Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có báo cáo rà roát về một số “Bất cập, vướng mắc” do các quy định của pháp luật về nhà ở không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 gửi Bộ Xây dựng.
Theo đó, quy định của pháp luật về nhà ở gồm: Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2013 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 01 trường hợp nhà đầu tư: “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” (phải có 100% đất ở); Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) bổ sung thêm 01 trường hợp công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”; Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư”; Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) quy định: “2. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại: a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
|
| Ảnh minh họa |
Quy định của Luật Đất đai 2013 gồm: Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: “b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này”; Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”; Khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.
Quy định của Luật Đầu tư 2020 gồm: Điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định việc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp “a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai”.
Quy định của Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 gồm Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.
Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Do vậy, doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 là một căn cứ để được công nhận chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Do vậy, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do vậy, doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì có căn cứ để được xét công nhận chủ đầu tư.
Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2013 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (có hiệu lực trong suốt 05 qua kể từ ngày 10/12/2015 đến 31/12/2020) quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, dã loại trừ, không công nhận chủ đầu tư tất cả các trường hợp nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất 100% đất ở là không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Do vậy, tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 08/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư, nếu tính đến hết năm 2020 thì có đến 173 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian qua. Nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 173 dự án lên đến 173.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 17.300 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%); Nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 34.600 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 6.920 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuế phái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh; Các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 60.000 tỷ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh.
Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) cho phép thêm 01 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn loại trừ, không công nhận chủ đầu tư đối với tất cả các trường hợp nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).
Do vậy, rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của các quy định pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, lành mạnh.
Trên cơ sở rà soát, phân tích nói trên, Hiệp hội kỳ vọng Uỷ ban Thường vụ Quốc hội sẽ triệu tập Kỳ họp Quốc hội bất thường vào tháng 12/2021 để xem xét giải quyết một số vấn đề cấp bách, trong đó có Tờ trình số 376/TTr-CP ngày 05/10/2021 của Chính phủ đề nghị “Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 luật”, trong đó có đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) về hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư, như sau:
“1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công”.
Nếu quy định này được Quốc hội thông qua thì các nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc chi có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) sẽ được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Hiệp hội kỳ vọng Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ xem xét thông qua Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 Nghị định thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng. Trong đó, dự kiến sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP), như sau:
“2. Nhà đầu tư được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì được xác định là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại”.
Nếu quy định này được Chính phủ thông qua (đề nghị thực hiện thủ tục rút gọn để có hiệu lực kể từ ngày ký) thì các nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) sẽ được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, giải quyết được “ách tắc, vướng mắc” bấy lâu nay.
