Dự án Flora Panorama: Bán nhà chưa đủ điều kiện, khách hàng cần lưu ý điều gì?

Rao bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý

Ngày 8/3/2021, UBND TP. HCM ban hành Quyết định số 770/QĐ-UBND chấp thuận đầu tư giai đoạn 3 – Công trình nhà ở thuộc dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn cho chủ đầu tư là Công ty CP NNH Mizuki (công ty liên doanh của Nam Long Group và 2 đối tác Nhật Bản - Hankyu và Nishi Nippon Railroad). Chung cư Lô CC6-7, Lô CC8-9 (tên thương mại Flora Panorama) chính là phân khu thuộc dự án.

Theo giới thiệu, Flora Panorama là dự án căn hộ thuộc dòng sản phẩm tiêu chuẩn Flora + của Nam Long Group. Đây là dự án đầu tiên chủ đầu tư này hướng đến tiêu chuẩn mid-end của quốc tế với hàng loạt cải tiến đáng giá về thiết kế kiến trúc lẫn vật liệu hoàn thiện. 

Tuy nhiên, có dấu hiệu cho thấy việc rao bán căn hộ tại Flora Panorama chưa đủ điều kiện pháp lý theo các quy định của pháp luật.

Khách hàng có nhu cầu mua căn hộ vào thời điểm hiện tại sẽ được hướng dẫn ký Hợp đồng đặt cọc, với mục đích đặt cọc, giữ chỗ. Khoản tiền đặt cọc tương đương 30% giá trị căn hộ (xấp xỉ 4 tỷ đồng), dù dự án chưa hoàn thiện phần móng và chưa đủ điều kiện ký HĐMB.

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, hành vi này làm nảy sinh một số vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng và chủ đầu tư theo pháp luật hiện hành.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Bên cạnh đó, Quy định tại Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Trên thực tế, việc người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật, sau đó gặp rắc rối là điều không hiếm.

Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất nhưng rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư,...

Thoả thuận này mang lại rủi ro cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xây dựng, bàn giao căn hộ và sổ hồng. Khi đó, khách hàng và chủ thể liên quan có thể phải thông qua khởi kiện tại Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài.

Thế chấp ngân hàng

Ở một diễn biến khác, ngày 9/11/2021, Công ty CP NNH Mizuki đã thế chấp quyền tài sản liên quan tới dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn – Lô CC3 (dự án Mizuki Park - Lô CC3) tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - Techcombank.

Giá trị tài sản bảo đảm được xác định là hơn 615 tỷ đồng, bao gồm quyền tài sản liên quan tới dự án; lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất của dự án; cũng như các khoản phải thu hình thành từ hợp đồng mua bán với khách hàng,…

Theo Luật Nhà ở năm 2014, với những dự án đã được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố; hoặc bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thế chấp dự án tại ngân hàng mang những rủi ro nhất định cho người mua căn hộ nếu chủ đầu tư không làm thủ tục giải chấp căn hộ trước khi bán. Có những trường hợp, khách hàng phải kiện chủ đầu tư, ngân hàng ra tòa để bảo vệ quyền lợi của mình do không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cần lưu ý, Công văn số 2975 của Sở Xây dựng TP. HCM ngày 30/3/2022 về việc xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán với 760 căn hộ chung cư Mizuki Park - Lô CC3 (tên thương mại Phân khu MP 6-7-8) nêu rõ:

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp một phần hoặc toàn bộ nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án thì việc bán, cho thuê mua nhà ở đủ điều kiện chỉ được thực hiện sau khi có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng theo quy định...

Theo nguồn tin, dư nợ vay trung hạn của Công ty CP NNH Mizuki tại Techcombank đang ở mức gần 216 tỷ đồng, tính tới thời điểm giữa tháng 3/2022.