Khơi thông nguồn vốn tín dụng bất động sản cách nào?

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước), dùng từ "khơi thông" vẫn chưa đúng lắm. Vấn đề đặt ra ở đây là có bao nhiêu dự án được phê duyệt hiện nay vẫn chưa triển khai, bao nhiêu dự án mà chủ đầu tư chưa tiếp cận được vốn ngân hàng và dự án đã được hoàn thiện tất cả thủ tục pháp lý rồi, thì mới cần khơi thông.

Còn tất cả dự án đang triển khai, đã ra sản phẩm, giá phù hợp hay không. "Cho nên tôi dùng từ kiểm soát làm sao để dòng vốn vào bất động sản làm sao để phát huy hiệu quả thì hay hơn", ông Hùng nói.

Với việc doanh nghiệp kêu khó tiếp cận vốn, vấn đề đặt ra là bao nhiêu đây là có bao nhiêu dự án được phê duyệt hiện nay vẫn chưa triển khai, bao nhiêu dự án mà chủ đầu tư chưa tiếp cận được vốn. Còn đối tượng mua 50 căn chung cư, mua 5 biệt thự thì không thể kêu được, những đối tượng đó là đầu cơ, mà đầu cơ thì phải xem xét lại.

"Anh mua xong bán với giá hợp lý chứ không phải anh mua vào lúc thị trường khan hiếm, anh đẩy ra xong yêu cầu vốn ngân hàng bơm vào cho anh, không có chuyện đó. Người dân khi đó tiếp cận các sản phẩm như thế nào? Cho nên doanh nghiệp kêu tôi hoàn toàn chia sẻ, hoặc đối tượng thực sự vay nhà để ở mà tiếp cận vốn khó khăn thì đúng là phải chia sẻ, còn lại việc vay vốn để đầu tư và vay vốn để kinh doanh thì rõ ràng cần phải kiểm soát", ông Hùng chia sẻ.  

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hùng cũng nhấn mạnh, "một lần nữa tôi nhắc lại ngành ngân hàng không bao giờ mong muốn giá bất động sản có những chao đảo và dẫn tới hệ quả giá bất động sản xuống dưới giá trị bởi 70% tài sản đảm bảo mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ của doanh nghiệp là bất động sản. Nếu bất động sản đi xuống, tức khách hàng khó khăn không trả được nợ, thì phát mại tài sản đảm bảo không đảm bảo. Cần đặt vấn đề phải kiểm soát làm sao cho thị trường bất động sản phát triển bền vững".

Vậy tín dụng bất động sản cần được kiểm soát theo hướng nào để hiệu quả, đặc biệt là với hoạt động đầu cơ? Tiêu chí hiệu quả, đúng và trúng ở đây nên được đánh giá như thế nào?

Trả lời cho câu hỏi này, ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, tiêu chí để thế nào là khoản vay đúng, trúng nó phải đạt được mức độ rủi ro phù hợp với ngân hàng thương mại (NHTM). Tất nhiên cái này có khuôn khổ chung nhưng từng NHTM có khuôn khổ để họ xác định mục tiêu rủi ro đến đâu. Điều thứ hai, họ phải đáp ứng được mục tiêu chủ yếu của ngân hàng vì ở đây chủ yếu là NHTM vì ngân hàng chính sách xã hội thì khác rồi. Thứ ba là giải quyết được mục tiêu của ngân hàng trong lĩnh vực thương mại, tín dụng. Họ hướng đến mục tiêu tín dụng vào lĩnh vực gì trong nền kinh tế quốc dân. Có ngân hàng đặt ra mục tiêu cho vay nông nghiệp nông thôn, cũng có ngân hàng đặt ra phát triển doanh nghiệp, công nghiệp.

Còn bất động sản chỉ là lĩnh vực nhỏ thôi. Tuy nhiên, tất cả mục tiêu nằm trong khuôn khổ như NHNN quy định, nếu là NHTM thì không được cho vay vào lĩnh vực bất động sản vượt quá 8% tổng số vốn vay.

Cũng theo ông Đinh Trọng Thịnh, tiêu chí thế nào là đúng trúng cho phát hành trái phiếu của DN thôi đã là bài toán rất khác, rất khó, không đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu theo Nghị định 153 thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới nhưng thị trường OTC của chúng ta lại chưa phát triển.

Các chủ thể kinh doanh chưa nắm được nên việc phát hành đúng, trúng cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành, các yếu tố. Vì thế không phải tự nhiên trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720 nghìn tỷ đồng thì trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu trái phiếu bất động sản.

