Tiến trình mới cho bất động sản Việt Nam

Thứ năm, 12/01/2023 | 07:39 Theo dõi CFĐT trên

Theo nhận định của chuyên gia, bất động sản thương mại là gã khổng lồ vô hình mà thị trường cần phải tập trung phát triển trong thập kỷ tới.

Trong thời gian gần đây, trên phần lớn các bài báo là các mẩu tin về thị trường bất động sản nhà ở giảm thanh khoản, với những tác động của siết tín dụng, trái phiếu, lãi suất. Nhưng cũng có một mảng bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn và có phần độc lập với sự thăng trầm của bất động sản nhà ở.

Đó là thị trường bất động sản thương mại. Vậy, bất động sản thương mại là gì? 

Đây là dòng bất động sản tạo ra dòng tiền, bao gồm các loại tài sản như: Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một đến hai công ty); Những dãy căn hộ cho thuê với ít nhất năm phòng; Cửa hàng, cửa hiệu, mặt bằng bằng bán lẻ có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các khu mua sắm nhỏ ở địa phương; Khách sạn và nhà hàng; Khu vực phục vụ sản xuất, kho bãi, v.v…; Trung tâm chăm sóc sức khỏe, bệnh viện, nhà dưỡng lão; Trường học, trung tâm đào tạo.

“Chúng ta dành hầu hết thời gian trong ngày để làm việc trong văn phòng, đi mua sắm ở trung tâm thương mại, hay giải trí, nghỉ ngơi ở nhà hay khu du lịch.” bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết. “Nhìn vào tháp nhu cầu bất động sản của Cushman & Wakefield, có thể thấy các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao của con người đều phải gắn liền với bất động sản. Chúng tôi ước tính giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỷ đô-la Mỹ để phục vụ cho các nhu cầu của đô thị.”

Thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và chỉ tập trung chủ yếu tại TP HCM và Hà Nội. Tỷ trọng dân số tại Việt Nam đứng thứ 15 trên thế giới với gần 100 triệu người, theo báo cáo từ World Bank. Theo Bộ Xây Dựng, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc cũng đạt mức trên 40%, trong khi đó, các thành phố hàng năm cũng đón số lượng lớn dân nhập cư và sự nổi lên của thế hệ bùng nổ nối tiếp (Millennials và Generation Z). 

Tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tại TP HCM và Hà Nội đạt khoảng 820 nghìn m2. Con số này đang thấp hơn nhiều lần so với các thị trường văn phòng trong khu vực như Tokyo (khoảng 10 triệu m2), Seoul (4,3 triệu m2) hay Singapore (2,6 triệu m2), theo báo cáo năm 2022 của Cushman & Wakefield. 

“Hầu hết thế hệ trước, nhất là các gia đình di cư đến thành phố lớn để lập nghiệp, đều làm việc rất chăm chỉ để gia đình họ có cuộc sống tốt hơn. Họ muốn con cháu mình có trình độ giáo dục cao và cuộc sống mà họ chưa đạt được. Nhu cầu bất động sản của thế hệ này nằm chủ yếu ở nhà ở và nhà máy. Khi nền kinh tế cũng như đời sống của các hộ gia đình dần được nâng cao, các thế hệ tiếp theo có nhiều nhu cầu về bất động sản thương mại hơn,” bà Trang Bùi nhận định. “Chúng ta có thể thấy rõ những con số tăng trưởng nhu cầu thương mại từ thế hệ mới khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà và sẵn sàng chi nhiều tiền hơn vào việc tăng trải nghiệm của bản thân như mua sắm, du lịch, sức khỏe, giáo dục và các dịch vụ đi kèm”.

Tại các khu vực công nghiệp, tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất chính là sự tăng trưởng việc làm. Sau khi nhà máy mở cửa, tất cả những bất động sản phụ trợ ‒ nhà cho thuê, siêu thị, cửa hàng, trạm xăng, khu giải trí, trường học, v.v… ‒ sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu.

Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh quy hoạch vùng, theo đó sẽ đề ra phương án xây dựng cái gì và ở đâu. Ví dụ, nếu một khu vực được quy hoạch để sử dụng sản xuất công nghiệp, thì mô hình quy hoạch sẽ bị giới hạn trong phạm vi đó. Điều này cũng đúng với các vùng của thành phố được quy hoạch để làm khu thương mại và khu dân cư.

Một khu vực của thành phố cũng có thể được quy hoạch vừa làm khu dân cư vừa làm thương mại, và thậm chí là để sản xuất công nghiệp. Điều đó giúp nhà đầu tư  thêm nhiều lựa chọn trong cách phát triển bất động sản của mình. Những khu vực này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư bất động sản thương mại, nhưng chỉ khi thành phố đã đầu tư đáng kể để biến mô hình quy hoạch đó thành hiện thực.

Điển hình có thể nói đến Thành phố Thủ Đức, là một trong những điểm nóng đầu tư chính tại Thành phố Hồ Chí Minh với quy hoạch chi tiết các phân khu chức năng. Trong khi cơ sở hạ tầng trong lõi trung tâm đã quá tải dưới áp lực mở rộng nhanh chóng, khó tìm quỹ đất trống, giá trị đất đai đã đạt đến mức làm cho việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi và giá thuê văn phòng đã đạt đến mức đỉnh điểm kể từ năm 2008. Việc quy hoạch khu tài chính và đô thị phức hợp mới Thủ Thiêm với nhiều diện tích dành cho bất động sản thương mại hơn là một giải pháp tốt và một khi hoàn thành Thủ Thiêm sẽ giảm bớt những áp lực mà TP. Hồ Chí Minh đang phải đối mặt.

