Bất động sản vùng ven: Cung tăng, giá tăng

Các phân khúc đều tăng giá

Thông tin từ chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà (nha.chotot.com) cho biết, tính đến hết tháng 5/2022, đất nền khu vực lân cận TP.HCM tăng cả về giá lẫn nguồn cung, đáng chú ý nhất là 2 tỉnh Long An và Tây Ninh.

Chẳng hạn, ở Long An, nguồn cung đất nền tăng 81% trong 5 tháng đầu năm 2022, đặc biệt tại khu vực huyện Đức Hòa sau khi có thông tin huyện này sẽ được quy hoạch lên thành phố trực thuộc tỉnh, lượng cung tập trung chủ yếu quanh các con đường lớn như Tỉnh lộ 830, Tỉnh lộ 824 chạy qua xã Hựu Thạnh; Tỉnh lộ 10, đường Nguyễn Văn Dương chạy qua thị xã Đức Hòa...

Theo đó, giá đất khu vực này cũng tăng nhanh, ví dụ dọc đường Tỉnh lộ 830 thuộc địa bàn xã Hựu Thạnh, mức tăng qua các tháng 1-5 lần lượt từ 8,2 triệu đồng/m2 lên 8,5 triệu đồng/m2 - 11,3 triệu đồng/m2 - 15,6 triệu đồng/m2 và 17,1 triệu đồng/m2. Tương tự với đường Tỉnh lộ 824 (xã Hựu Thạnh), giá đất cũng tăng hơn gấp đôi trong 5 tháng qua, từ 5,2 triệu đồng/m2 lên 11,8 triệu đồng/m2.

Tại Tây Ninh, nguồn cung đất nền còn tăng mạnh hơn, đạt 102% tính đến cuối tháng 5/2022, tập trung xung quanh khu vực các con đường lớn đi qua địa phận các xã/thị trấn của huyện Gò Dầu, nhưng tốc độ tăng giá lại chậm hơn so với thị trường Long An, ví dụ đất nền bám Quốc lộ 22B thuộc địa bàn xã Hiệp Thạnh, mức tăng giá trong 5 tháng qua từ 3,2 triệu đồng/m2 lên 4,6 triệu đồng/m2, hay dọc đường 782 (xã Hiệp Thạnh), giá đất nền tăng từ 4,3 triệu đồng/m2 lên 6,7 triệu đồng/m2.

Với phân khúc nhà phố, số liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy, từ tháng 2/2022 đến nay, số lượng nhà phố tại Long An được rao bán tăng gần 50%, tổng lượng người quan tâm tìm kiếm tăng đều qua các tháng (trung bình 17%/tháng). Bên cạnh đó, tỷ lệ lượt liên lạc người bán để thực hiện giao dịch sau khi xem tin rao cũng tăng cao, đạt hơn 20% trong tháng 5/2022.

Trong đó, huyện Đức Hòa ghi nhận lượng cung nhà phố tăng mạnh nhất (đạt 67% từ tháng 2/2022 đến nay), chiếm đến 41,5% tổng nguồn cung nhà phố tại Long An, kéo theo mức tăng giá mạnh tại một số địa bàn như xã Tân Mỹ, giá nhà phố tăng từ 22 triệu đồng/m2 lên 28 triệu đồng/m2...

Với phân khúc chung cư, mức độ quan tâm cũng như mức giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong 5 tháng đầu năm 2022 đều tăng mạnh so với mặt bằng năm 2021. Trong đó, Hà Nội có tốc độ tăng giá căn hộ đạt 8%, cao hơn so với mức 5% của TP.HCM.

Lưu ý khi “bắt sóng” vùng ven

Tại Hà Nội, việc Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô mang đến nhiều kỳ vọng cho các dự án bất động sản bám dự án. Đơn cử, tại huyện Hoài Đức, ghi nhận tại các xã Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương, giá đất tăng thêm từ 10-15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái, phổ biến ở mức 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí một số khu vực trung tâm các xã còn lên tới 130-150 triệu đồng/m2.

TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, Vành đai 4 vùng Thủ đô sẽ làm tăng sức nóng thị trường bất động sản nơi tuyến đường đi qua. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cá nhân sẽ rất khó xác định mốc lộ giới, hành lang 2 bên tuyến đường cũng như ranh giới của những mảnh đất trong và ngoài quy hoạch, mốc giới nào là đất ở trong quy hoạch và đâu là khu được hay không được giao dịch.

“Dù mang đến nhiều cơ hội, nhưng việc bám sóng hạ tầng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt khi chưa rõ ranh giới quy hoạch”, ông Cường nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, quy hoạch hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản xung quanh khu vực quy hoạch, nhưng việc triển khai trong thực tế thường có độ trễ, nhất là với những dự án hạ tầng lớn, liên quan đến nhiều địa phương thì càng có nhiều vấn đề cần giải quyết trước khi triển khai. Đây là điều nhà đầu tư cần lưu tâm khi “bám sóng” hạ tầng.

Còn ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam lưu ý, nhu cầu nhà ở đang tăng rất nhanh ở các đô thị lớn và động lực tăng đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, do quỹ đất phát triển dự án mới khu vực nội đô ngày một khan hiếm, vướng mắc thủ tục pháp lý chậm được tháo gỡ, việc huy động vốn để đầu tư, phát triển dự án bị kiểm soát chặt… khiến nguồn cung sụt giảm mạnh, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu.

Ở góc nhìn khác, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, với khu vực ven đô Hà Nội, có 3 sản phẩm bất động sản có triển vọng tăng giá, đầu tiên là đất nền. Theo nghiên cứu Cushman & Wakefield Việt Nam, đất nền vùng ven Hà Nội hiện tăng 10-30% so với năm 2021. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ vì đây là loại sản phẩm có nhiều rủi ro nhất.

Thứ hai là nhà liền thổ, cũng là loại hình bất động sản hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng hay nâng cấp địa giới hành chính, nhưng có pháp lý rõ ràng hơn đất nền nên được đa số nhà đầu tư lựa chọn. Nghiên cứu của Cushman & Wakefield cho thấy, giá bán nhà liền thổ các địa phương lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên…, đã tăng 12% so với năm trước.

Thứ ba là căn hộ chung cư, đây là sản phẩm tương đối an toàn và không đòi hỏi nhiều vốn, nhưng khi đầu tư cần lưu ý tới đặc điểm phát triển cũng như việc thu hút đầu tư của từng địa phương, vì là những yếu tố quyết định khả năng sinh lời của dự án. Những địa phương tiềm năng là các huyện được quy hoạch lên quận của TP. Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng, bên cạnh đó là những địa phương công nghiệp trọng điểm, thu hút FDI tốt như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Vĩnh Phúc. Hiện nay, giá căn hộ chung cư tại vùng ven Hà Nội đã tăng 7% so với năm trước.

“Bối cảnh hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến nhiều yếu tố để đảm bảo an toàn cho dòng vốn và khả năng sinh lời hiệu quả, một trong số đó là lãi suất ngân hàng. Trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 bùng phát, chúng ta đã chứng kiến một thời kỳ tiền rẻ, khi lãi suất được giảm về mức rất thấp. Bây giờ đã khác, lãi suất ngân hàng đang tăng trở lại, cũng đồng nghĩa với việc gánh nặng nợ vay gia tăng, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính”, bà Trang Bùi lưu ý, đồng thời cho biết thêm, thời gian qua, một số ngân hàng đã ngừng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản và điều này có thể khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

“Một vấn đề quan trọng khác cần lưu tâm là không phải dự án nào cũng sinh lời tốt, nên nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư cũng như quy hoạch, pháp lý dự án”, bà Trang Bùi nói.