HoREA: Chỉ nên khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn

Thứ ba, 13/09/2022 | 07:59 Theo dõi CFĐT trên

Trong công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi), HoREA, đề nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản...

Khoản 5 Điều 214 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “5. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Điều 60 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “Điều 60. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản PA1: 1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản; PA2: 1. Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định:“Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này; 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.

 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “bãi bỏ” quy định khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản “phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định “quyền của doanh nghiệp”, trong đó quy định doanh nghiệp có quyền “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh…”; quyền “tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật nói trên, theo HoREA, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.

Cũng theo đánh giá của Hiệp hội này, các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, người làm “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, điển hình là tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”). Nhân viên môi giới được mở “Văn phòng môi giới” nhưng không gọi là“sàn giao dịch bất động sản”. 

Thực tiễn của nước ta cho thấy, tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”. Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản. 

“Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản” có vị trí quan trọng và rất cần thiết trong thị trường bất động sản, giữ vai trò “cầu nối” để kết nối “cung - cầu”, kết nối “bên bán - bên mua; bên mua - bên bán; bên cho thuê - bên thuê” giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm.

“Sàn giao dịch” về bản chất chỉ là “đơn vị làm dịch vụ” phục vụ cho bên bán, hoặc phục vụ cho bên mua, hoặc phục vụ cả bên bán và bên mua nhà đất và được trả tiền công là “phí dịch vụ” và do hoạt động “môi giới, sàn giao dịch bất động sản” là hoạt động “dịch vụ” nên trường hợp cá nhân “có nhu cầu” tìm kiếm, mua nhà đất thì có thể thuê “môi giới” hoặc giao dịch qua “sàn giao dịch bất động sản”; hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản nếu “có nhu cầu” thì có thể thuê “môi giới” hoặc “sàn giao dịch bất động sản” để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc “tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận” và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân “người môi giới, sàn giao dịch” cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn “thuê” thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.

Trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và “đặc quyền, đặc lợi” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

"Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

"Trong lúc, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, “sàn giao dịch” cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải “bình đẳng” với nhau", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nhật Lâm
Theo VnMedia.vn Copy
Đề xuất tính thuế khi mua bán đất theo bảng giá đất hằng năm

Đề xuất tính thuế khi mua bán đất theo bảng giá đất hằng năm

Mới đây, Bộ TN&MT cho biết đang nghiên cứu phương án không thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) theo hợp đồng mua bán công chứng mà tính theo bảng giá đất hằng năm, theo giá thị trường.
Tiếp tục quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSD đất để thực hiện dự án bất động sản

Tiếp tục quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSD đất để thực hiện dự án bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh vừa có công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đề nghị tiếp tục quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Hà Nội kiên quyết thu hồi dự án đang 'ôm' đất

Hà Nội kiên quyết thu hồi dự án đang "ôm" đất

Hà Nội đang tiến hành rà soát các dự án chậm triển khai trên địa bàn thành phố, đồng thời sẽ ra quyết định thu hồi đối với các dự án đang "ôm đất"; đối với đất trường học sẽ thu hồi để đầu tư công.
Australia luôn coi Việt Nam là bạn, là đối tác quan trọng trong ASEAN và khu vực

Australia luôn coi Việt Nam là bạn, là đối tác quan trọng trong ASEAN và khu vực

Thủ tướng Australia Anthony Albanese khẳng định Chính phủ Công đảng của Australia và cá nhân ông luôn coi Việt Nam là bạn, là đối tác quan trọng trong ASEAN và khu vực, đồng thời luôn chú trọng phát triển quan hệ Đối tác Chiến lược với Việt Nam.
Chứng khoán Mỹ tăng phiên thứ 4 liên tiếp

Chứng khoán Mỹ tăng phiên thứ 4 liên tiếp

Chốt phiên giao dịch ngày đầu tuần thứ Hai (12/9), thị trường chứng khoán Mỹ đã đồng loạt tăng, đánh dấu phiên đi lên thứ 4 liên tiếp trên thị trường này.
Sau hơn 10 năm, Eximbank được phép tăng vốn điều lệ 

Sau hơn 10 năm, Eximbank được phép tăng vốn điều lệ 

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chấp thuận cho phép Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank, HOSE: EIB) tăng vốn điều lệ thêm 2.458,8 tỷ đồng từ nguồn lợi nhuận chưa phân phối.
Tín hiệu tích cực để bổ sung nguồn cung bất động sản công nghiệp

Tín hiệu tích cực để bổ sung nguồn cung bất động sản công nghiệp

Theo đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. Các khu công nghiệp tại hai đầu cầu kinh tế lớn đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Điều này khẳng định sức hút của công nghiệp Việt Nam đồng thời đặt ra thách thức về nguồn cung trong thị trường.
Sửa Luật Đất đai: Điều chỉnh chính sách liên quan đến yếu tố nước ngoài

Sửa Luật Đất đai: Điều chỉnh chính sách liên quan đến yếu tố nước ngoài

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sửa đổi một số nội dung liên quan đến quy định về giao đất, cho thuê đất đối với các đối tượng sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, trong đó bổ sung trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất với “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài…”
Không quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý'

Không quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý"

HoREA đề nghị bỏ quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “5. Các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý” tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và nhà đầu tư có trách nhiệm tiếp tục thực hiện phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất còn lại để tạo lập quỹ đất đầu tư.
Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 28/9, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản với sự tham dự của nhiều cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và các chuyên gia uy tín.