sản của thế giới. Theo đó, các hiệp định tự do thương mại và cạnh tranh chi phí thấp là những yếu tố tạo nên ưu thế của khu vực này, điểm sáng là các nước Đông Nam Á và Ấn Độ.
Thị trường khó khăn, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn giữ giá

Thị trường khó khăn, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn giữ giá

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2022, giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch) tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý III/2022. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu thị trường.
Thị trường nhà ở đi xuống làm tăng thêm thách thức cho nền kinh tế toàn cầu

Thị trường nhà ở đi xuống làm tăng thêm thách thức cho nền kinh tế toàn cầu

Thị trường bất động sản lung lay trên khắp thế giới gây ra một rủi ro khác cho nền kinh tế toàn cầu khi lãi suất cao hơn làm “xói mòn” tài chính của các hộ gia đình và làm trầm trọng thêm tình trạng giá nhà sụt giảm.