Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Hiện cả 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương, bộ ngành trong vòng 2 tháng. Dự kiến, các dự thảo luật này sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch thường trực VNREA cho biết, thời gian qua Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để lấy ý kiến công khai, rộng rãi.

“Với tinh thần góp ý cho hai dự thảo đã công khai trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng, tôi đề nghị các đại biểu góp ý trực tiếp vào các vấn đề, nhất là các vấn đề mới”, ông Hà nhấn mạnh.

Phó Chủ tịch thường trực VNREA nêu một số vấn đề cần được tiếp tục quan tâm thảo luận như là vấn đề nhà ở thương mại, vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, vấn đề cải tạo nhà chung cư cũ, cũng như quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là các loại hình kinh doanh BĐS mới như căn hộ biệt thự nghỉ dưỡng, lưu trú. Vấn đề về giao dịch BĐS thông qua sàn, vấn đề đào tạo cấp chứng chỉ giao dịch BĐS.

Việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Không chỉ thu hút đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản còn thu hút rất lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Đứng thứ hai trong tổng số 17 lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, sau công nghiệp và chế tạo. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2019, ngành bất động sản đóng góp 4,21% GDP, năm 2020 đóng góp 4,42%, bình quân trong 10 năm, đóng góp 4,5 – 4,7% GDP. Theo phương pháp tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bao gồm cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp, ngành bất động sản đóng góp nhiều hơn con số thống kê. Cụ thể, năm 2019 là 7,62% GDP. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đầu tư 1 mét vuông nhà ở cần 17 – 25 công lao động, đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia khoảng 200%. Chính vì vậy, để củng cố để nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách pháp luật cần được đưa lên hàng đầu, giải phóng nguồn lực, huy động sức sáng tạo, động lực phát triển mọi ngành nghề, mọi cá nhân, tổ chức xã hội. Đảng và Nhà nước đã đặt kế hoạch thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào cuối năm 2023. Tiến trình góp ý, sửa đổi các luật này đang rất sôi động, thu hút nhiều thành phần kinh tế, nhiều tầng lớp xã hội. Đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, hội viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Phát biểu tại Hội nghị, TS. Phạm Duy Nghĩa – Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright nêu quan điểm: “Chúng ta nên sửa thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản? Ưu tiên sửa những luật gì, sửa để đạt mục đích gì, về lâu dài nên làm như thế nào? Ngoài ra, hôm nay, tôi xin gợi ý tham khảo kinh nghiệm hiện đại hóa luật của Trung Quốc cho hoàn cảnh nước ta. Bây giờ mình sửa nhiều luật quá, làm như thế nào để ổn định. Liên quan tới thị trường bất động sản, chúng ta có hàng loạt luật: Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch; Luật Xây dựng và các Luật liên quan; Luật Nhà ở (khoảng 230 điều); Luật Kinh doanh Bất động sản (khoảng 100 điều); Pháp luật thuế và các loại phí; Luật Thanh tra, Kiểm toán, trách nhiệm hành chính – chính trị… Hôm nay, trong khuôn khổ hội nghị này, chúng ta thảo luận về khoảng 330 điều luật. Còn tổng thể, liên quan đến kinh doanh bất động sản, sẽ thảo luận khoảng 1000 điều luật cùng lúc. Làm thế nào để trong quá trình sửa luật thống nhất, tránh luật này chéo luật kia, chúng ta phải làm sao để các điều luật không mâu thuẫn lẫn nhau, làm thế nào để sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định”.

Theo TS. Phạm Duy Nghĩa: “Miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… chúng ta sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng kí riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. Tôi mong muốn, ở đây có chuyên gia bất động sản, Luật Dân sự, Luật Nhà ở… chúng ta đưa ra ý kiến thống nhất. Sở hữu chung cư 50 hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?”.

TS. Phạm Duy Nghĩa đề nghị phải quan tâm đến gốc của nó là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”… và ví von “Đừng làm nhiều cành xum xuê mà không để ý gốc, chi bằng tỉa bớt cho nhẹ càng”. Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành… trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Phát biểu tại hội nghị, TS. Cấn Văn Lực cho ý kiến về Luật Kinh doanh Bất động sản: “Lần này tuyệt vời là Bộ Xây dựng đưa vào căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vào luật, tuy nhiên cần định nghĩa rõ hơn. Hai là, làm rõ định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Ba là định nghĩa các loại hình BĐS được đưa vào đầu tư kinh doanh, tôi đề nghị bổ sung thêm các loại hình khác. Bốn là quan tâm BĐS công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản số. Năm là quy định rõ liên quan phí bảo lãnh gắn với nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng cũng mong muốn chủ đầu tư đứng ra trả. Sáu là, vấn đề mua bán giao dịch BĐS qua sàn hay không qua sàn. Theo tôi, thứ cấp thì nên thông qua sàn. Và nên cho phép bán thông tin dữ liệu BĐS. Cuối cùng là nên có một chương riêng về vấn đề tài chính bất động sản”

Đối với dự án sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, TS. Cấn Văn Lực nêu mười vấn đề cần lưu ý:

Một là, định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai không cần có giấy chứng nhận cần rõ ràng hơn, bởi khi ngân hàng làm hồ sơ, liên quan tài sản đảm bảo thì cần công nhận. Hai là, không nên mở nhà hàng karaoke, kinh doanh quán bar ở chung cư vì dễ mất an toàn, trừ nhà hàng, quán cafe. Ba là, về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, chúng ta đang lưỡng lự, theo tôi nên cho người nước ngoài có quyền sở hữu, nhưng nên phân vùng nhạy cảm An ninh quốc phòng và vùng kinh tế, xã hội nói chung. Bốn là nên có niên hạn sử dụng căn hộ chung cư, nhưng cần phân định rõ ràng hơn quy định 50 - 70 năm. Năm là vấn đề chung cư mini, buộc phải quản lý vận hành như chung cư bình thường. Sáu là khống chế giá đền bù khi tịch thu, thu hồi. Bảy là nên mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, không nên quy định cứng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Tám là làm rõ thêm một dạng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân. Chín là cho phép huy động vốn dể đặt cọc, 10-30% cũng là một khoản lớn với người mua. Mười là ứng dụng công nghệ thông tin, cải cách thủ tục hành chính trong quản lý nhà ở.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất và ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn. "Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, để có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó nên việc thống nhất cải tạo chung cư cũ không thể thực hiện được. Ngoài ra, tòa chung cư được làm từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian. Quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích khi sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”  - ông Quê dẫn chứng. Theo doanh nghiệp này, khi thiết kế chung cư đã có thể xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước. Nếu tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất vì khi chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, trước đây, khi sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai đã thông qua rồi. Sau này, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Bộ Luật dân sự được thông qua cùng thời điểm nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo dù thời điểm thông qua cùng lúc.

Ở góc độ Bộ Xây dựng, ông Khởi nhận định, hai luật này có tầm quan trọng, vừa là đầu kéo và đầu đẩy. Về câu chuyện đất đai, một số trường hợp, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án vì còn nhiều băn khoăn như vấn đề sở hữu chung cư, đất ở, đất khác, quyền mua nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội… Bộ Xây dựng cũng đưa nhiều cái từ Thông tư, Nghị định lên để luật hóa, tăng tính pháp lý. Ngoài ý kiến về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn cần có thêm ý kiến về Luật Đất đai để có sự thống nhất./.