Thời gian qua, mô hình “nhà đổi nhà” - "home for home" đang làm thị trường bất động sản "dậy sóng". Luật sư Lê Hằng, TAT Law Firm cho rằng người mua nhà cần hết sức tỉnh táo để đưa ra quyết định, tránh các rủi ro về tài chính
Thời gian qua, mô hình “nhà đổi nhà” - "home for home" đang làm thị trường bất động sản "dậy sóng". Luật sư Lê Hằng, TAT Law Firm cho rằng người mua nhà cần hết sức tỉnh táo để đưa ra quyết định, tránh các rủi ro về tài chính
Theo nghĩa thông thường, "đổi nhà" là việc hai bên cùng có nhà và thỏa thuận đổi chác cho nhau, nếu chênh lệch giá trị thì phải bù thêm tiền.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau”, còn Luật nhà ở tuy không nêu ra khái niệm về đổi nhà, nhưng quy định về các trường hợp đổi nhà cụ thể: “Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình ...” và “khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Tuy nhiên, đối với mô hình "nhà đổi nhà" - "home for home" một số dự án đang triển khai hiện nay lại không có bất cứ Hợp đồng đổi nhà nào, mà khách hàng tham gia giao dịch với chủ đầu tư và ngân hàng bằng các giao dịch độc lập theo Hợp đồng mua bán căn hộ và Hợp đồng tín dụng.
Về bản chất, mô hình này không có việc đổi nhà, mà vẫn là bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó chủ đầu tư làm việc với ngân hàng để thu xếp phương án tài chính đối với khoản vay trả góp cho người mua nhà. Người mua nhà thế chấp chính tài sản hiện có của mình (nhà cũ) để bảo đảm cho khoản vay (thường là 30% giá trị căn hộ) và đồng thời thế chấp cả căn hộ dự kiến mua (nhà mới) của chủ đầu tư để vay nốt số tiền còn lại.
Tóm lại, thực chất mô hình “nhà đổi nhà” hiện nay chỉ là một cách gọi, hoàn toàn không phản ánh bản chất của việc đổi nhà theo luật, cũng như theo tư duy thông thường của chúng ta. Đây vẫn là giao dịch mua nhà hình thành trong tương lại của người mua nhà với chủ đầu tư dự án, tên gọi mới nhưng bản chất cũ.
Mô hình "nhà đổi nhà" khiến khách hàng xuống tay vay 100% giá trị nhà mới bằng hai Hợp đồng tín dụng và thế chấp tài sản với ngân hàng. Theo đó, ngôi nhà cũ của người mua phải được các bên thẩm định, có giá tối thiểu 30% giá trị ngôi nhà mới để các bên giải ngân 30% giá trị thanh toán, còn lại 70% sẽ được ngân hàng giải ngân, khi khách hàng tiếp tục thế chấp ngôi nhà mới.
Như vậy, cùng một lúc, khách hàng phải đem cả hai ngôi nhà đi thế chấp cho ngân hàng. Khi khách hàng đã tham gia vào mô hình “nhà đổi nhà” và khi ký kết hợp đồng với ngân hàng thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của khách hàng sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán hàng tháng gồm cả tiền gốc và lãi cho phía ngân hàng.
Trong trường hợp khách hàng không đủ điều kiện thanh toán, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, thu nhập bấp bênh như hiện nay, dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì cả hai ngôi nhà này hoàn toàn có thể bị ngân hàng xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Khi đó người mua nhà sẽ mất "cả chì lẫn chài".
Vì thế, người mua nhà trước khi tham gia mua nhà theo mô hình này cần nghiên cứu kỹ, đặc biệt là Hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Các điều khoản trong Hợp đồng tín dụng thường khá chặt đối với người vay, đặc biệt là điều khoản về lãi suất vay bị “thả nổi” trong một thời gian dài (có thể lên tới 35 năm), khiến rủi ro tín dụng tăng lên.
Theo một hợp đồng được thân chủ cung cấp, lãi suất chỉ cố định áp dụng trong 24 tháng đầu và thả nổi trong thời hạn vay kéo dài đến hơn 420 tháng, sẽ đẩy người vay vào những tình thế bất lợi. Trong trường hợp người mua không đủ tài chính chi trả thì ngân hàng có quyền giữ 02 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gồm nhà cũ và nhà mới để thanh lý. Do đó, nguy cơ khách hàng mất cả hai căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.
Về pháp lý, có thể thấy rằng đây là mô hình có lợi cho các chủ đầu tư bất động sản và ngân hàng trong giai đoạn dịch bệnh khó khăn. Chủ đầu tư được nhận đủ đến 100% tiền bán nhà và có nguồn khách hàng tiềm năng. Đối với ngân hàng thì cung cấp được các Hợp đồng tín dụng cho những khoản vay lớn có tài sản đảm bảo. Ở một góc độ nào đó, thì người mua nhà được thu xếp một khoản vay với tỷ lệ khá cao, lên tới 100% giá trị căn nhà mới mà không cần vốn tích lũy ban đầu.
Tuy nhiên, dưới góc độ người mua nhà, mô hình này tiềm ẩn một số rủi ro. Người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Ngoài ra, rủi ro liên quan đến mức độ triển khai dự án dựa trên năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng cần được tính tới, đây là tiêu chí chung đối với bất kỳ giao dịch bất động sản thông thường nào.
Về việc có nên tham gia hay không, sẽ không có câu trả lời tuyệt đối với người mua nhà trong trường hợp này. Mô hình nhà đổi nhà, chỉ phù hợp đối với những khách hàng có tình hình tài chính, thu nhập thực sự ổn định.
Trường hợp nếu có tham gia mô hình nhà đổi nhà, khách hàng cần cân nhắc khả năng thanh toán hàng tháng dựa vào nguồn thu ổn định từ đâu, khả năng trả nợ và thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp nguồn thu không như dự tính, đàm phán với tổ chức tín dụng để kiểm soát lãi suất, thời hạn vay.
Hiện thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh Covid-19, người mua nhà cần có sự tỉnh táo lựa chọn để đưa ra quyết định tránh các rủi ro về tài chính. Đặc biệt, tại các dự án có giá nhà được chào bán cao hơn giá thị trường, để bảo vệ quyền lợi ích của chính mình, khách hàng cần cẩn trọng tìm hiểu kỹ, cần thiết phải có sự tham vấn các chuyên gia pháp lý khi mua nhà dự án theo chính sách nói trên, tránh cái lợi trước mắt là “bề nổi của tảng băng” mà không nhìn thấy những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra trong tương lai.
(còn nữa)
