Phát triển “nhà ở thương mại giá thấp" để giải quyết nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân

Theo HoREA, nhiều nước có chính sách hỗ trợ, ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội (social housing) và nhà ở thương mại giá thấp (low-cost housing) thuộc loại “nhà ở giá phù hợp” (affordable housing) phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị. “Nhà ở giá phù hợp” bao gồm “nhà ở xã hội” và “nhà ở thương mại giá thấp”.

Hiệp hội nhận thấy, khái niệm “nhà ở giá phù hợp” có nghĩa rất rộng và linh hoạt, như căn hộ nhà ở xã hội 25 m2 có giá 500 triệu đồng với đơn giá 20 triệu đồng/m2 hoặc căn hộ nhà ở thương mại 25 m2 đơn giá 30 triệu đồng/m2 có giá bán 750 triệu đồng là “nhà ở giá phù hợp” đối với người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình thấp. Trong lúc căn hộ cao cấp loại studio 25 m2 đơn giá 60 triệu đồng/m2 có giá bán 1,5 tỷ đồng là “nhà ở giá phù hợp” đối với người có thu nhập cao.

Trong giai đoạn 2013-2016, Nhà nước thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 5%/năm trong thời hạn vay 15 năm đối với căn hộ nhà ở xã hội và cả căn hộ nhà ở thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng/căn. 

Thực tế này đã khẳng định trên thị trường bất động sản có loại sản phẩm “nhà ở thương mại giá thấp” có giá bán tương đương giá bán nhà ở xã hội, trong lúc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được hưởng bất kỳ ưu đãi nào, không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, không được ưu đãi về thuế và lãi vay. Nhưng cũng có thể các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp này đã chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí bán lỗ để vượt qua khó khăn trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng lúc bấy giờ.

Theo HoREA, tại thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp (giá phù hợp) rất lớn do đang có đến khoảng 1,9 triệu người đang thuê nhà để ở. Tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất có hơn 280.000 công nhân lao động, nhưng chỉ có khoảng 16% được thuê chỗ ở trong các khu nhà lưu trú công nhân và có khoảng 60% phải thuê phòng trọ, nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình, vừa chật hẹp, không có tiện ích, không có dịch vụ, không đảm bảo an toàn PCCC và qua dịch COVID-19 lại là nơi dễ lây lan dịch bệnh.

Cá biệt có doanh nghiệp rất lớn nằm ngoài khu công nghiệp như Công ty Pou Yuen có diện tích 110 ha với hơn 80.000 công nhân mà hơn 80% thuê nhà trọ ở huyện Bến Lức, hàng ngày có hàng trăm xe đưa đón vừa phát sinh vấn đề đi lại, vừa phát sinh vấn đề về phòng chống dịch bệnh. Đồng thời, với khoảng nửa triệu sinh viên mà các khu ký túc xá chỉ mới giải quyết được chỗ ở cho khoảng 25%, nên nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ, nhà trọ của các đối tượng (nêu trên) rất lớn.

Qua kết quả điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019, thì thành phố Hồ Chí Minh có 2.558.914 hộ. Số hộ quy mô nhỏ dưới 04 người/hộ là 2.018.471 hộ chiếm 79% tổng số hộ (trong đó, hộ có 1-2 người là 822.178 hộ chiếm 32,1%) mà phần lớn các hộ này có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp (giá phù hợp).      

Theo phân tích của HoREA, trong giai đoạn 2011-2020, nhà ở xã hội có mức giá không quá 15 triệu đồng/m2. Hiện nay, nhà ở xã hội nếu được hỗ trợ ưu đãi theo Luật Nhà ở 2014 thì có thể có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thị trường nhà ở thương mại có biên độ rất rộng, từ loại nhà giá thấp, bình dân đến loại nhà giá trung bình, loại nhà trung cao cấp, loại nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang.

Nhà nước tạo hành lang pháp lý để các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, kinh doanh các loại nhà ở có giá trung bình, nhà ở trung cao cấp, nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang theo cơ chế thị trường, không cần phải có chính sách ưu đãi.

HoREA cho rằng, đối với loại nhà ở thương mại giá thấp (giá phù hợp) thì rất cần thiết Nhà nước có cơ chế chính sách hỗ trợ, ưu đãi một phần để khuyến khích phát triển.

Phân khúc nhà ở thương mại giá thấp có mức giá không quá 25 triệu đồng/m2 do không có chính sách hỗ trợ, ưu đãi nên hiện nay gần như không có loại nhà này trên thị trường. 

Nếu có chính sách ưu đãi thì hoàn toàn có thể làm được nhà ở thương mại giá thấp (giá phù hợp) với mức giá không quá 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị đặc biệt và đô thị loại I là thành phố trực thuộc Trung ương; không quá 23 triệu đồng/m2 đối với các đô thị loại I khác và không quá 20 triệu đồng/m2 đối với các đô thị còn lại; Phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình có mức giá khoảng không quá 35 triệu đồng/m2; 

Phân khúc nhà ở thương mại trung cao cấp có mức giá trong khoảng 36-45 triệu đồng/m2; Phân khúc nhà ở thương mại cao cấp có mức giá khoảng trên 45 triệu đồng/m2 (khoảng 2.000 USD/m2) trong đó loại nhà hạng sang, siêu sang có mức giá rất cao, lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2.

"Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp (giá phù hợp) và nhà ở thương mại giá trung bình giữ vai trò chủ đạo trong thị trường bất động sản, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân là người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư", báo cáo của HoREA nêu rõ.

Hiệp hội hoan nghênh Bộ Xây dựng đã xây dựng “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp” để bổ sung vào “Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)”. Đồng thời nêu ý kiến đề xuất:

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở 2014 như sau: 

“3. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.

(2) Đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét xây dựng bổ sung các cơ chế, chính sách hỗ trợ với mức ưu đãi bằng khoảng 25% - 50% chính sách hỗ trợ, ưu đãi đang áp dụng cho nhà ở xã hội, để tạo điều kiện đẩy mạnh việc phát triển “nhà ở thương mại giá thấp (nhà ở giá phù hợp)”, để đáp ứng nhu cầu nhà ở và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và giảm bớt một phần gánh nặng cho ngân sách nhà nước, như sau:

1. Đề nghị giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Ghi chú: Dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

2. Đề nghị giảm 25% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp (Ghi chú: Dự án nhà ở xã hội được giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế TNDN). 

3. Đề nghị được vay ưu đãi với lãi suất khoảng 7,2 - 7,5 %/ năm trong 10 - 15 năm (bằng khoảng 1,5 lần lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội. Hiện nay, người mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất khoảng 4,8 - 5%/năm tối đa không quá 25 năm).

4. Người mua nhà ở thương mại giá thấp sau 05 năm thì được quyền bán, chuyển nhượng mà không phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được hỗ trợ khi mua nhà.  

5. Đề nghị nhà đầu tư được ưu tiên tiếp cận quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở có giá hợp lý bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

6. Đề nghị xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đơn giản, nhanh chóng đối với các dự án phát triển nhà ở có giá hợp lý. 

7. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát để đảm bảo mỗi đối tượng chỉ được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý một lần.