Thách thức mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội

Nhà quản lý khẳng định đủ hành lang pháp lý

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán vào cuối năm 2022, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, với dự án nhà ở xã hội, trình tự, thủ tục liên quan đến nhiều hệ thống pháp luật khác nhau, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trình, ban hành và hướng dẫn thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhóm này để có căn cứ triển khai nhanh gọn hơn.

Theo ông Sinh, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 là nhiệm vụ trọng tâm, Bộ Xây dựng đã hoàn thành và trình đề án với nhiều giải pháp triển khai, từ cơ chế, chính sách tổng quan tới việc lập quỹ đất, danh mục dự án, lựa chọn chủ đầu tư…

“Đặc biệt, một điểm quan trọng là có phần giao nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội cho các chủ đầu tư lớn có đủ năng lực triển khai dự án. Hy vọng, với sự tham gia của nhóm nhà đầu tư này, nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, lao động phổ thông… sẽ được giải quyết nhanh hơn”, ông Sinh nói và cho biết thêm, việc chuyển đổi mục đích dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng được khuyến khích, với từng dự án sẽ có phương án chuyển đổi riêng, chẳng hạn dự án trước đây đã hoàn thiện các thủ tục thì xin điều chỉnh theo quy định hiện hành…

“Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoàn toàn có thể chuyển đổi sang nhà ở xã hội vì hành lang pháp lý đã có đủ ”, ông Sinh khẳng định.

Nhưng doanh nghiệp còn nhiều lấn cấn

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho biết, dù được nói là ưu tiên phát triển, nhưng làm dự án nhà ở xã hội gian khó trùng trùng vì quy trình không khác mấy so với một dự án nhà ở thương mại, hiện đối mặt với nhiều rào cản lớn về quỹ đất, nguồn vốn, quy hoạch, thủ tục pháp lý, quy định xét duyệt người mua…

Lấy dẫn chứng, ông Nghĩa cho biết, Khoản 1, Điều 56 - Luật Nhà ở năm 2014 quy định, trong quá trình lập quy hoạch, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ phần đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi xem xét các đồ án quy hoạch cấp phân khu 1/2000 trở lên thuộc thẩm quyền của UBND, rất hiếm trường hợp xác định cụ thể quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Việc trao trách nhiệm cho UBND các cấp phê duyệt mà không kèm theo các tiêu chuẩn bắt buộc là nguyên nhân chính khiến các đồ án quy hoạch hiện nay chưa xác định được chính xác quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Tương tự là quỹ đất phát triển các dự án nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, thông thường, các khu công nghiệp khi lập đề án chưa có các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nên nếu muốn bố trí quỹ đất làm nhà thì phải thay đổi toàn bộ kế hoạch phát triển nhà ở khu vực và khi đó, việc bố trí lại quỹ đất không hề dễ dàng.

Hay về nguồn vốn, việc hỗ trợ cho vay làm dự án và vay mua nhà ở xã hội mới được thể hiện trên Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng về phía cho vay là các ngân hàng lại chưa có hướng dẫn cụ thể…

“Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận, nhưng tiền bồi thường đất lại tính theo giá nhà nước vốn cao hơn 4-5 lần so với giá thị trường. Vừa phải đối mặt với thủ tục nhiêu khê, vừa bị khống chế lợi nhuận nên không mấy chủ đầu tư mặn mà với dự án nhà ở xã hội”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, có chủ đầu tư từng có ý định phát triển dự án nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, nhưng sau khi thấy một rừng thủ tục đã “bỏ của chạy lấy người”.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho hay, cách đây vài năm, đơn vị này thực hiện một dự án khu đô thị ở miền Trung, hiện đã đi vào giai đoạn cuối những vẫn chưa thể nghiệm thu để bàn giao.

“Cái khó là lúc đầu địa phương không yêu cầu phát triển nhà ở xã hội nên dự án không bố trí quỹ đất. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, chính quyền lại yêu cầu phải có hạng mục nhà ở xã hội mới có thể khép lại dự án, nhưng quỹ đất đã hết, doanh nghiệp lại đang gặp nhiều khó khăn nên không biết xử lý ra sao”, vị đại diện doanh nghiệp trên kể.

Một khúc mắc nữa được chỉ ra khi bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, đó là việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%, thay vì phải làm dự án nhà ở xã hội. Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, về cơ bản, giá nhà ở xã hội được cấu thành bởi 4 loại chi phí gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay và chi phí vận hành hậu bàn giao.

Trong đó, chi phí giải phóng mặt bằng gồm chi phí tư vấn, quản lý dự án theo định mức có sẵn, nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải chi thêm “phí ngoài” để thỏa thuận với người dân, nếu không có chi phí này thì gần như dự án không thể triển khai bởi không có được sự đồng thuận từ người dân và dù là chi phí hợp lý, nhưng chủ đầu tư lại không được hạch toán vào chi phí dự án, do đó cần được hợp thức hóa để đảm bảo quyền lợi cho cả 3 bên gồm Nhà nước (làm được dự án, đảm bảo an sinh), chủ đầu tư (được hạch toán để kích đầu tư dự án) và người dân (được đền bù đất theo giá thị trường).

Tương tự là chi phí xây dựng (hệ thống kết cấu kiến trúc, cơ điện…), đây là một loại chi phí lớn nên cần có chính sách hỗ trợ về thuế cho các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu để giảm chi phí này xuống, tạo dư địa giảm giá nhà.

Về chi phí lãi vay, việc quyết toán dự án thường được tính đến thời điểm bàn giao nhà, nhưng thực tế là không phải dự án nào cũng bán hết, mà vẫn còn tồn đọng sản phẩm, dẫn đến việc chủ đầu tư phải mất thêm chi phí vận hành, trong khi phí dịch vụ chưa thể thu để bù đắp.

Nhìn nhận về câu chuyện xin đóng tiền thay vì làm nhà ở xã hội, ông Duy cho rằng, Nhà nước nên cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng phần quỹ đất 20% trong các dự án để thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Nguồn quỹ này được dùng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hoặc cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay. Làm được điều đó, một mặt giúp điều tiết nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội, mặt khác sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn vay cho các chủ đầu tư, nâng cao tính khả thi của các dự án.