Một số vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản

Thứ hai, 28/11/2022 | 17:55 Theo dõi CFĐT trên

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản báo cáo Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về một số vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản.

Về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án “đầu tư công”. Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 03 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (“dự án treo”), mà phần lớn là các dự án “đầu tư công” do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng (da beo), trong đó chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định “hệ số điều chỉnh giá đất” cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các “dự án treo” này đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Trong số 703 dự án thuộc diện “đang triển khai” (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì đang có khoảng 143 dự án bị “vướng mắc pháp lý” nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Bên cạnh đó, kể từ khi có Công văn số 342/TTg-V.I ngày 07/03/2017 của Thủ tướng Chính phủ “V/v tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo QĐ số 09/20017/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ” đến nay thì tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” thuộc các trường hợp do “sắp xếp lại, xử lý tài sản công” hoặc do “di dời nhà xưởng ô nhiễm” hoặc do “cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước” mà chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.  

Đồng thời, kể từ ngày 01/07/2015 là ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” không đồng bộ, không thống nhất với Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại, nên trong giai đoạn 2015 - 2020 thì thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm “đất ở và các loại đất khác” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” như đất ruộng, đất trồng cây cao su, đất nhà xưởng. 

Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì mới công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thêm 01 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác”. Hiện nay, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 02 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “100% đất ở” hoặc có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác” và Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).  

Bên cạnh đó, kể từ ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, nhưng do Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc diện Nhà nước quản lý (“đất công”) nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại nên tất cả các dự án nhà ở thương mại đều bị “tắc” thủ tục tính tiền sử dụng đất. Mãi đến khi ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì mới quy định cơ chế xử lý các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, nhưng trên thực tế đến nay mới chỉ có hơn phân nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có Thủ đô Hà Nội quy định tiêu chí các diện tích “đất công” nằm xen kẽ tách thành dự án độc lập.

Ngoài ra, còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị “dở dang”, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do “vướng” bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính. Các dự án “dở dang, da beo” này đã làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây “bức xúc” trong xã hội cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình “chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần”. Theo đó, “chủ đầu tư chính” chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện và các công trình hạ tầng xã hội của dự án; “Các chủ đầu tư dự án thành phần” có nghĩa vụ đóng góp tài chính và trực tiếp đầu tư xây dựng các công trình và được kinh doanh sản phẩm trong “dự án thành phần” của mình; “Chủ đầu tư chính” cũng đồng thời là một trong các “chủ đầu tư thành phần”.

Do “vướng mắc pháp lý” nên thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, công bằng, chưa an toàn, lành mạnh, chưa ổn định, bền vững, thể hiện qua mô hình thị trường bất động sản như hình “kim tự tháp bị lộn ngược đầu”, do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội. 

Tình trạng thị trường bất động sản bị “lệch pha cung - cầu”, “lệch pha phân khúc thị trường”, cơ cấu sản phẩm nhà ở bị mất cân đối đã dẫn đến hệ quả là tình trạng giá nhà đất tăng liên tục đi liền với các đợt “sốt ảo” giá nhà đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Theo HoREA, thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, bền vững có nguyên nhân do thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng, bởi lẽ thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng (chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng).

HoREA cũng chỉ ra “bất cập” về quy định chủ đầu tư thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; Vướng mắc, khó khăn trong thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”;Vướng mắc, khó khăn trong việc bảo đảm chỉ tiêu “quy mô dân số” và “đánh giá tác động giao thông” khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án...

Nhật Lâm
Theo VnMedia.vn Copy
“Vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của dự án bất động sản

“Vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của dự án bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.
Giá bán các phân khúc nhà ở cuối năm có sự điều chỉnh

Giá bán các phân khúc nhà ở cuối năm có sự điều chỉnh

Trước nhu cầu sản phẩm nhà ở được giữ vững, giá bán sơ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng. Còn thị trường thứ cấp dự báo có điều chỉnh về giá, đặc biệt là những sản phẩm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh các phân khúc có sự khác biệt…
Cuối năm, “thời điểm vàng” để đầu tư bất động sản nhà ở?

