Gỡ vướng thị trường bất động sản

Ngày 11-3, Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia (ĐHQG) TP HCM tổ chức hội thảo khoa học "Phát triển bền vững thị trường bất động sản (BĐS) trong bối cảnh mới" nhằm tổng kết ý kiến, hoàn thiện báo cáo khuyến nghị chính sách để gửi đến các cơ quan trung ương.

Chống lãng phí nguồn lực

Phát biểu tại hội thảo, ông Vũ Hải Quân, Giám đốc ĐHQG TP HCM, cho biết diễn biến trên thị trường BĐS thời gian qua, nhất là các vấn đề về giải phóng mặt bằng hay trường hợp đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp (DN) BĐS..., đã cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định.

Theo các chuyên gia, sự phát triển của thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế thông qua thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, đầu tư nước ngoài; thúc đẩy ngành xây dựng, sản xuất vật liệu phát triển; giải quyết công ăn việc làm. GS-TS Nguyễn Thị Cành, Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM), cho rằng nguồn thu từ đất chiếm tỉ trọng lớn nhưng nguồn lực chưa được phát huy. Việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, đặc biệt là tình trạng quy hoạch treo, dự án "ma" còn nhiều, trong khi nguồn cung BĐS thiếu và nhà nước không có nguồn thu. Điển hình, dự án Bình Quới - Thanh Đa kéo dài 30 năm hay nhiều dự án quy hoạch treo 5-10 năm đã khiến giá trị đất không gia tăng, không tạo ra giá trị kinh tế - tài chính cho xã hội cũng như nguồn thu cho ngân sách.

Theo TS Trương Minh Huy Vũ, ĐHQG TP HCM, việc huy động nguồn lực thông qua đấu giá đất, cụ thể là vụ đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, được tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định pháp luật… là phương án tối ưu để gia tăng nguồn lực tài chính cho TP HCM. Thế nhưng, động thái "từ chối quyền mua" của DN đã cho thấy những kẽ hở cần được xử lý, bao gồm: quy trình đấu giá, khả năng thổi giá đất, nguồn tiền, khả năng rửa tiền qua BĐS... Từ đó, ông Vũ khuyến nghị chính sách liên quan đến đấu giá đất cần được thực hiện chặt chẽ, tạo sự đồng thuận để tối đa hóa nguồn thu.

Các chuyên gia cũng góp ý tăng mức xử lý vi phạm hành chính đối với cá nhân, DN không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm; nợ tiền sử dụng đất, thuế đất; xử lý nghiêm các dự án được giao đất nhưng chậm triển khai…

Tháo gỡ vướng mắc

Dưới góc độ DN, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều luật chồng chéo dẫn đến ách tắc thủ tục, gây lúng túng cho cả DN lẫn cơ quan quản lý nhà nước, từ đó khiến cung - cầu lệch pha. "Tình trạng sợ sai, tư duy "né" của cán bộ đã ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Trong khi đó, DN mua dự án đều dựa trên các quyết định, văn bản của các cơ quan nhà nước, đương nhiên được hiểu là dự án đã bảo đảm pháp lý. Nhưng với việc thanh - kiểm tra hiện nay thì dự án được phê duyệt có thể bị hủy bỏ, nhà đầu tư không được bảo vệ" - ông Dũng nêu thực tế và đề nghị bất hồi tố đối với những dự án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Liên quan đến khó khăn trong triển khai nhà ở xã hội (NƠXH), ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, phản ánh tất cả quy hoạch ở TP HCM không có khu vực nào phù hợp với xây dựng NƠXH. Việc ưu tiên tăng hệ số sử dụng đất cho DN làm NƠXH cũng không được áp dụng. "Khi làm NƠXH, theo quy định, chúng tôi được bán thương mại 20% nhưng phải đóng thuế trên toàn bộ dự án, tức việc ưu đãi chỉ trên lý thuyết. DN làm NƠXH muốn được ưu đãi lãi suất thì phải vay ở Ngân hàng Chính sách xã hội nhưng để vay được lại cực kỳ khó khăn" - ông Nghĩa kể thêm vướng mắc.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, cho rằng nhà nước cần có chính sách để DN tiếp cận đất đai một cách thuận lợi. Lâu nay, nhiều luật không đồng nhất khiến DN gặp khó khăn, ví dụ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)... Tuy nhiên, để tháo gỡ, ngoài sự chủ động của ngành xây dựng, cần sự vào cuộc của các bộ, ngành khác.

"Phải tạo được sự đa dạng trong hình thức tiếp cận đất đai. Hình thức đấu giá đất công được coi là minh bạch nhưng thiếu quỹ đất sạch hoặc DN đấu giá thành công rồi bỏ cọc, cho thấy còn nhiều vấn đề cần tháo gỡ. Trong hình thức chỉ định nhà đầu tư cũng cần có cơ chế, điều kiện để mở rộng dự án, định giá đất... Quan trọng là nhà nước cần xem lại khung giá đất vì giá theo khung hiện thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Đặc biệt, cần kiểm soát giá BĐS bởi hiện nay giá "nhảy như đàn t’rưng", lúc thấp, lúc cao..." - ông Khởi điểm một vài vấn đề cần tháo gỡ.

Các diễn giả tham dự hội thảo góp ý để thị trường BĐS phát triển bền vững, cách thu tiền sử dụng đất cũng rất quan trọng. Nhà nước hiện thu tiền 1 lần, gây ảnh hưởng đến năng lực tài chính của DN, buộc họ phải tính cách huy động vốn. Ngoài ra, nhà nước dường như bỏ lọt việc đánh thuế với nhiều dự án chậm đưa vào sử dụng nhưng không phải lỗi do nhà nước... 

Sửa luật

Ông Đỗ Ngọc An, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, cho biết ban được Bộ Chính trị giao chuẩn bị tổng kết Nghị quyết 19 về đổi mới, hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Qua tổng kết, vi phạm chính sách đất đai chiếm khoảng 70% trong tổng số các vụ cần xét xử.

Riêng việc đấu giá 4 khu đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, ông Đỗ Ngọc An cho hay TP HCM đang chuẩn bị báo cáo Bộ Chính trị về quá trình, kết quả đấu giá để Bộ Chính trị cho ý kiến. Việc đấu giá đất cũng đặt ra bài toán đối với cơ quan quản lý nhà nước trong việc sửa các luật liên quan đến giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư…