Sửa Luật Bất động sản: Cần thêm những mô hình kinh doanh mới

Tại “Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh BĐS để phát triển nhà ở, thị trường BĐS” do Hiệp hội BĐS vừa tổ chức, TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định, thị trường BĐS đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm khi liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo DN lớn dẫn đến việc ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng cho BĐS. “Điều này là hoàn toàn đúng nhưng sự điều chỉnh của chính sách ngân hàng đang là quá bao quát, không phân luồng cụ thể. Vì vậy, có sự ảnh hưởng nhất định đến các DN BĐS”- ông Vũ Tiến Lộc cho biết.

Theo ông Vũ Tiến Lộc, gói hỗ trợ kinh tế lớn nhất hiện nay là gói hỗ trợ niềm tin cho các DN vào cơ quan quản lý Nhà nước, niềm tin vào sự hồi phục. Vì vậy, việc tạo được niềm tin cho các DN là điều rất quan trọng. Sai phạm của DN, doanh nhân cần phải xử lý nhưng không có nghĩa là bỏ lại DN, mà phải hỗ trợ họ vượt qua khó khăn.

Về vấn đề sửa Luật, TS Vũ Tiến Lộc cho rằng, cùng lúc phải sửa đổi cả 3 bộ luật gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra các quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý, bổ sung những khoảng trống và làm rõ vùng xám, vùng mờ đồng thời bổ sung mô hình kinh doanh BĐS mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường BĐS phát triển.

Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho biết, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định 2161-QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định, phát triển nhà ở và thị trường BĐS là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang… Mục tiêu đến năm 2025 diện tích bình quân 27m2 sàn/người, trong đó, tại đô thị là 28m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32m2 sàn/người.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Khôi, hiện tại thị trường BĐS Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Theo đó, thị trường vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và BĐS. Quy hoạch, kế hoạch có địa phương, ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, BĐS. Cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Sửa đổi đồng bộ, tránh chồng chéo

Dưới góc độ DN phát triển các dự án BĐS, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật. “Tôi cho rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy, việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường BĐS” - ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu quan điểm.

Một bất cập khác cũng được đưa ra, đó là vấn đề đấu giá đất hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.

“Có thể thấy, có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường BĐS, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết” - ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định.

Cùng với đó, vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án BĐS liên quan đến quy định hình thành trong tương lai, kể cả BĐS du lịch cũng còn nhiều vướng mắc. Còn luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có định danh rõ ràng về các loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết.

Góp ý một số vấn đề để hoàn thiện pháp lý BĐS, cụ thể là Luật Nhà ở góp phần tạo sự đồng bộ đối với các văn bản pháp luật khác có liên quan, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới, luật sư Đặng Văn Cường cho rằng, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về BĐS du lịch và các loại hình sản phẩm BĐS du lịch.

“Cần bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình BĐS nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển BĐS du lịch” - luật sư Đặng Văn Cường nói. Đồng thời, quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng.

Cần quy định về quyền sở hữu BĐS du lịch của người nước ngoài. Chính sách ưu đãi đối với đầu tư BĐS du lịch cũng rất cần thiết nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp