HoREA: Bất cập của việc ban hành khung giá đất làm căn cứ xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất

Theo HoREA, Điều 4 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định 07 vùng kinh tế để xây dựng “khung giá đất”, mà mỗi vùng kinh tế lại có địa bàn quá rộng và có nhiều khác biệt, không thật tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội nên “khung giá đất” chưa sát với đặc điểm tình hình của một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Bên cạnh đó, Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định: “1. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương”; 

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”, nhưng lại không cho phép “cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất”, nên chưa sát và mâu thuẫn với yêu cầu phải “căn cứ vào thực tế của địa phương”, cũng như chưa phát huy trách nhiệm và tính chủ động của cấp tỉnh trong “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Do cơ chế trên đây nên “bảng giá đất” của các địa phương thường chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” nhân (x) với “bảng giá đất” để tính tiền sử dụng đất trong hạn mức của cá nhân, hộ gia đình khi làm “sổ đỏ”, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí…

Nhưng trên thực tế, khi áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định “giá đất cụ thể” để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án được “thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (theo Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013) thì một số người có đất bị thu hồi đã không đồng tình, dẫn đến khiếu kiện thậm chí có trường hợp khiếu kiện gay gắt, nên các địa phương điển hình là thành phố Hồ Chí Minh phải ban hành các “hệ số điều chỉnh giá đất” đặc thù cho từng dự án này thì mới thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng. 

TP. Hồ Chí Minh đã ban hành “bảng giá đất” giai đoạn 2020-2024 theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, nhưng thành phố chưa sử dụng thẩm quyền “cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất” (theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 96/2019/NĐ-CP) nên mức giá đất cao nhất của “bảng giá đất” tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 chỉ là 162 triệu đồng/m2 bằng với mức giá tối đa của “khung giá đất”.

(Ghi chú: Trong giai đoạn 2014-2019, thành phố quy định mức giá đất cao nhất tại 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 cao hơn 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Thành phố cũng đã quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” năm 2021 để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố theo 05 khu vực: Khu vực 1 là 2,5; Khu vực 2 là 2,3; Khu vực 3 là 2,1; Khu vực 4 là 1,9; Khu vực 5 là 1,7, dẫn đến “mức giá đất tối đa” năm 2021 của thành phố chỉ là 162 triệu đồng/m2 x 2,5 = 405 triệu đồng/m2.

Trong lúc giá thị trường tại các vị trí đất này cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất, thậm chí có tuyến đường lên đến hơn 01 tỷ đồng/m2, ví dụ: Mặt bằng 23 Lê Duẩn quận 1 đấu giá thành năm 2014 với giá trúng đấu giá là 1.430 tỷ đồng (477 triệu đồng/m2), cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), trong lúc giá đất theo bảng giá đất năm 2014 chỉ là 55 triệu đồng/m2;

Một dự án có diện tích khoảng 5.000 m2 tại trung tâm quận 1 được chuyển nhượng năm 2013 với giá khoảng 9.000 tỷ đồng tương đương 470 triệu USD tại thời điểm bấy giờ.