Đề xuất tính thuế khi mua bán đất theo bảng giá đất hằng năm

Quản lý thuế thống nhất

Thông tin với báo chí, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ TN&MT, cho biết mọi hoạt động kinh doanh BĐS sẽ phải được giao dịch trên sàn giao dịch. Người dân mua bán đất phải đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai. Bản đồ định giá đất trên toàn quốc sẽ được xây dựng để mọi người có thể tự định giá.

Theo bộ trưởng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất là cần thiết, thay bằng bảng giá đất hằng năm và dần được thay bằng giá thị trường. Bảng giá đất theo thị trường có thể xác định đến từng thửa đất. Tuy nhiên, để thực hiện được ý tưởng này cần 5-10 năm.

Khi đó, người mua bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng đến việc tính thuế.

Cụ thể, theo cách tính thuế chuyển nhượng BĐS hiện nay, trường hợp giá khai trên hợp đồng chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn mức trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh (ban hành năm năm/lần) thì tính thuế thu nhập cá nhân (2%), lệ phí trước bạ (0,5%) theo giá tại hợp đồng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì áp dụng giá theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh để tính thuế.

Theo phương án tính thuế mới của Bộ TN&MT đề xuất, sẽ không thu thuế dựa theo hợp đồng chuyển nhượng BĐS như trên. Thay vào đó, thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố hằng năm đã được điều chỉnh theo sát giá thị trường (bảng giá đất hằng năm được quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Đánh giá về phương án trên, luật sư (LS) Trần Xoa, chuyên gia thuế, cho biết giải pháp này sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn, thống nhất hơn trong vấn đề quản lý nhà nước về thuế.

Đồng tình với phương án của Bộ TN&MT, LS Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho biết từ đầu năm nay, Tổng cục Thuế đã yêu cầu các địa phương thực hiện việc kê khai thuế bán nhà đất theo giá thị trường nhưng thực tế lại rất khó xác định giá trị thực của các giao dịch. Điều này khiến cơ quan thuế gặp khó và người dân phải chờ đợi khai lại, mất thời gian.

“Do đó, khi xây dựng được bảng giá đất hằng năm theo hoặc sát với giá thị trường sẽ là căn cứ tính thuế chuyển nhượng BĐS là hợp lý. Khi đó, cơ quan thuế cũng dễ quản lý thu thuế, hạn chế được tình trạng khai hai giá gây thất thu thuế. Phía người dân sẽ hài lòng, chấp hành theo quy định tính thuế thống nhất” - LS Hậu chia sẻ.

Giải pháp xây dựng bảng giá đất theo thị trường

Các chuyên gia cho rằng cái khó lớn nhất vẫn là giải pháp để xây dựng bảng giá đất hằng năm theo giá thị trường. Thực tế rất khó xác định giá đất theo quy luật của thị trường do thiếu thông tin cơ sở dữ liệu về đất đai, giao dịch.

Theo LS Trần Xoa, để xác định được bảng giá đất sát với giá thị trường cần xác lập dữ liệu thông tin về giao dịch chuyển nhượng BĐS. Như vậy mới có cơ sở xác định, so sánh, định giá. Hiện bảng giá đất do các địa phương quy định đang có thời gian năm năm là quá lâu, độ trễ cao và không theo sát biến động thị trường BĐS. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm sẽ kịp thời cập nhật theo sát giá thị trường.

“Không cần bảng giá đất bằng giá thị trường mà chỉ cần tiệm cận một mức hợp lý, có thể chỉ bằng 70%-80% giá thị trường là được. Khi đó nguồn thu thuế từ chuyển nhượng BĐS đảm bảo không thất thu như hiện nay vì bảng giá đất được điều chỉnh từng năm. Quan trọng hơn cả là người dân hài lòng vì quy định thống nhất, đồng bộ, thuận lợi” - LS Xoa chia sẻ.

Góp ý thêm, LS Xoa cho rằng cần phải dựa trên cơ sở biến động của thị trường cũng như phân tích các giao dịch thực tế để đưa ra giá đất linh hoạt. Để xác định được bảng giá đất cần có sự tham gia của cơ quan có chuyên môn định giá đất chứ không chỉ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính - kinh tế, cho rằng để tiến tới xác định giá đất sát theo giá thị trường thì cần phải có thông tin giao dịch thị trường minh bạch. Để có thông tin giao dịch thì cần quy định mua bán BĐS phải thanh toán qua ngân hàng. Về lâu dài, muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường.

Bên cạnh đó, cần áp dụng công nghệ số, lập kho dữ liệu thống kê những giao dịch nhà đất kèm thông tin cụ thể về thửa đất, ngày, tháng chuyển nhượng, giá cả, người bán, người mua rõ ràng. Đồng thời cần sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương như công chứng, thuế, phường, xã… để nắm được giá giao dịch thị trường.

“Xây dựng và kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin dữ liệu định giá đất đầy đủ, chính xác và nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng công nghệ số vào công tác định giá đất” - ông Thịnh góp ý.

Sẽ có bản đồ định giá đất toàn quốc

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết bản đồ định giá đất trên toàn quốc sẽ được xây dựng để mọi người có thể tự định giá. Giá thị trường có thể biến động nhưng sẽ có phương pháp đưa đến giá trị trung bình. Trên cơ sở này dần hình thành dữ liệu thông tin giá đất thị trường, bản đồ dữ liệu đất đai sẽ đăng tải giá đất, công thức định giá đất theo thị trường được hình thành.

Dựa theo bản đồ, người dân có thể tự định giá được từng thửa đất mà không cần nhờ bên tư vấn nào. Bảng giá đất theo thị trường có thể xác định đến từng thửa đất. Tuy nhiên, để thực hiện được ý tưởng này cần 5-10 năm.