HoREA vừa đề nghị bổ sung thêm quy định về “thực hiện bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi Thường vụ Quốc hội hoan nghênh Quốc hội xem xét gia hạn Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, đồng thời đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung thêm quy định về “thực hiện bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” và đề nghị giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 đã cho phép “doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư”, trong đó có “kinh doanh bất động sản” khi Quốc hội sẽ xem xét “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” tại kỳ họp lần thứ 3.
Gia hạn Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng
Trong công văn gửi đi, HoREA cho biết rất hoan nghênh Quốc hội khóa XV kỳ họp thứ 3 sẽ xem xét đề xuất gia hạn hiệu lực của Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, để đáp ứng yêu cầu của tình hình mới sau dịch CoViD-19 và các thách thức kinh tế toàn cầu, nhất là dấu hiệu gia tăng nợ xấu tại một số tổ chức tín dụng.
Đồng thời, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết “luật hoá” quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội để chẳng những cho phép xử lý “nợ xấu” là tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, mà về bản chất đây là hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản dưới hình thức “xử lý nợ xấu”, mà nên “luật hoá” để áp dụng chung cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng “dự án đầu tư có sử dụng đất” để đảm bảo tính công bằng và coi chuyển nhượng dự án là hoạt động bình thường theo nhu cầu của doanh nghiệp và nộp thuế chuyển nhượng dự án cho Nhà nước.
Bởi lẽ, điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản” khi “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” đã tạo điều kiện “ưu ái” cho các ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản.
Trong lúc các doanh nghiệp bất động sản “bình thường” muốn chuyển nhượng dự án bất động sản thì phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) theo điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định: “b) Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt” và theo khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Theo các quy định trên đây thì dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gây ra “nợ xấu” (do có chủ ý, hoặc không có chủ ý!?) tại các tổ chức tín dụng có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì lại được chuyển nhượng dự án khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Trong lúc các doanh nghiệp bất động sản “khỏe mạnh” không gây ra “nợ xấu” thì chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ).
Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị gia hạn Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Hiệp hội đề nghị “luật hoá” điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” để tạo điều kiện vừa xử lý “nợ xấu” tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, vừa áp dụng chung cho các hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản khác.
Đồng thời, đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013: “b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Đồng thời, đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Đề xuất sửa đổi một số nội dung của “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)”
Liên quan đến vấn đề này, HoREA kiến nghị bổ sung quy định “bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Hiệp hội nhận thấy, trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là “bên yếu thế”, nhất là các khách hàng là người tiêu dùng mua nhà để ở hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án bất động sản thường là “bên có lợi thế”.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Đây là quy định bắt buộc “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định một biện pháp là “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng” là đúng nhưng chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Như vậy, khi bán, cho thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có thể lựa chọn thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” hoặc thực hiện “bảo hiểm bắt buộc” để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Trên cơ sở đó, HoREA, đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 9 “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” như sau: Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng hoặc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Đồng thời, đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: Đồng thời, đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, hoặc thực hiện bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
HoREA cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015. Đồng thời, đề nghị bổ sung khoản 10 (mới) vào Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “10. Bảo hiểm rủi ro” cũng là một trong các “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Hiệp hội này cũng kiến nghị giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 cho phép “doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư”, trong đó có “kinh doanh bất động sản”.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 142 “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” theo hướng giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 cho phép “doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư”, trong đó có “kinh doanh bất động sản”, như sau:
“3. Doanh nghiệp bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp tái bảo hiểm nước ngoài chỉ được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư ở Việt Nam trong các lĩnh vực sau đây:
a) Mua trái phiếu Chính phủ;
b) Mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp;
c) Kinh doanh bất động sản;
d) Góp vốn vào các doanh nghiệp khác;
đ) Cho vay theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng;
e) Gửi tiền tại các tổ chức tín dụng.
4. Chính phủ quy định cụ thể danh mục đầu tư thuộc các lĩnh vực quy định tại khoản 3 Điều này và tỷ lệ vốn nhàn rỗi được phép đầu tư vào mỗi danh mục đầu tư nhằm bảo đảm cho doanh nghiệp bảo hiểm luôn duy trì được khả năng thanh toán”.
