Dự án TMS Homes Wonder World: Rao bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, khách hàng cần cẩn trọng

Rao bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý

Căn cứ theo quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 (tháng 5/2021), dự án TMS Homes Wonder World (địa chỉ tại Đầm Cói, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc) do Công ty CP TMS bất động sản (TMS Land) làm chủ đầu tư giảm quy mô xuống còn hơn 143 ha.

Sản phẩm là 3274 lô đất nền được thiết kế cho 3 loại hình nhà ở khác nhau: liền kề 85 m ² – 150 m², nhà phố thương mại shophouse 102 m² – 180 m² và biệt thự 150 m² – 250 m²; 24 block nhà ở xã hội với tổng 1056 căn hộ, diện tích dưới 70m2. Đơn giá các lô đất tại dự án đang dao động trên dưới 30 triệu/m2 tùy loại hình và vị trí.

Ở thời điểm hiện tại, thông qua sàn môi giới, khách hàng có nhu cầu mua đất sẽ được hướng dẫn ký Hợp đồng vay, với mục đích đặt cọc. Ngay sau khi ký, khách hàng lập tức “xuống tiền” tối thiểu 15% giá trị lô đất, và thanh toán theo giai đoạn (từng tháng) tới 70% giá trị lô đất cho tới khi nhận được thông báo của chủ đầu tư về ký HĐMB dù dự án chỉ đang trong quá trình thi công hạ tầng kỹ thuật.

Trong vụ việc này, chuyên gia pháp lý nhận định: Việc tiến hành rao bán loại hình sản phẩm đất nền cho khách hàng thông qua Hợp đồng vay khi chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật làm nảy sinh một số vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng và chủ đầu tư theo pháp luật hiện hành.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;…

Bên cạnh đó, Quy định tại Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn...

Do đó, việc rao bán dự án bất động sản khi chưa chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng theo tiến độ dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Chuyên gia pháp lý cho rằng việc người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “vay vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật dễ dàng sa vào các dự án “bất khả thi” là điều khá phổ biến.

Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt. Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư..

Thỏa thuận này mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xây dựng, bàn giao căn hộ và sổ hồng. Khi đó, khách hàng và chủ thể liên quan phải thông qua khởi kiện tại Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ kiện thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án. 

Khách hàng cần cẩn trọng

Trong Hợp đồng vay nhằm mục đích “đặt cọc, giữ chỗ”, pháp nhân ký hợp đồng với khách hàng là Công ty CP Green Homes (doanh nghiệp non trẻ có liên quan tới TMS Group, do ông Nguyễn Bá Bảo Anh – SN 1995 làm Tổng giám đốc). Bên cạnh đó, khách hàng cũng nộp tiền trực tiếp vào tài khoản ngân hàng VPBank của công ty này.

Thể hiện trong Hợp đồng vay, khoản vay được Công ty CP Green Homes sử dụng cho mục đích thực hiện các hoạt động chuẩn bị đầu tư cũng như các hoạt động kinh doanh chiến lược của công ty. Lãi suất cho vay là 3%/năm. Số tiền vay này sẽ được đối trừ vào nghĩa vụ thanh toán của khách hàng khi ký HĐMB sau này. Tất nhiên, Công ty CP Green Homes sẽ không phải trả lãi vay cho khách hàng theo hợp đồng.

Theo chuyên gia pháp lý, Hợp đồng vay là hình thức lách luật của chủ đầu tư để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, hình thức này chứa đựng nhiều rủi ro cho khách hàng bởi lẽ pháp nhân ký hợp đồng vay không phải chủ đầu tư dự án, mục đích vay vốn và các điều khoản trong hợp đồng cũng không liên quan tới hoạt động kinh doanh dự án TMS Homes Wonder World. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, chủ đầu tư - Công ty CP TMS bất động sản hoàn toàn có thể “phủi tay”, chối bỏ trách nhiệm về mình.

Thực tế, kể từ thời điểm ngày 26/8/2020, Sở Xây dựng Vĩnh Phúc đã ra thông báo số 3067/TB-SXD, thông báo dự án TMS Land Đầm Cói chưa đủ điều kiện huy động vốn, bán sản phẩm. Sở Xây dựng khẳng định Chủ đầu tư dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, chưa được phép ký kết các hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.

Đồng thời, Sở Xây dựng khuyến khích người dân có bằng chứng về việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán sản phẩm dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư, đề nghị cung cấp về Sở Xây dựng, các cơ quan có liên quan (Công an tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Vĩnh Yên, UBND huyện Yên Lạc) để xem xét xử lý theo đúng quy định pháp luật.

Công ty Cổ phần Tập đoàn TMS, tiền thân là Công ty Cổ phần Quốc tế Thái Minh được thành lập năm 2004 và hoạt động theo mô hình tập đoàn đa ngành, gồm: Du lịch, bán lẻ, giáo dục, nông nghiệp công nghệ cao, năng lượng tái tạo, hạ tầng cơ bản và bất động sản. TMS Group hiện có các công ty thành viên: TMS Land, TMS Edu, TMS Travel, và TMS Food,…