HoREA kiến nghị hoàn thiện pháp luật về nhà ở

Trong công văn vừa gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, HoREA cho rằng, một số quy định của Luật Nhà ở 2014 không thống nhất, không phù hợp, đang làm ách tắc nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở; làm thiệt hại cho nhiều doanh nghiệp; tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Do vậy, HoREA đã nghiên cứu và đưa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật nhà ở nhằm góp phần nâng cao chất lượng công tác xây dựng pháp luật trong thời gian tới.

Cụ thể, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sớm sửa đổi Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Theo đó, HoREA đề nghị thay thế từ “đất ở” và cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” bằng chữ “đất” và bổ sung thêm cụm từ “theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối Khoản 1.

Hiệp hội cũng đề nghị thay thế cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 như sau: Có quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (…) 4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét sửa đổi Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) như sau: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì nhà đầu tư đó được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, bất cập do quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mi-ni biến tướng” tại các đô thị, là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Để giải quyết bất cập trên, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng tại các đô thị, như sau: “2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín theo Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng quốc gia về nhà chung cư và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Trường hợp nhà chung cư mà tất cả các căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu và phòng ở theo quy định của Bộ Xây dựng thì chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ, hoặc từng phòng ở”.

Cũng theo HoREA, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà chung cư không thuộc diện bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D) thì phải “được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới” đã làm cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong hơn 5 năm qua và rất cần được sửa đổi để đảm bảo sự đồng bộ với Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/07/2021 của Chính phủ.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sớm sửa đổi Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo hướng quy định việc phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư tương tự như quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2005.

Ngoài ra, về trường hợp quy định dưới luật không phù hợp với quy định của luật, điển hình là Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, không phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 về nghĩa vụ của tất cả “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”, hoặc theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét sớm sửa đổi Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, theo hướng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn 2 ha tại đô thị đặc biệt và đô thị loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III cũng phải thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2014, nhưng được thực hiện nghĩa vụ này bằng tiền nộp cho ngân sách nhà nước, với cách tính số tiền phải nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài số tiền sử dụng đất phải nộp trên toàn bộ diện tích dự án.

Đối với “ách tắc và vướng mắc” về áp dụng văn bản dưới luật “ngang hàng” đối với trường hợp Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, HoREA đưa ra 2 phương án kiến nghị giải quyết như sau: Phương án 1, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét đề nghị Chính phủ ban hành Nghị quyết xác định Nghị định 31/2021/NĐ-CP ban hành trước Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Trên cơ sở đó, đề nghị Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư ban hành “Mẫu văn bản” về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Phương án 2, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sửa đổi Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP như sau: “2. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì nhà đầu tư đó được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.