Giải pháp nào cho việc tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà?

Giá nhà ở tăng cao

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho thấy, hiện căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (tương đương khoảng 35 triệu đồng/m2) cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng tiết kiệm được khoảng 8-12 triệu đồng mỗi tháng.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25- 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP. HCM trong 2 năm vứa qua.

Theo số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại Hà Nội, trong 3 quý vừa qua, tổng nguồn cung phân khúc căn hộ mới được đưa ra thị trường bất động sản là 8.000 sản phẩm, trong đó, các căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%, mặc dù ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán.

Sở dĩ, giá nhà ở tăng cao vượt thu nhập của người dân tới 20 lần là do không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung và đẩy giá nhà lên cao.

Giải pháp nào cho việc tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà

Trước tình trạng giá nhà ở tăng cao, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương, quyết liệt, chủ động đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, để tháo gỡ "ách tắc" đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại và tất cả các dự án nhà ở xã hội, để tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở nhằm kéo giảm giá nhà đang rất cao hiện nay, góp phần bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động như thực tế đang diễn ra trong thời gian gần đây.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Cùng với đó, HoREA cũng vừa đề xuất 7 giải pháp nhằm giảm giá nhà ở trong bối cảnh liên tục tăng cao trong nửa thập niên qua. HoREA khẳng định, cơ cấu giá thành của căn nhà chịu tác động rất lớn từ các nhóm chi phí liên quan đến thủ tục hành chính, hành lang pháp lý và chỉ có Chính phủ cầm trịch mới tháo gỡ được khúc mắc này.

Theo nghiên cứu của HoREA, có tổng cộng 8 loại chi phí cấu thành nên nhà ở từ gốc đến ngọn. Đó là bồi thường giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền bảo vệ đất lúa, chi phí tạo lập quỹ đất dự án, xây dựng, quản lý, chi phí tài chính và có cả loại chi phí không tên (là nhóm chi phí nhạy cảm đặc thù của ngành bất động sản). Trong các nhóm chi phí này vẫn còn nhiều bất cập tác động rất lớn đến giá thành nhà ở trên thị trường hiện nay, song nếu Chính phủ điều chỉnh chính sách có thể kéo giảm rất nhiều chi phí đầu vào.

Theo HoREA, Chính phủ cần sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100 để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần mở thêm cơ chế thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở. Theo đó, mức thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Đại diện của một doanh nghiệp BĐS cho biết, tất cả mọi người đều hiểu rằng, điều cần thiết để giá nhà ở giảm hiện nay, chính là việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, từ 2 tỷ đồng trở xuống. Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, việc tăng nguồn cung đang gặp nhiều trở ngại, nhất là quá trình pháp lý, hoàn thiện hồ sơ dự án kéo dài.