“Việc đánh thuế căn hộ chung cư giá 50 triệu đồng/m2 khá phức tạp và phải xem xét nhiều khía cạnh”

- Tại đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản đang được Bộ Tư pháp tổng hợp lấy ý kiến, cơ quan có thẩm quyền đề nghị đánh thuế cao đối với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản theo phương thức luỹ tiến. Quan điểm của bà về việc này thế nào?

Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp tổng hợp ý kiến hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản Việt Nam đang thu hút rất nhiều sự quan tâm trong những ngày qua. 

Theo quan sát của chúng tôi, một đơn vị tư vấn bất động sản toàn cầu, chúng tôi thấy rằng việc đánh thuế sở hữu bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư kháphổ biến ở các nước trên thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng luật này đối với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 tại Việt Nam sẽ khá phức tạp và chúng ta cần phải xem xét nhiều khía cạnh. 

Hiện tại, thách thức lớn nhất đối với chúng ta khi áp dụng luật điều luật này tại Việt Nam là có thể xây dựng một hệ thống để nhận biết giá trị của bất động sản thay đổi thế nào theo từng năm. 
 

- Theo bà việc đánh thuế nhà đất như đề nghị trên sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?

Những chính sách thuế trên có thể khiến các bất động sản cao cấp giảm sức hấp dẫn đối với những người mua nhà tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn. Nhưng đối với những nhà đầu tư dài hạn, hiệu suất cho thuê vẫn tốt thì việc này không quá ảnh hưởng. 

Mặt khác, việc tăng thuế đất có khả năng sẽ đẩy các nhà đầu tư chuyển hướng sang mua bất động sản dưới ngưỡng. Điều này sẽ đi ngược với mục đích của kiến nghị là muốn gia tăng số lượng nhà ở bình dân cho người dân địa phương. 

Chính vì vậy, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ ủng hộ các kênh đầu tư xây dựng và phát triển dự án mới nhằm tạo ra nhiều nguồn cung để cân bằng thị trường.

- Xung quanh việc đề nghị áp thuế với  căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2, nhiều người cho rằng ở thời điểm này là phù hợp nhưng 3 -5 nữa có khả năng đã lỗi thời. Quan điểm của bà về việc này thế nào?

Theo quan điểm của tôi, chúng ta cần phải nghiên cứu khá kỹ lưỡng về vấn đề này, kể cả việc áp dụng Luật Thuế bất động sản vào thời điểm này hay thập kỷ tiếp theo. 

Chúng ta có thể tham khảo theo mô hình của Singapore, thuế bất động sản tính trên giá trị tổng tài sản, ngưỡng tính thuế hàng năm là 30.000 đô la Singapore. Đối với bất động sản cho thuê, thuế áp dụng theo lũy tiến sẽ là 11%-27% vào năm 2023 và 12%-36% vào năm 2024. Đối với bất động sản mua để ở là 5%-23% vào năm 2023 và 6%-32% vào năm 2024. Mức thuế này chỉ áp dụng cho phần giá trị vượt quá ngưỡng hàng năm. 

Mặc dù việc tăng thuế bất động sản làm tăng chi phí nắm giữ tài sản, nhưng không vì vậy mà làm giảm nhu cầu sở hữu bất động sản tại đây. Giả sử một bất động sản đầu tư có giá trị hàng năm là 30.000 đô la Singapore, mức đóng thuế vào năm 2024 sẽ chỉ là 600 đô la Singapore.

- Còn cơ sở hạ tầng thì sao? Để đánh thuế được, cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu hạ tầng rất lớn? Theo bà, cơ sở hạ tầng hiện nay của chúng ta có đủ lực để triển khai?

Theo tôi nghĩ những điều luật mới, cần phải có sự tham gia của các cấp chính quyền và các sở ban ngành liên quan, cũng như các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản chuyên nghiệp để có thể xây dựng một hệ thống phù hợp có thể áp dụng vào thực tiễn.

Trở lại với hệ thống hiện tại của Việt Nam, hiện tại các thủ tục mua bán bất động sản vẫn phải thực hiện trên hệ thống văn bản, giấy tờ, việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn rất hạn chế. 

Giả sử như tôi mua một bất động sản chuyển nhượng lại từ một tài sản ban đầu có giá dưới ngưỡng, làm thế nào để chính quyền xác định giá trị thực sự tôi phải trả ở hiện tại mà không phải thông qua việc xem xét lại một loạt các tài liệu, giấy tờ liên quan? Rõ ràng, việc này sẽ rất khó khăn và mất thời gian nếu như không có sự trợ giúp của hệ thống công nghệ thông tin. 

Tôi cho rằng để thực hiện việc này hiệu quả trong toàn bộ hệ thống, chúng ta cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các loại hình bất động sản, giao dịch bất động sản, nguồn cung và giá trị của từng loại bất động sản của từng khu vực. Tuy nhiên, sẽ vẫn còn thách thức khi các bên tự thỏa thuận giảm giá trị bất động sản trên giấy tờ nhằm tránh thuế.

- Theo bà, việc đánh thuế cao với bất động sản có hạn chế các giao dịch lướt sóng, đẩy giá và tránh được tình trạng đầu cơ bất động sản?

Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và đang rất hấp dẫn. Có rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản, chính vì vậy, vẫn còn quá sớm để nói rằng việc đánh thuế cao với bất động sản sẽ làm hạn chế các giao dịch lướt sóng, đẩy giá và tránh được tình trạng đầu cơ bất động sản. 

Mặc dù kiến nghị này có thể làm chậm các giao dịchnhà ở thứ hai nếu nhà đầu tư chưa tìm được hình thức kinh doanh trên tài sản đó hoặc chưa có giải pháp thanh khoản, do phải nắm giữ nhiều tài sản hơn và chịu thuế hằng năm nhiều hơn.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư có thu nhập cao vẫn sẽ có nhiều khả năng hấp thụ việc tăng thuế bất động sản, và khi bất động sản được kinh doanh tốt, nhà đầu tư vẫn thu được lợi. 

Dưới góc nhìn của một công ty tư vấn bất động sản, tôi cho rằng chúng ta cần phải tiến hành các nghiên cứu thị trường chuyên sâu để có thể đánh giá mức độ ảnh hưởng của điều luật này trên thị trường bất động sản.

- Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!