Ngoài một số dự án bất động sản thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý thì nhiều nhà ở thương mại đang bị "đứng hình" do một số cán bộ, công chức có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ” nên có biểu hiện đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có báo cáo tổng hợp kiến nghị của 57 doanh nghiệp gửi tới UBND TPHCM đề nghị gỡ vướng cho 64 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Theo HoREA, từ năm 2021 đến nay, Thường trực UBND TPHCM đã họp Tổ đầu tư hàng tuần cùng với lãnh đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP.Thủ Đức để xem xét, giải quyết các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp và đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, do bất cập của một số quy định pháp luật, như Điều 23 Luật Nhà ở 2014 hiện hành vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” nên vẫn chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” mà tờ trình số 535/TTr-CP ngày 1/12/2021 của Chính phủ gọi là “đất khác không phải là đất ở”.
Do đó, hiện nay vẫn còn nhiều dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” chưa được công nhận chủ đầu tư, mà đây lại thường là các dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn.
Chẳng hạn, Công ty TNHH Nova Sagel đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Khu Phức hợp nhà ở và Thương mại dịch vụ tại số 119 Phổ Quang, phường 9 , quận Phú Nhuận.
Ngày 13/5/2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở Tài nguyên Môi trường đã triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27/12/2017, UBND TPHCM cho phép công ty được tạm nộp tiền sử dụng đất của dự án với số tiền 232,5 tỷ đồng và công ty đã hoàn tất tạm nộp.
Dự án đã được hoàn tất xây dựng và đã bàn giao nhà cho khách hàng từ cuối năm 2018. Công ty TNHH Nova Sagel đề nghị UBND TPHCM và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án bao gồm các thủ tục phê duyệt phương án tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tương tự, Công ty TNHH Merufa Nova đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Cao ốc văn phòng thương mại dịch vụ officetel và căn hộ tại số 38 Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận. Hiện nay dự án chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Công ty TNHH Merufa Nova đề nghị UBND TPHCM và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án.
Công ty TNHH Nova Nam Á đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Khu Phức hợp nhà ở và Thương mại dịch vụ tại số 130-132 đường Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận. Ngày 8/8/2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở Tài nguyên Môi trường đã triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất, tuy nhiên đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27/12/2017, UBND TPHCM cho phép được tạm nộp tiền sử dụng đất của dự án với số tiền 128 tỷ đồng và công ty đã hoàn tất tạm nộp.
Ngoài ra một số công ty khác như Công ty CP Nova Richstar, Công ty CP Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty TNHH Nova Rivergate đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Trung tâm thương mại văn phòng officetel và căn hộ tại 151-155 Bến Vân Đồn, phường 6, quận 4; Công ty CP Nova Festival đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Khu thương mại dịch vụ văn phòng officetel và căn hộ tại số 8 Hoàng Minh Giám, phường 9, quận Phú Nhuận…
Công ty TNHH Nova Nam Á đề nghị UBND TPHCM và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án bao gồm các thủ tục phê duyệt phương án tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Công ty TNHH Nova Sasco đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại số 108-112B-114 đường Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình.
Trước đó, ngày 22/12/2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở Tài nguyên Môi trường đã triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất, tuy nhiên đến nay vẫn chưa hoàn tất. Tuy nhiên, dự án cũng chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất.
Công ty TNHH Nova Sasco đề nghị UBND TPHCM và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án, cấp “sổ hồng”.
Ngoài ra, theo HoREA, còn có một số dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, thậm chí thuộc diện bị điều tra, nên các dự án này đã phải dừng triển khai thực hiện hoặc phải dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc phải dừng thủ tục cấp “sổ đỏ” cho chủ đầu tư, người mua nhà trong dự án…
Đồng thời, trong khâu thực thi pháp luật cũng bộc lộ bất cập mà trong vài năm gần đây xuất hiện tình trạng một số cán bộ, công chức có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ” nên có biểu hiện đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng hoặc không nêu rõ chính kiến khi trình hồ sơ dự án bất động sản, nhà ở thương mại.
Trong báo cáo gửi UBND TPHCM và các sở ngành, HoREA đã chỉ ra khó khăn, vướng mắc của từng dự án và kiến nghị của 57 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 64 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để tìm cách tháo gỡ.
Theo đó, HoREA đề nghị xác định công trình cầu đi bộ trên cao kết nối ga metro với khu vực lân cận nhà ga nhằm phát huy hiệu quả tuyến metro và tăng thêm tiện ích phục vụ người dân trong khu vực và khách vãng lai; Đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện, thành phố Thủ Đứckhẩn trương xem xét tháo gỡ các “vướng mắc” để đẩy mạnh công tác triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê.
Theo HoREA, TP.HCM có nhiều doanh nghiệp tự thương lượng giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch và tự bỏ vốn (kể cả vay với lãi suất thương mại) để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội,đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội cho thuê như Công ty Lê Thành, Công ty Nam Long, Công ty Đầu tư Thủ Thiêm, Công ty Thiên Phát, Công ty Phú Cường, Công ty Vạn Thái, Saigonres… Nhưng do“vướng mắc” chủ yếu trong khâu thực thi pháp luật nên một số dự án bị “ách tắc” chưa thể triển khai thực hiện được.
Hiệp hội cũng đề nghị sớm tháo gỡ “vướng mắc”về thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soátpháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, được nộp tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà.
Hiệp hội thống nhất với các kiến nghị của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra và đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo quyết liệt để các Sở, ngành, quận, huyện, thành phố Thủ Đức phối hợp chặt chẽ và khẩn trương để tháo gỡ các“vướng mắc”về thủ tục đầu tư xây dựng như thủ tục“chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”; thủ tục “tính tiền sử dụng đất dự án; tính tiền sử dụng đất phát sinh (nếu có)”; thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (có thể kết hợp điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000)”; thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” (Hiện nay, còn khoảng hơn 20.000 căn hộ dự án nhà chung cư chưa được cấp “sổ hồng”)…mà các doanh nghiệp đã kiến nghị trên đây.
Đồng thời, HoREA đề nghị UBND thành phố phối hợp hoặc đề xuất với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét sớm có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra để các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án biết rõ và thực hiện kết luận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo HoREA, các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra đều đã được chấp thuận đầu tư, hoặc triển khai thực hiện trong nhiều năm trước đây, trong đó có những dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựngvàngười mua nhà đã cư ngụ ổn định.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phốphối hợp hoặc đề xuất với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét sớm có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tratheo hướng rà soát,chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếuvàkhâu mấu chốt là phảiđịnh giá đất phù hợp với giá thị trường để tính “tiền sử dụng đất”dự án; xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án với Nhà nước (nếu có)đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công, trước hết là đất đai, để các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án biết rõ và thực hiện kết luận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời tạo điều kiện ổn định an cư cho người mua nhà.
