Bất động sản Hà Nội: Thu hẹp khoảng cách giữa khu vực thành thị và vùng lân cận

Xu hướng phát triển chung cư hướng ra ngoài trung tâm

Trong giai đoạn 2021-2025, ngân sách 8,93 tỷ USD đầu tư công sẽ tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội. Chỉ riêng tại Hà Nội, giai đoạn này sẽ có 460 dự án đầu tư trung hạn cho các dự án phát triển hạ tầng giao thông vận tải tại Thủ đô. Điểm nhấn trong năm 2021 là hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại Hà Nội đang thu hẹp khoảng cách về giá giữa khu vực đô thị và lân cận. Quy hoạch phân khu nội đô lịch sử đặt mục tiêu giảm dân số của khu vực, đồng thời khẳng định xu hướng phát triển chung cư hướng ra ngoài trung tâm, tạo điều kiện cho việc cải tạo, nâng cấp, cũng như tạo ra các dòng sản phẩm cao cấp nâng tầm vị thế thị trường. 

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự chênh lệch về giá bất động sản (BĐS) giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang dần thu hẹp nhờ những cải thiện về cơ sở hạ tầng như dự án Vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, các dự án cũng có nhiều tiện ích để bù đắp cho bất lợi về vị trí. 

Bên cạnh đó, việc nâng cấp và xây dựng hạ tầng giao thông còn hỗ trợ các dự án nhà ở gia tăng giá trị. Từ năm 2017, giá sơ cấp căn hộ tại quận Cầu Giấy đã tăng 14% mỗi năm, nhờ việc sở hữu các cơ sở chăm sóc sức khoẻ, giáo dục có chất lượng và hạ tầng kết nối thuận lợi. 

Giá sơ cấp căn hộ tại quận Long Biên cũng tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng, bao gồm nút giao thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường Vành đai 2. 

Với kế hoạch đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên các quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý.

Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung nhà ở đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Số liệu thống kê cho thấy, năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung căn hộ, thì chỉ riêng trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm và Đông Anh đã chiếm 32% thị phần. 

Dự báo, từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung căn hộ. Dữ liệu của Savills cũng cho thấy sự gia tăng trong nguồn cung biệt thự/liền kề tại các khu vực này, cụ thể: trong số 1.950 căn nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2021, Hoài Đức chiếm tới 31% thị phần, theo sau bởi Đông Anh với 21% và Hà Đông với 17%. 

Sức hút BĐS từ các tuyến đường vành đai

Thời gian gần đây, TP. Hà Nội đang đẩy nhanh tiến độ triển khai thi công hệ thống đường giao thông, đặc biệt là những tuyến đường vành đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô. Yếu tố này đã thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng mạnh, nhất là một số khu vực nằm gần tuyến vành đai, như: Vành đai 2, 3 và Vành đai 4...

Tính đến thời điểm hiện tại, trong bản đồ quy hoạch Thủ đô Hà Nội có 7 tuyến đường vành đai, gồm: Vành đai 1 cơ bản hoàn thiện (còn đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục); Vành đai 2, 2.5, 3 và 3.5 đang triển khai thi công; Vành đai 4 và 5 đã được Chính phủ chấp thuận chủ trương, tiếp tục nghiên cứu, lập quy hoạch. Việc kiện toàn hệ thống hạ tầng giao thông thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô, giúp cho giá trị tài sản xã hội ở khu vực hạ tầng đi qua tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là BĐS.

Khảo sát thực tế cho thấy một số khu vực có tuyến vành đai đi qua đang triển khai thi công, giá BĐS tăng nhanh thời gian gần đây. Đơn cử, như đường Vành đai 2 trên cao (đoạn từ Ngã Tư Sở - cầu Vĩnh Tuy), sau khi thành phố giải phóng mặt bằng mở rộng tuyến đường, hoàng loạt sản phẩm nhà ở trong ngõ được ra mặt tiền đều tăng bình quân gấp 3 - 4 lần giá trị trước khi mở đường. Một căn nhà diện tích chừng 50 m2 xây 4 tầng, trước khi mở đường giá khoảng 5 tỷ đồng, đến nay ra mặt đường đều được rao bán với mức giá trên 20 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, nhà đất ở những khu vực gần đường giao thông lớn, vẫn là “món ăn” ưa thích của nhà đầu tư Hà Nội. Vì vậy, mặc dù xảy ra dịch bệnh COVID-19, nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh. Điển hình, một số dự án nhà phố ở quận Hà Đông rao bán với mức giá kỷ lục như Dự án Kiến Hưng từ 200 - 250 triệu đồng/m2, dự án Him Lam giá bán chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2…

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, hệ thống đường vành đai đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều phối giao thông và việc xây dựng đường Vành đai 4 là vấn đề thực sự cấp thiết khi các tuyến đường kết nối khác đều đang quá tải. “Cũng giống như các đường vành đai 1, 2 hay 3, đường Vành đai 4 sẽ có lợi thế riêng đóng góp vào sự phát triển kinh tế của Hà Nội, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản”, ông Võ nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, tuyến đường Vành đai 4 có tổng chiều dài gần 110 km, đi qua 5 địa phương, trong đó đoạn đi qua địa bàn Hà Nội dài hơn 56 km, bắt đầu từ Sóc Sơn với điểm đầu tại đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai, qua cầu Hồng Hà, Hoài Đức, Hà Đông, Thường Tín, đến Văn Lâm (tỉnh Hưng Yên), rồi sang địa giới hành chính tỉnh Bắc Ninh… Tất cả những khu vực mà tuyến đường đi qua sẽ đều hâm nóng thị trường bất động sản. 

“Những nơi hiện nay là đất ruộng, làng xã nghèo, khi tuyến đường Vành đai 4 đi qua sẽ phát triển đồng bộ về đường xá, ánh sáng, đèn cao áp, các đường gom... Theo đó, hạ tầng giao thông xung quanh Hà Nội sẽ trở nên thuận tiện hơn, phù hợp phát triển những khu đô thị vệ tinh, từ đó làm thay đổi bộ mặt khu vực này, hứa hẹn nhiều tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản nơi đây”, ông Cường cho biết.

Hạ tầng giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, thị trường BĐS chính là lĩnh vực đầu tiên được hưởng lợi từ việc này. Có thể thấy, không chỉ là điểm sáng trong việc giải bài toán giao thông Thủ đô, các dự án về phát triển hạ tầng còn hỗ trợ sự phát triển và các hoạt động của thị trường bất động sản của thành phố cũng như các khu vực lân cận. Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng tích cực về tốc độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông của Hà Nội, hiện đã manh nha tình trạng giá đất chạy trước quy hoạch, gây sốt ảo. Vì vậy, các nhà đầu tư BĐS cũng cần phải nghiên cứu và thận trọng khi đầu tư.