Cơ hội đối với lĩnh vực bất động sản và xây dựng

Những thách thức

Theo TS. Cấn Văn Lực, đà phục hồi của kinh tế toàn cầu tương đối nhanh, trong đó Việt Nam cũng không ngoại lệ. Qua đây có thể thấy, cú sốc về dịch bệnh là cú sốc ngắn hạn. Trong khi tiến trình phục hồi phụ thuộc nhiều vào tiến trình tiêm phủ vắc-xin và xung đột Nga - Ukraine thì Việt Nam hiện đang đứng ở Top 10 quốc gia có độ phủ vắc-xin cao nhất.

Năm 2021, lạm phát toàn cầu tăng mạnh lên 3,3%, năm 2022 được dự báo tăng lên 4% nhưng theo chúng tôi, có thể tăng thêm 0,5 điểm phần trăm tức là đạt 4,5% nhưng sau đó sẽ dịu dần. Năm 2023, kỳ vọng sẽ quay về 3% khi tình hình xung đột ổn định hơn.

Lạm phát chủ yếu do các loại hàng hóa đều tăng như dầu khí, nhất là phân bón – điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến Việt Nam bởi 86% thành phần gia đình tại Việt Nam là tam nông, khi giá phân bón tăng sẽ tác động đến hoạt động sản xuất của người dân.

Tóm tắt tình hình kinh tế thế giới năm 2021 - 2022, kinh tế thế giới phục hồi nhanh trong năm 2021 (tăng 5,7%) nhưng năm nay đã gặp tác động kép (dịch bệnh, chiến sự) nên giảm đà tăng trưởng (tăng 4 - 4,5%), lạm phát tăng mạnh lên mức 3,3% năm 2021 và 4% năm 2022 sau đó hạ nhiệt dần (nguồn: IMF, Citigroup).

Rủi ro, thách thức chính là đại dịch Covid-19 còn phức tạp, địa chính trị phức tạp nhất là chiến sự Nga – Ukraine khiến giá dầu, giá vàng, chứng khoán… biến động mạnh và khó đoán hơn; giá cả, lạm phát sẽ còn tăng trưởng; thu hẹp các gói hỗ trợ, mua tài sản và tăng lãi suất; lợi nhuận biên của các doanh nghiệp bị thu hẹp.

Trong 2 tháng đầu năm 2022, nhiều chỉ số kinh tế quan trọng ghi nhận mức tăng như: GDP tăng 4,8 - 5,2% (quý I) so với cùng kỳ, CPI bình quân tăng 1,68%, chỉ số sản xuất nghiệp tăng 5,4%, bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đạt 876,03 nghìn tỷ đồng, kim ngạch xuất khẩu tăng 10,2%, kim ngạch nhập khẩu tăng gần 16%, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tăng 11,9%...

Dự báo cả năm 2022, GDP đạt 6 - 6,5%, CPI bình quân tăng 3,8 - 4,2%, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 7 - 7,5% so với cùng kỳ; kim ngạch xuất nhập khẩu tăng trưởng lần lượt 15 - 17%; cán cân thương mại tăng từ 4 lên 8 tỷ USD, tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 13 - 14%; vốn FDI đăng ký tăng 7 - 10%...

Các tổ chức thế giới cũng dự báo tăng trưởng GDP và CPI bình quân của Việt Nam năm 2022 với mức trung bình khoảng 6 - 7% với GDP và 3,8 - 4,2% với CPI. Đáng chú ý Citibank còn nhận định, GDP của Việt Nam có thể đạt 8,1% (phụ thuộc vào mức độ thực hiện chương trình phòng, chống dịch; chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội 2022 - 2023; chiến sự Nga - Ukraine).

Về triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2022, kinh tế thế giới vẫn tăng trưởng ở mức cao hơn trước dịch ( 3 - 3,5% - đã tính đến tác động chiến sự Nga - Ukraine); dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn năm 2022; kinh tế phục hồi, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn; chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023; đầu tư công được đẩy mạnh; kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn được đẩy mạnh; cơ cấu lại nền kinh tế, cải cách được thúc đẩy; RCEP bắt đầu có hiệu lực; tỷ giá, lãi suất cơ bản ổn định (dù có áp lực tăng).

Dù có rất nhiều động lực nhưng trong năm 2022, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với những rủi ro, thách thức. Theo đó, các rủi ro bên ngoài bao gồm rủi ro địa chính trị (chiến sự Nga - Ukraine); giá cả, lạm phát còn tăng mạnh; các nước thu hẹp các gói hỗ trợ, tăng lãi suất; lợi nhuận biên của doanh nghiệp tiếp tục bị thu hẹp; dịch bệnh còn phức tạp, phòng chống dịch còn thiếu nhất quán; tác động của dịch Covid-19 đối với các ngành kinh tế khác nhau nên phục hồi khác nhau; sức cầu còn yếu, dịch vụ phục hồi chậm; lạm phát tăng; rủi ro nợ công tăng, thâm hụt ngân sách và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ tăng (trong tầm kiểm soát); doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, nhất là về nhân sự; cơ cấu DNNN còn gặp nhiều thách thức, nợ xấu tăng.

Về tác động của chiến sự Nga – Ukraine đối với kinh tế toàn cầu, đến nay đã có khoảng 30 biện pháp trừng phạt chủ yếu của phương Tây đối với Nga trên 4 lĩnh vực: Tài chính - tiền tệ, năng lượng, vận tải, lĩnh vực khác.

