10 kiến nghị giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh

Thứ nhất là kiến nghị tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Hiệp hội nhận thấy, việc nâng cao chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia như mới đây S&P và Fitch Ratings xếp hạng Việt Nam lên mức BB+ (mức ổn định) mà nếu được nâng hạng cao hơn thì rất thuận lợi trong việc huy động nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản

Cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản rất hoan nghênh nỗ lực và quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết liệt chỉ đạo xây dựng thể chế pháp luật theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong giai đoạn 2022 – 2025 và các năm tiếp theo. Bởi lẽ, “thương hiệu quốc gia”, “năng lực cạnh tranh quốc gia” mạnh sẽ hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ngược lại càng có nhiều “thương hiệu doanh nghiệp” mạnh thì càng góp phần xây dựng “thương hiệu quốc gia”, “năng lực cạnh tranh quốc gia” mạnh.

Đặc biệt là tại Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 01/06/2021, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu “làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng pháp luật” và ngày 22/04/2022, Thủ tướng Chính phủ khẳng định “Ai cố tình vi phạm pháp luật thì phải cương quyết xử lý nhưng không hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế” đã làm an lòng các nhà đầu tư và doanh nhân chân chính luôn chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật. 

Thứ hai, HoREA kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp  không phải là đất ở”, nhưng, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung quy định để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với quy định của Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 giúp làm tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung nhà ở để kéo giảm giá nhà trên thị trường.

Thứ ba, kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” chứ không “dấm dúi” chỉ định nhà đầu tư như đã có một số trường hợp đã xảy ra trước đây. Nhưng cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ”, “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc  thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Thứ tư, kiến nghị quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại.

Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” thì ở chiều ngược lại, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cũng “sòng phẳng” với nhà đầu tư có tầm nhìn, có năng lực, có “suất đầu tư” cao làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai thì nhà đầu tư đó “xứng đáng” được hưởng phần giá trị gia tăng từ đất.

Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách này để khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nhiều nguồn lực để làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai, thực hiện đúng nguyên tắc sử dụng đất “tiết kiệm, có hiệu quả” quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2013.

Thứ 5, HoREA kiến nghị đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 theo hướng áp dụng thống nhất với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV cho phép doanh nghiệp được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. 

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.

Thứ 6, hiệp hội này kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác:

Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20 héc-ta; không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên. Có nghĩa là, chủ đầu tư được huy động vốn 80-85% tổng mức đầu tư của dự án có sử dụng đất.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, thì trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án (chưa đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư rất cần các nguồn vốn bổ sung, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp.

Nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là “bà đỡ” để thực hiện dự án. Nhưng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng “siết”   tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

Bên cạnh đó, ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. 

Hiệp hội nhận thấy, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 09/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Trước mắt, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.   

Hiệp hội thống nhất với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. -

Hiệp hội đề nghị sửa đổi Luật Thuế theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác, để đảm bảo công bằng giữa các doanh nghiệp.

Thứ 7, HoREA kiến nghị tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội; Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (có tính khả thi):

Thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 02 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.

Vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Thứ 8 là kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Thứ 9, Hiệp hội này kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Cuối cùng, theo ông Lê Hoàng Châu, kiến nghị các địa phương ban hành, “chuẩn hoá” quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp “sổ hồng” cho người mua nhà.