So sánh giá đất lúc trúng đấu giá với giá thị trường khi bán là khập khiễng

Thứ hai, 05/07/2021 | 11:26

Thời gian qua, một số dự án bất động sản có nguồn gốc đất đấu giá khi mở bán đã xuất hiện luồng thông tin cho rằng giá khi bán ra thị trường có mức giá quá cao so với giá gốc.

So sánh giá đất lúc trúng đấu giá với giá thị trường khi bán là khập khiễng
So sánh giá đất lúc trúng đấu giá với giá thị trường khi bán là khập khiễng

Cũng có những phương pháp tính lãi mang đến con số lợi nhuận khủng so với dự án thương mại khác. Tuy nhiên, quan điểm nhận định như vậy chưa hẳn là chính xác khi phân tích số liệu pháp lý được công bố cũng như các bước tăng giá thực tế theo diễn biến của thị trường. 

Để xác định mức giá khởi điểm của khu đất mang ra đấu giá được cơ quan chức năng tổ chức thực hiện với quy trình khắt khe, gắn với trách nhiệm đơn vị, cá nhân người phê duyệt các cấp theo quy định của pháp luật.

Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau.

Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND Thành phố, Sở Tài nguyên- Môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5.

Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên- Môi trường TP Hà Nội có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá Dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án này trên cơ sở nội dung công văn, tờ trình của các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên- Môi trường đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.

Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó là phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.

Qua khảo sát từ môi giới BĐS thổ cư khu vực Gia Lâm cho thấy, giá đất ở khởi điểm nêu trên đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của nhà nước. Lý do là giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội thì đất ở là 12.200.000 đồng/m2 (Khu đất giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá). Mặt khác, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất thương mại dịch vụ thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2.

Như vậy, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 cao hơn nhiều khi so sánh với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất cụ thể của dự án BĐS cùng khu vực.

Ví dụ, dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại khu tái định cư Trâu Quỳ, Khu đấu giá tiếp giáp đường nhựa rộng 22m (lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m), chưa có tên trong bản giá đất. Giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, đất ở là 12.200.000 đồng/m2 vào tháng 3/2019. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 5.728,8 m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng: 18.298.000 đồng/m2 (bằng 1,5 lần giá UB).

Hay như Dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018, giá khởi điểm: 14.100.000 đồng/m2. Tương tự một dự án trước đó thời điểm tháng 8/2017, Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng: 19.200.000 đồng/m2.

So với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cũng cao hơn nhiều. Cụ thể, Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm có diện tích 3.769.166 m2 đất (đợt 1) vào tháng 8/2018, giá đất theo Bảng giá nhà nước tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND: 12.400.000 đồng/m2 (đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ). Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 13.916.361 đồng/m2, bằng 1,56 lần giá UB.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 (Gia Lâm) tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ năm 2020.

Theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1 đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở có giá 14.030.000 đồng/m2 và đất thương mại dịch vụ có giá 8.942.000 đồng/m2

Hiện nay, tại vị trí dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo QĐ số 03/QĐ-UBND ngày 2/3/2020 của UBND TP huyện Gia Lâm là 1,4 lần.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars) đánh giá, so với giá đất nhà nước tại thời điểm định giá đất 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá và so với giá đất nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại thì giá đất khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 đều cao hơn. Ngoài ra, giá trúng đấu giá của các nhà đầu tư là khoảng 23 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá khởi điểm đấu giá.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh, các loại đất này là thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho nhà nước. Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3 ha đất ở liền kề và biệt thự và 1,9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.

“Tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý” – ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

“Về diễn biến của thị trường, giá đất hiện tại ở khu vực Trâu Quỳ được đẩy lên cao do có giai đoạn tăng nóng bởi yếu tố ảnh hưởng của dịch COVID-19, dòng tiền nhàn rỗi trong dân đã quay vào đầu cơ bất động sản. Đây là xu hướng chung của thị trường bất động sản cả nước trong thời gian vừa qua, tuy nhiên việc giá đất này có tiếp tục duy trì giá cao hay hạ nhiệt thì còn cần phải chờ xem diễn biến tiếp theo của thị trường”, ông Đính nhấn mạnh thêm.