Trong đó có 5 biện pháp trừng phạt rất mạnh: Phong tỏa tài sản của một số ngân hàng, tổ chức và cá nhân Nga (khoảng 1.400 tỷ USD); tách một số ngân hàng Nga ra khỏi hệ thống SWIFT; cấm các tổ chức thực hiện giao dịch tài chính liên quan đến NHTW Nga, Quỹ Tài chính Quốc gia và Bộ Tài chính Nga; cấm không vận, hạn chế vận tải biển và đường sắt, làm gián đoạn chuỗi cung ứng; hạn chế nhập khẩu xăng dầu và khí đốt từ Nga.

Tình trạng này khiến giá xăng dầu được dự báo sẽ tăng bình quân 30 - 40% so với năm trước, tăng trưởng kinh tế toàn cầu giảm 1 điểm %, lạm phát toàn cầu tăng 1 điểm %. Giá cả, lạm phát tăng nhanh, xói mòn đầu tư, tiêu dùng; ngân hàng trung ương vào thế tiến thoái lưỡng nan; thay đổi cục diện, thay đổi ưu tiên, chiến lược quốc gia; nhiều vấn đề xã hội phát sinh. Nhưng đây có thể là cơ hội của một số quốc gia.

Đối với Việt Nam, chiến sự Nga – Ukraine có thể khiến tăng trưởng kinh tế giảm 1,1 - 1,3 điểm %, lạm phát (CPI) tăng 0,8 - 1 điểm % ghi nhận hơn 4%.

Cơ hội đối với lĩnh vực bất động sản và xây dựng

Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, nền kinh tế phục hồi khá nếu Việt Nam thực hiện tốt Chương trình phòng chống dịch và Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023; quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2023 (ban hành tháng 12/2021).

Đáng chú ý, gói hỗ trợ phát triển nền kinh tế với quy mô 350.000 tỷ đồng tập trung vào 5 nhóm nhiệm vụ giải pháp chủ yếu bao gồm: Đầu tư nâng cao năng lực y tế, phòng chống dịch bệnh; đảm bảo an sinh xã hội, hỗ trợ việc làm; hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp; phát triển kết cấu hạ tầng và các giải pháp khác.

Về chương trình phục hồi lần này có trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng, giải quyết các vấn đề cấp bách, kịp thời, hấp thụ, có thời hạn.

Bên cạnh đó, các chính sách tài khóa như miễn giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí; gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất; tăng chi đầu tư phát triển; hỗ trợ lãi suất các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh.

Trong khi đó, các vấn đề về pháp lý đã và đang được tháo gỡ như Nghị định 148 năm 2020 về đất đai, Nghị định 69 năm 2021 về cải tạo chung cư cũ, Nghị định 30 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở….; 1 Luật sửa 9 Luật vừa được thông qua, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến sửa đổi năm 2022 - 2023, ban hành sửa đổi Nghị định về khu công nghiệp…

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng tăng lên, nếu năm 2020 là 40% thì dự kiến đến năm 2025 tăng lên 45% và đạt 50% năm 2030; chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, các quỹ REITs được thành lập, thị hiếu khách hàng thay đổi sau đại dịch.

Về đầu tư hạ tầng giao thông 2021 - 2025, các dự án đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021 - 2025 có tổng mức đầu tư là 147.000 tỷ đồng (120.000 tỷ đồng cân đối từ kế hoạch đầu tư công 2021 - 2025, còn lại từ Chương trình phục hồi) đang được đẩy mạnh triển khai; đầu tư cơ sở hạ tầng từ Chương trình phục hồi 2022 - 2023 (113.550 tỷ đồng); các chương trình đầu tư công khác (sân bay, cầu cảng, nông thôn mới...).

Trong năm 2021, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 12% với tổng dư nợ tín dụng đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ của nền kinh tế (cho vay nhà ở chiếm 65% tương đương 1,3 triệu tỷ đồng, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản; vốn tư nhân và vốn FDI đều ghi nhận mức tăng trưởng tốt; lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành gấp 3 lần năm 2020.

Về thách thức đối với thị trường bất động sản, nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh (trong 2 tháng đầu năm tăng 2%); Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường TPDN (sửa đổi Nghị định 153); các cuộc đấu giá đất đã tạo ra một mặt bằng không lành mạnh; giá bất động sản vẫn tăng, đặt ra câu hỏi liệu có điều chỉnh; Thông tư 16/TT-NHNN kiểm soát đầu tư của tổ chức tín dụng vào trái phiếu bất động sản; chương trình đánh thuế bất động sản.

"Tôi đưa ra 4 gợi ý giải pháp đối với doanh nghiệp như sau: Tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữa lao động, tăng năng suất, sử dụng mô hình 5Rs (Respond: Thích ứng, linh hoạt; Recover: Phục hồi càng nhanh càng tốt; Restructure: Tái cấu trúc; Re-invent: Đổi mới, sáng tạo (gồm cả chuyển đổi số); Resilience: Tăng sức đề kháng (khả năng chống chịu các cú sốc, gồm cả quản lý rủi ro). Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh bởi bất động sản xanh đang là xu thế, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới liên quan đến thay đổi hành vi của khách hàng; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro… là tất yếu". TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.