Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 khiến các giao dịch về bất động sản cả nước lâm vào trạng thái ngừng trệ, Moonka (nền tảng mua chung bất động sản trên blockchain) nổi lên như một hiện tượng về hình thức đầu tư mới mẻ, ít vốn thông qua công nghệ. Tuy nhiên, mô hình này có thực sự hiệu quả và an toàn với các nhà đầu tư?
Dịch bệnh Covid-19 khiến hầu hết các giao dịch về bất động sản trên cả nước lâm vào trạng thái ngừng trệ. Trong bối cảnh đó, Moonka (nền tảng mua chung bất động sản trên blockchain) đã chia nhỏ các căn nhà phố có sổ đỏ thành 1.000 phần theo công nghệ mã hóa blockchain để chào bán rộng rãi. Nhà đầu tư có thể mua 1 hoặc nhiều phần, tùy theo nhu cầu.
Các nhà đầu tư mua chung bất động sản phải đăng ký thành viên trên hệ thống giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp (chứng nhận bằng token riêng do Moonka phát hành, gọi là MKA), sau đó nạp tiền và quy đổi sang các stablecoin như USDT/VNDC để đầu tư.
Sau khi thực hiện giao dịch thành công, hợp đồng (smart contract) sẽ gửi về ví nhà đầu tư một token chứng nhận cổ phần (NFTs) quyền góp vốn tương ứng trong bất động sản. Đại diện lãnh đạo công ty khẳng định, căn nhà chào bán ra thị trường bằng hình thức này là tài sản hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh và minh bạch với tất cả nhà đầu tư.
Đồng thời, để tăng sự tin tưởng, Moonka sẽ đại diện các nhà đầu tư để giữ giấy CNQSDĐ (sổ đỏ). Bên cạnh đó, giấy tờ nhà đất luôn luôn có mặt tại văn phòng của Moonka 24/7, trình diện cho tất cả những nhà đầu tư nào có phần góp vốn trong tài sản đó.
Khi nhận được yêu cầu mua từ bên thứ 3, Moonka sẽ gửi lời đề nghị cho tất cả những nhà đầu tư đang sở hữu Token bất động sản đó. Nhà đầu tư tiến hành bỏ phiếu để quyết định, nếu trên 51% sẽ quyết định bán. Tiền lời sau khi bán được, sau khi đóng thuế cho nhà nước như một giao dịch bất động sản truyền thống, còn lại sẽ được chia cho nhà đầu tư.
Liên quan đến mô hình kinh doanh mới mẻ này, Luật sư Mai Thảo, Phó Giám đốc TAT Law Firm chia sẻ:
Ý tưởng chia nhỏ nhà ra bán đã có từ mấy năm trước. Có thể nói ý tưởng này sáng tạo, độc đáo và khá hay, giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng hơn trong việc bán sản phẩm của mình. Ngày nay, với sự phát triển của công nghệ, một số doanh nghiệp fintech đã áp dụng ý tưởng kinh doanh này vào thực tế thông qua công nghệ tài chính hay blockchain. Ưu điểm của việc chia nhỏ nhà ra bán khiến cho ai cũng có thể tham gia mua chung với số tiền đầu tư rất nhỏ.
Tuy nhiên, loại hình này sẽ có tiềm ẩn những rủi ro và phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai. Cụ thể, cần làm rõ:
Lúc này, những người mua phải đối diện với những khó khăn phức tạp như vấn đề sở hữu bất động sản, mâu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…
Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Một căn hộ nếu bán cho 1.000 người, đồng nghĩa với việc có 1.000 người là đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.
Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Theo đó, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản.
Để thanh khoản tài sản, nhóm mua có thể bán lại trên sàn giao dịch. Tuy nhiên, điều này lại không đơn giản như khi công ty bất động sản bán cho nhóm mua. Bởi nhóm mua là nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm nhiều cá nhân, tố chức…khi chuyển nhượng tài sản là bất động sản thì thủ tục bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật.
Với số lượng đông đảo chủ sở hữu như vậy để hoàn thành giao dịch đúng pháp luật cũng mất khá nhiều thời gian. Nhóm mua cũng có thể uỷ quyền cho công ty trung gian bán thay cho họ, tuy nhiên trước đó phải có 1.000 văn bản uỷ quyền có công chứng của nhóm mua cho công ty đó.
Ngoài ra, với hình thức này nhà đầu tư chỉ có thể mua bất động sản để đầu tư, không thể ở được do có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến tài sản cần phải có sự nhất trí 100% các chủ sở hữu. Điều này càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.
Các vấn đề phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy trì, tu bổ tài sản... và các rủi ro xảy ra đối với tài sản; các rủi ro pháp lý khác như khi một chủ sở hữu không may chết đi thì 999 người phải chờ đợi phụ thuộc vào người thừa kế của người chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản... Hoặc rủi ro phá sản với công ty nắm giấy tờ nhà đất như Moonka, thì việc tìm người mua tài sản cho 1.000 người bán là một vấn đề nan giải.
Với 1.000 người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì đây không còn là hình thức đầu tư bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng một mô hình kinh doanh “khoác áo bất động sản”.
Trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật. Thực tế, doanh nghiệp vẫn đang nắm giữ mọi quyền đối với nhà đất. Người mua không thể kiểm soát được bất động sản, không nắm giữ quản lý tài sản, không thể kiểm soát được giá cả, dòng tiền cũng như lợi nhuận.
Như vậy, bản chất doanh nghiệp đang huy động vốn từ việc đầu tư tài chính của các nhà đầu tư mà không có việc mua bán bất động sản ở đây. Doanh nghiệp chỉ “khoác lên mình chiếc áo bất động sản” để hưởng lợi ích từ nguồn vốn này. Và doanh nghiệp có thể tuỳ ý sử dụng nguồn tiền, còn người mua là nguồn để huy động vốn.
Đối với trường hợp này, các nhà đầu tư cần phải hiểu được những rủi ro có thể xảy ra để tránh việc tiếc nuối, mất hy vọng. Đồng thời nên tư vấn các chuyên gia, luật sư để có những lựa chọn đúng đắt phù hợp, tránh “tiền mất tật mang”.
Trong khi đó, trả lời báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cảnh báo, đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên không có bất kỳ quy định pháp luật nào cho hình thức này. Vì vậy, nó ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Thậm chí, có thể một số đơn vị lập lờ giữa mua chung BĐS và cổ phiếu, cổ phần.
“Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua BĐS hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu, hay với cổ phiếu thì có Luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua một phần BĐS là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao” - ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Theo giới thiệu, Moonka được sáng lập bởi: ông Nguyễn Tấn Phong, Chuyên gia tư vấn pháp lý và đầu tư BĐS, Ủy viên thường vụ Hội môi giới BĐS VN; ông Nguyễn Minh Trí, Kỹ sư trưởng về máy tính trong các dự án phần mềm ở các công ty trong và ngoài nước; ông Nguyễn Thanh Thiện, Kỹ sư phần mềm cao cấp 5 năm tại Google.
Đặc biệt, doanh nghiệp này đặt trụ sở tại Tortola Central, British Virgin Islands (BVI), nơi được coi là "thiên đường thuế" nổi tiếng trên thế giới. Hơn 50% công ty bị bêu tên trong “Hồ sơ Panama” đăng ký hoạt động tại BVI.