Từ đó thấy được, quy định của chúng ta còn nhiều vấn đề nên khi có quản lý thị trường trái phiếu thì 3 tháng đầu năm khác ngay. Đến tháng 4, tháng 5 không còn trái phiếu bất động sản nào nữa. Như vậy có nhiều vấn đề khi chúng ta muốn huy động nguồn vốn tín dụng nói chung cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cơ chế cũng rất quan trọng, đó là vốn tự có hay vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn tín dụng nói chung. Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thông thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng thì có tỷ lệ khác.

Ví dụ như Trung Quốc, họ quy định huy động tín dụng nói chung trong đó có cả phát hành trái phiếu và vay ngân hàng là 1:1 nhưng với ngân hàng có thể là 1:5. Từ vốn đó mới quy định ra là vốn vay ngân hàng là bao nhiêu mới phù hợp nhưng chúng ta thì không có cái đó. Từ đó mới xảy ra chuyện, vốn chủ sở hữu là 1 nhưng phát hành trái phiếu gấp 47 lần, chưa nói vốn mà họ vay ngân hàng.

Nói chung, "chúng ta rất khó khi xem xét mạch khác nhau của vốn, ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ, đối vốn đầu tư mạo hiểm hoàn toàn khác, tỷ lệ khác nên việc đưa ra tiêu chí đúng trúng thì tùy tổ chức, tổ chức tín dụng, tùy giai đoạn", ông Thịnh chia sẻ.

Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Quốc Hùng, đây là câu hỏi đặt ra mà rất nhiều nhà quản lý cũng như bản thân tôi nghĩ là dựa theo tiêu chí nào, tuy nhiên tiêu chí nào thì cũng phải đảm bảo nguyên tắc chung. Thứ nhất, chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, đảm bảo đủ vốn, có kế hoạch sản xuất kinh doanh có hiệu quả, đối tượng khách hàng, có đáp ứng yêu cầu, thực tiễn hay không.

Đối với nhà kinh doanh bất động sản thì phải mua giá này, bán giá nào cho phù hợp, tài sản đảm bảo có đủ hay không, có vốn hay không. Tiêu chí của ngành ngân hàng là đáp ứng đủ điều kiện, là đảm bảo dự án có khả thi, đủ vốn tự có theo quy định của từng tổ chức tín dụng và thẩm định. Thẩm định phải đáp ứng tiêu chí của chính nhà kinh doanh, sản phẩm cung cấp ra thị trường, giá đưa ra phải phù hợp và liệu có hiệu quả không.

Trên cơ sở đó, vấn đề đặt ra là kinh doanh bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Từ đó, hệ số rủi ro phải tăng lên 150-200%. Khi anh đầu tư vào lĩnh vực này, anh phải chấp nhận tỷ lệ rủi ro và hệ số K như vậy.

"Tôi cho rằng đặt ra tiêu chí rất khó, mỗi đơn vị, mỗi ngành có một tiêu chí riêng nhưng suy cho cùng, đơn vị kinh doanh phải xác định vốn ngân hàng là vốn bổ sung, không phải cứ khó khăn là vay tín dụng", ông Hùng nói.

Theo ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), điều chỉnh dòng vốn đâu cho đúng và trúng? Tôi cho rằng, có những quy định mà chúng ta có thể hình dung được. Dòng vốn cần hướng vào những chủ đầu tư có đủ năng lực, năng lực triển khai dự án, những dự án có tính khả thi, những dự án có dòng vốn vào có thể triển khai được ngay, cơ sở pháp lý đầy đủ. Có những dự án được chấp thuận đầu tư nhưng vướng ở giao đất hoặc GPMB thì có vốn cũng không thể triển khai được.

Bao nhiều vốn cũng đứng đấy thôi. Dự án đầy đủ tính pháp lý, có tính khả thi cao… Đó là những cái hoàn toàn có thể đánh giá được.

Sau khi có dòng vốn, dòng tiền thì còn phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án. Cũng có những dự án qản lý dòng vốn nhỏ, dự án nhỏ nhưng không đủ xoay sở đối với dự án lớn, dòng vốn lớn. Việc nghiệm thu, đưa sản phẩm vào kinh doanh thì cái phương án kinh doanh đó có khả thi k, có phù hợp với thị trường không? Tất cả đều có thể đánh giá được.

Khó là vì rất nhiều tiêu chí để đánh giá. Còn cơ bản là có công cụ để thẩm định, đánh giá các khoản vay.

Tất nhiên những quy định chung, hạn mức thì các anh nói đầy đủ rồi, còn về góc độ quản lý thị trường bất động sản thì cũng đã có những quy định để tránh được những rủi ro, hướng vào dự án hiệu quả. Đương nhiên cũng có những trường hợp bỏ qua nhiều điều kiện hoặc đang có mối quan hệ thì bỏ qua những quy định…

"Nhưng nhìn chung không quá lo lắng về vấn đề này, tôi nghĩ sẽ có những điều chỉnh phù hợp", ông Dũng nói.