Cuối năm, “thời điểm vàng” để đầu tư bất động sản nhà ở?

Trước nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được giữ vững, giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng. Tại thị trường thứ cấp có thể xảy ra tình trạng điều chỉnh về giá, đặc biệt đối với những sản phẩm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh giá tại các phân khúc sẽ có sự khác biệt.
Lạm phát đình trệ sẽ thống trị năm 2023

Lạm phát đình trệ sẽ thống trị năm 2023

Theo các nhà đầu tư, lạm phát đình trệ là rủi ro chính đối với nền kinh tế toàn cầu vào năm 2023; do đó, hy vọng về sự phục hồi trên thị trường là quá sớm sau đợt bán tháo khốc liệt trong năm nay.
Vàng trong nước tiếp tục giảm giá phiên đầu tuần

Vàng trong nước tiếp tục giảm giá phiên đầu tuần

Giá vàng SJC trong nước đã mất thêm tới 200 ngàn đồng/lượng ở chiều bán ra trong phiên giao dịch đầu tuần, 28/11, khi giá vàng thế giới cũng đã giảm thêm tới hơn 6 USD/ounce so với phiên giao dịch trước đó...
Cuộc khủng hoảng dầu diesel đang diễn ra trên toàn cầu

Cuộc khủng hoảng dầu diesel đang diễn ra trên toàn cầu

Một cơn bão lớn trên thị trường dầu diesel toàn cầu đang diễn ra khi công suất tinh chế bị hạn chế và các kho dự trữ lại đang dần cạn kiệt khi mùa lạnh ở Bắc bán cầu bắt đầu.
Mua bán nhà khu đô thị Vạn Phúc - Kinh nghiệm 'xương máu' về BĐS

Mua bán nhà khu đô thị Vạn Phúc - Kinh nghiệm "xương máu" về BĐS

Bất động sản luôn là một lĩnh vực hấp dẫn với nhiều người. Với sự phát triển của các khu đô thị, thị trường bất động sản càng trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Trong đó, mua bán nhà khu đô thị Vạn Phúc được xem là một trong những điểm nóng trên thị trường BĐS. Nếu bạn đang có ý định mua bán nhà tại khu đô thị này, hãy cùng tìm hiểu thông tin chi tiết và kinh nghiệm quan trọng trong bài viết này.
Novaland, TPbank và Ricons ký kết hợp tác triển khai hoàn thiện dự án The Grand Manhattan, thắp sáng niềm tin về sự hồi phục của thị trường bất động sản trong năm 2023

Novaland, TPbank và Ricons ký kết hợp tác triển khai hoàn thiện dự án The Grand Manhattan, thắp sáng niềm tin về sự hồi phục của thị trường bất động sản trong năm 2023

Ngày 19/04/2023, Novaland cùng ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) và công ty CP đầu tư xây dựng Ricons (Ricons) đã ký kết thỏa thuận về việc hợp tác triển khai xây dựng hoàn thiện dự án Tổ hợp căn hộ - thương mại dịch vụ The Grand Manhattan (quận 1, TP.HCM).
Eurowindow Twin Parks - Tận hưởng phong cách nghỉ dưỡng 'tại gia' giữa Thủ đô

Eurowindow Twin Parks - Tận hưởng phong cách nghỉ dưỡng "tại gia" giữa Thủ đô

Sở hữu hệ thống vườn hoa, cây xanh và đường nội khu lát đá cao cấp, Eurowindow Twin Parks như một công viên thứ hai nằm đối diện công viên trung tâm Gia Lâm rộng gần 30ha, mang đến cho cư dân không gian sống đậm chất nghỉ dưỡng tại gia.
Bất ngờ với căn hộ chất lượng cách phố cổ 15 phút di chuyển

Bất ngờ với căn hộ chất lượng cách phố cổ 15 phút di chuyển

Hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng hiện đại khu vực và chỉ mất 15 phút để di chuyển đến phố cổ, cư dân Eurowindow River Park không chỉ nắm giữ cuộc sống chất lượng mà còn thuận tiện sinh hoạt, học tập, làm việc. 
Cafe Khởi nghiệp