Anh Ngọc

Theo cand.com.vn Copy
Nhà đầu tư đang ‘tháo chạy’ khỏi một số thị trường bất động sản tỉnh lẻ

Nhà đầu tư đang ‘tháo chạy’ khỏi một số thị trường bất động sản tỉnh lẻ

Thứ bảy, 03/07/2021 | 15:23
Việc khó cầm cự trước chi phí vốn lớn kể từ khi làn sóng Covid-19 thứ 2 bùng phát buộc nhiều nhà đầu tư phải “tháo chạy” khỏi một số thị trường trước khi rơi vào tình trạng phá sản.
Áp lực thiếu nhà ở giá rẻ đang gia tăng ở TP. HCM

Áp lực thiếu nhà ở giá rẻ đang gia tăng ở TP. HCM

Thứ sáu, 02/07/2021 | 17:39
Hiện tượng đô thị hóa trong thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi, khiến cho nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại các thành phố lớn, điển hình trong đó là TP. HCM.
Hà Nội sẽ công khai danh sách các dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý

Hà Nội sẽ công khai danh sách các dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý

Thứ năm, 01/07/2021 | 16:19
Mới đây, UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản gửi các sở ban ngành, Công an TP. Hà Nội, UBND các quận, huyện yêu cầu thực hiện chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong năm 2021.
Nhận định thị trường chứng khoán ngày 5/7: Thị trường chứng khoán lập đỉnh mới, dư địa tăng trưởng vẫn lan tỏa trong phiên sau

Nhận định thị trường chứng khoán ngày 5/7: Thị trường chứng khoán lập đỉnh mới, dư địa tăng trưởng vẫn lan tỏa trong phiên sau

Thứ sáu, 02/07/2021 | 16:14
Nhận định thị trường chứng khoán ngày 5/7: Các yếu tố tích cực như thanh khoản vẫn rất khỏe, thị trường lập đỉnh mới cùng điểm sáng là khối ngoại mua ròng quyết liệt đã tạo ra khả năng thị trường sẽ tiếp tục chinh phục những điểm mới trong tương lai.
Chỉ vài ngày sau phiên IPO đình đám ở Mỹ, ứng dụng gọi xe hàng đầu Didi bất ngờ bị Trung Quốc ‘cấm cửa’

Chỉ vài ngày sau phiên IPO đình đám ở Mỹ, ứng dụng gọi xe hàng đầu Didi bất ngờ bị Trung Quốc ‘cấm cửa’

Thứ hai, 05/07/2021 | 11:01
Cơ quan Quản lý Không gian mạng của Trung Quốc ngày 4/7 yêu cầu các cửa hàng ứng dụng di động gỡ bỏ ứng dụng gọi xe Didi Chuxing do vi phạm nghiêm trọng trong việc thu thập và sử dụng thông tin cá nhân của khách hàng.
Jeff Bezos nghỉ hưu ở tuổi 57 với 197 tỷ USD - gấp 739.489 lần lương hưu trung bình của người Mỹ

Jeff Bezos nghỉ hưu ở tuổi 57 với 197 tỷ USD - gấp 739.489 lần lương hưu trung bình của người Mỹ

Thứ hai, 05/07/2021 | 10:39
Tỷ phú giàu nhất thế giới Jeff Bezos sẽ rời bỏ vai trò CEO Amazon ở tuổi 57 với khối tài sản ước tính 197 tỷ USD. Trong khi giá trị ròng trung bình của người Mỹ khi nghỉ hưu ở tuổi 65 là 266.400 USD.
Hà Nội: Hàng trăm người nước ngoài được cấp sổ đỏ chung cư

Hà Nội: Hàng trăm người nước ngoài được cấp sổ đỏ chung cư

Chủ nhật, 01/08/2021 | 20:07
Mới đây, Sở TN&MT Hà Nội vừa cấp sổ đỏ cho hàng trăm tổ chức, cá nhân nước ngoài có căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố.
Danh sách 28 dự án tại Bắc Giang chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Danh sách 28 dự án tại Bắc Giang chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Thứ bảy, 31/07/2021 | 19:31
Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang vừa thống kê các dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư mới chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, khuyến cáo người dân cần tìm hiểu trước khi đầu tư.
Hà Nội: Cho phép 6 công trình giao thông cấp bách được thi công trong thời gian giãn cách xã hội

Hà Nội: Cho phép 6 công trình giao thông cấp bách được thi công trong thời gian giãn cách xã hội

Thứ sáu, 30/07/2021 | 21:14
Mới đây, Sở GTVT Hà Nội vừa chấp thuận cho 6 công trình giao thông cấp bách, trọng điểm được thi công khi Thủ đô thực hiện giãn cách xã hội phòng chống dịch Covid-19.
Dự án Dreamland Tây Hồ: Bộ Xây dựng 'bật đèn xanh' miễn giấy phép xây dựng sai quy định

Dự án Dreamland Tây Hồ: Bộ Xây dựng 'bật đèn xanh' miễn giấy phép xây dựng sai quy định

Thứ tư, 28/07/2021 | 21:47
Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng tổ chức kiểm điểm trách nhiệm trong việc hướng dẫn Công ty cổ phần đầu tư An Lộc được miễn giấy phép xây dựng công trình không đúng quy định tại Dự án Dreamland Tây Hồ - 107 Xuân La.
Cafe Khởi nghiệp