Nhà đầu tư thường hỏi: “Thời điểm tốt để đầu tư bất động sản thương mại là khi nào?” Và câu trả lời của tôi là: “Ngay bây giờ, nếu bạn đang tiếp cận đúng loại bất động sản tại Việt Nam, với mức giá hợp lý,” bà Trang Bùi nhấn mạnh. 

Hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của tài sản sẽ giảm dần và lỗi thời. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng với tuổi đời quá cao có thể sẽ chưa lắp đặt hệ thống Internet tốc độ cao hoặc các thiết bị thông minh tân tiến. Chính vì thế, nhiều công ty công nghệ, nhóm khách thuê lớn trong những năm gần đây, không thể chọn đặt văn phòng tại các tòa nhà lỗi thời này dù ở vị trí đắc địa.

Bên cạnh đó, không giống như các dự án phát triển đô thị mới ở các quốc gia khác, việc thiếu các chính sách ưu đãi là một trong những trở ngại lớn nhất cho tốc độ phát triển của bất động sản thương mại tại Việt Nam. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư cần nhiều sự hỗ trợ từ chính phủ về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế. Việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác để thúc đẩy nhanh tiến độ phát triển bất động sản thương mại của Việt Nam.

Nhật Lâm
Theo VnMedia.vn Copy
Tương lai thị trường bất động sản Hà Nội: Sẽ phục hồi mạnh mẽ?

Tương lai thị trường bất động sản Hà Nội: Sẽ phục hồi mạnh mẽ?

(VnMedia)- 2022 là một năm “kiên cường” của nền kinh tế Việt Nam, nhưng cũng đầy thách thức đối với thị trường bất động sản khi sức mua, thanh khoản giảm mạnh và dòng tiền bị tắc nghẽn. Năm 2023 được dự báo sẽ chứng kiến bước phục hồi mạnh mẽ hơn khi Trung Quốc chính thức mở cửa biên giới và nhiều công ty, thương hiệu quốc tế lựa chọn gia nhập thị trường Hà Nội.
Rửa tiền đẩy giá nhà đất ‘lên trời’, tỷ đô cất giấu vào bất động sản

Rửa tiền đẩy giá nhà đất ‘lên trời’, tỷ đô cất giấu vào bất động sản

Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền mua trong khi giá bất động sản vẫn tăng cao khiến giấc mơ an cư của người dân càng thêm xa vời.
Giá nhà ở Anh giảm tháng thứ tư liên tiếp

Giá nhà ở Anh giảm tháng thứ tư liên tiếp

Theo Halifax, giá nhà trung bình ở Anh đã giảm tháng thứ tư liên tiếp trong tháng 12, đồng thời các chuyên gia dự đoán tình trạng này sẽ tiếp tục chậm lại trong bối cảnh suy thoái kéo dài.
Phạt và truy thu thuế hơn 900 triệu đồng đối với MDG

Phạt và truy thu thuế hơn 900 triệu đồng đối với MDG

Cục Thuế tỉnh Đồng Nai Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với CTCP Miền Đông (HOSE: MDG).
Khắc phục những sơ hở dễ bị lợi dụng để tham nhũng

Khắc phục những sơ hở dễ bị lợi dụng để tham nhũng

Chính phủ yêu cầu các bộ, cơ quan, địa phương tập trung khắc phục những bất cập, sơ hở dễ bị lợi dụng để tham nhũng, tiêu cực…
Lịch sự kiện chứng khoán đáng chú ý ngày 12/1

Lịch sự kiện chứng khoán đáng chú ý ngày 12/1

Chúng tôi xin sơ lược thông tin sự kiện chứng khoán đáng chú ý ngày 12/1 về các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán.
'Cắt sốt' bất động sản: Cần sự mạnh tay bẻ lái của 'nhạc trưởng'

'Cắt sốt' bất động sản: Cần sự mạnh tay bẻ lái của 'nhạc trưởng'

Trước tình trạng "sốt đất" như hiện tại, để thị trường bất động sản đi đúng hướng rất cần sự mạnh tay bẻ lái kịp thời của nhạc trưởng là các cơ quan quản lý trong lĩnh vực này.
Chậm nhất quý IV/2023, thị tường bất động sản sẽ “vực dậy”

Chậm nhất quý IV/2023, thị tường bất động sản sẽ “vực dậy”

Theo TS. Cấn Văn Lực, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị tường bất động sản sẽ “vực dậy”.
Luật Nhà ở (sửa đổi): Những kiến nghị đáng lưu ý của HoREA

Luật Nhà ở (sửa đổi): Những kiến nghị đáng lưu ý của HoREA

Theo HoREA có một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng để phát triển nhà ở xã hội, hoặc chưa đảm bảo tính khả thi, hoặc chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của Việt Nam.
Ngân hàng chỉ nên tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS có giá hợp lý

Ngân hàng chỉ nên tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS có giá hợp lý

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, chỉ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, giá phải hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân…