Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chia sẻ về việc khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chủ đầu tư đủ mạnh để đầu tư nhà ở xã hội: chính sách hỗ trợ mang tính khả thi cho đối tượng mua nhà ở xã hội và xử lý tình trạng đối tượng được mua nhà ở xã hội chưa đúng quy định.
Bộ Xây dựng nhận được chất vấn của Đại biểu Quốc hội Nguyẫn Tạo thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng (Quốc hội khóa XV), với nội dung: "Trong nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách thể hiện sự nỗ lực trong việc tạo dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở: nhưng tình trạng thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đến nay vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại kéo dài.
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; trong đó, quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có diện tích từ 2ha đến 5ha (trước kia là l0ha) trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, quy định này dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, làm cho ước mơ mua nhà của các đối tượng thu nhập thấp và công nhân ở các khu công nghiệp đang thực sự xa vời.
Kính đề nghị Bộ trưởng cho biết có giải pháp gì tham mưu cho Chính phủ trong thời gian tới để khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chủ đầu tư đủ mạnh để đầu tư nhà ở xã hội: chính sách hỗ trợ mang tính khả thi cho đối tượng mua nhà ở xã hội và xử lý tình trạng đối tượng được mua nhà ở xã hội chưa đúng quy định".
Liên quan đến vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết:
Liên quan đến quy định về dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội:
Tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội".
Tại khoản 1 và 3 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyển phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội '' và "Đất để xây dựng nhà ở xã hội bao gồm diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
- Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định: “1. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội " đã được sửa đổi tại Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP như sau: “1. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch phát triển khu công nghiệp; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề (trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội”.
- Tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định: “Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn” đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP theo hướng giảm quy mô sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại, khu đô thị bắt buộc phải dành quỹ đất 20% như sau: “1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc hiệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Những quy định trên đã góp phần tăng nguồn cung quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội, gián tiếp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và góp phần giảm giá bán nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho các đối tượng là người thu nhập thấp ở khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp có nhiều cơ hội tiếp cận và mua, thuê, thuê mua nhà ở, ổn định cuộc sống, yên tâm “an cư lạc nghiệp”.
Liên quan đến các giải pháp khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi và cơ chế khuyến khích chủ đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và chính sách hỗ trợ mang tính khả thi cho đối tượng mua nhà ở xã hội:
Sau khi gói 30.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội kết thúc năm 2016 thì ngân sách nhà nước không đáp ứng được nhu cầu về nguồn vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội. Theo số liệu báo cáo, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất bố trí trong kế hoạch đầu tư công trung hạn cho nhu cầu vốn hỗ trợ nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 là 18.977,5 tỷ đồng (trong đó vốn cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội là 9.000 tỷ đồng; vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội là 9.977,5 tỷ đồng). Tuy nhiên, đến nay Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng (mới chỉ đạt 24% so với nhu cầu giai đoạn 2016-2020). Đối với các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội, vì vậy, trong giai doạn 2016-2020 chưa có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Trong thời gian qua, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, ngành liên quan đề xuất Quốc hội, Chính phủ ban hành Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội. Theo đó, tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành 02 gói hỗ trợ tín dụng để phát triển nhà ở xã hội, cụ thể là: (1) Cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội; Tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ dồng; (2) Cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm thông qua hệ thống ngân hàng thương mại cho một số ngành nghề, lĩnh vực, trong đó có xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ; Tổng nguồn vốn để bù lãi suất là 40.000 tỷ đồng.
Đối với gói cho khách hàng cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, hiện nay thực hiện theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Ngân hàng chính sách xã hội, đến ngày 15/5/2022, đã giải ngân được 140 tỷ cho 749 khách hàng.
Đối với gói cho vay doanh nghiệp thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng cùng đã phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước trong việc xây dựng, trình ban hành Nghị định số 31/2022/NĐ- CP ngày 20/5/2022 về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, trong đó có chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Ngay sau khi Nghị định số 31/2022/NĐ-CP được ban hành, Bộ Xây dựng đã có văn bản đôn đốc các địa phương lập danh mục và nhu cầu vay vốn của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ trên địa bàn để tổng hợp, công bố theo quy định.
Về cơ chế chính sách hỗ trợ chủ đầu tư:
Để khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, Quốc hội và Chính phủ đã có các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như: miễn, giảm tiền sử dụng đất; hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp..., cụ thể:
- Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở thì giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
- Tại điểm a khoản 8 Điều 1 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) có quy định về miễn tiền sử dụng đất, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) trong dự án nhà ở xã hội. Nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 9 Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó: “Đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội quy định tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án xây dựng nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án. Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án.
- Tại khoản 2, 3 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, quy định: "Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành” và "Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối da không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu”.
Tuy nhiên, qua tổng kết, đánh giá thi hành Luật Nhà ở năm 2014 thì các chính sách ưu đãi trên vẫn chưa thực sự đủ mạnh để thu hút và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, đề xuất các chính sách mới để đưa vào dự thảo Luật sửa đổi Luật Nhà ở trình Quốc hội vào tháng 6 năm 2023.
Liên quan đến giải pháp xử lý tình trạng đối tượng được mua nhà ở xã hội chưa đúng quy định:
Vừa qua, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 về quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 6 Điều 64 đã bổ sung và quy định cụ thể hành vi vi phạm về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định và biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Đồng thời, Bộ Xây dựng đã có các văn bản đôn đốc các địa phương đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra các hành vi vi phạm trong việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội và xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ- CP, nhằm khắc phục một số bất cập, tồn tại này. Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc phạm vi thẩm quyền của Chính phủ thì còn có những nội dung tồn tại, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội và cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014.
Do đó, ngày 11/02/2022, Bộ Xây dựng có Tờ trình số 08/TTr-BXD trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/02/2022, Bộ Tư pháp thay mặt Chính phủ trình Quốc Hội Đề nghị của Chính phủ về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, đề xuất việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về nhà ở với 08 nhóm chính sách nhằm mục tiêu thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường (trong đó có nội dung về phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị, nhà ở công nhân và các nhóm đối tượng khác ...).
