Dự án The Astro Hạ Long Bay: Rao bán khi chưa đủ pháp lý, khách hàng cần cẩn trọng

Dự án có “thâm niên” chậm tiến độ

Dự án khu tổ hợp công trình dịch vụ hỗn hợp và nhà ở thuộc Khu đô thị sinh thái Hạ Long Star (tên thương mại: The Astro Hạ Long Bay), phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh do Công ty TNHH Limitless World (Việt Nam), trực thuộc Tập đoàn Nakheel (Dubai) làm chủ đầu tư.

Ngày 28/12/2017, dự án được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định 10652/QĐ-UBND.

The Astro Hạ Long Bay gồm 4 tiểu khu: Caring Valley, Mensa Parkway, Lepus Central và Orion Avenue, tổng 363 căn shophouse, nhà phố và nhà vườn với diện tích từ 120 – 180m2. Giá cả mỗi căn dao động từ 45 – 60 triệu/m2.

Thực chất, The Astro Hạ Long Bay là một phân khu thuộc dự án Khu đô thị sinh thái Hạ Long Star (Ngôi Sao Hạ Long), có diện tích khoảng 125ha với tổng vốn đầu tư 550 triệu USD, được UBND tỉnh Quảng Ninh cấp giấy chứng nhận đầu tư số 211.022.000.092 lần đầu vào ngày 23/01/2003, thay đổi lần thứ 9 ngày 2/5/2019.

Muc tiêu và quy mô của dự án là phát triển một Khu đô thị du lịch tổng hợp đạt tiêu chuẩn quốc tế 4-6 sao, bao gồm: Khách sạn, biệt thự, bungalow, nhà liền kề, khu căn hộ cao cấp và các dịch vụ phụ trợ,...

Đáng lưu ý, sau 14 năm ngưng trệ, tháng 10/2017, Khu đô thị sinh thái Hạ Long Star đã bị đề nghị xem xét thu hồi Chứng nhận đầu tư bởi theo đánh giá của UBND tỉnh Quảng Ninh, dự án thuộc diện triển khai rất chậm tiến độ.

Theo ghi nhận ở thời điểm hiện tại, The Astro Hạ Long Bay đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, hiện trạng các công trình còn khá sơ sài. Nói cách khác, dự án này chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo các quy định của pháp luật.

Bán “lúa non”, khách hàng cần cẩn trọng

Tháng 9/2021 vừa qua, chủ đầu tư - Công ty TNHH Limitless World (Việt Nam) đã ủy quyền cho Công ty CP đầu tư Ngôi Sao Hạ Long, đơn vị phát triển dự án tiếp nhận đăng kí và thực hiện giao dịch đối với toàn bộ sản phẩm tại The Astro Hạ Long Bay qua hình thức “hợp tác đầu tư kinh doanh” với khách hàng.

Theo đó, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sẽ được đơn vị này hướng dẫn ký Văn bản thỏa thuận và ngay lập tức “xuống tiền” từ 20% giá trị bất động sản (tối thiểu 1,2 tỷ đồng), số tiền còn lại được đóng dần qua từng đợt tới khi dự án đủ điều kiện ký HĐMB theo quy định. Tiền được chuyển trực tiếp vào tài khoản của Công ty CP đầu tư Ngôi Sao Hạ Long mở tại ngân hàng VIB chi nhánh Nguyễn Tuân, Hà Nội.

Theo một chuyên gia pháp lý, việc Ngôi Sao Hạ Long, đơn vị phát triển dự án The Astro Hạ Long Bay đang rao bán bất động sản cho các khách hàng thông qua Văn bản thỏa thuận khi chưa đủ điều kiện làm nảy sinh một số vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng và chủ đầu tư theo pháp luật hiện hành.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, Quy định tại Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

Do đó, việc Công ty CP đầu tư Ngôi Sao Hạ Long rao bán dự án The Astro Hạ Long Bay thời điểm này có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Chuyên gia pháp lý cho rằng việc người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “đặt cọc”, “hợp tác đầu tư” hay “vay vốn” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật dễ sa vào các dự án “bất khả thi”.

Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt. Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng tư vấn, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư,...

Thỏa thuận này mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xây dựng, bàn giao căn hộ và sổ hồng. Khi đó, khách hàng và chủ thể liên quan phải thông qua khởi kiện tại Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ kiện thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Thêm một điều người mua cần hết sức lưu ý, trong trường hợp không còn nhu cầu mua nhà và không ký Văn bản giao dịch, khách hàng không chỉ bị mất toàn bộ số tiền góp vốn đã thanh toán (thực chất là tiền đặt cọc mua nhà - PV), mà còn có thể bị phạt hàng tỷ đồng, tối đa lên tới 18% tổng giá trị bất động sản đó! Có thể nói, đây là một điều khoản phạt hợp đồng rất ngặt nghèo so với quy định thanh toán tại các dự án bất động sản khác cùng phân khúc.

Bên cạnh đó, có nhiều điều bất thường xoay quanh việc cấp “sổ đỏ vĩnh viễn” cho các sản phẩm bất động sản trong dự án này. Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin trong kỳ sau.

Công ty TNHH Limitless World (Việt Nam), chủ đầu tư dự án có vốn điều lệ 484,8 tỷ đồng, do 3 cổ đông sáng lập, gồm: Limitless World (Việt Nam) PTE.LTD có trụ sở tại Singapore, đăng ký góp 339,3 tỷ đồng (70% cổ phần); American Investment Solutions tại Mỹ đăng ký góp 14,6 tỷ đồng (3% cổ phần); còn lại là Công ty TNHH MTV Việt Mỹ - Hạ Long góp 130,9 tỷ đồng (27% cổ phần)