Tại hội thảo “Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam” diễn ra mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam đã có những chia sẻ về cơ hội và thách thức cho đà phục hồi của thị trường địa ốc phía Nam.
Trong hai năm 2020 - 2021, đại dịch Covid-19 đã mang lại những thách thức chưa từng có cho thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù vậy, trong bối cảnh khó khăn, thị trường bất động sản vẫn chứng tỏ sức hấp dẫn rất lớn, đặc biệt là các sản phẩm/dự án phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư.
Bước sang năm 2022, cùng với nỗ lực trong việc miễn dịch cộng đồng, triển khai các chương trình phục hồi kinh tế và mở cửa ngành du lịch của Chính phủ, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi mạnh mẽ. Điển hình là việc nhiều doanh nghiệp/chủ đầu tư đã công bố ra thị trường các dự án/sản phẩm mới.
Nhằm đánh giá thực trạng, nhận diện tiềm năng, cơ hội và đề xuất các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh/thành phía Nam, DKRA Vietnam có bài tham luận trình bày các nghiên cứu, khảo sát thị trường trong bối cảnh thực tế hiện nay.
Trong 2 năm 2020 - 2021, dịch Covid-19 đã tác động mạnh đến mọi mặt của nền kinh tế, bao gồm lĩnh vực bất động sản. Thị trường đã chứng kiến sự sụt giảm ở hầu hết các phân khúc như: đất nền, nhà phố biệt thự và căn hộ. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, đây là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đại dịch, thị trường gần như trầm lắng trong thời gian dài.
Từ cuối năm 2021, nền kinh tế mở cửa trở lại, đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng trong thời gian vừa qua. Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong Quý 1/2022, nguồn cung và lượng tiêu thụ có sự gia tăng đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm 2021.
Phân khúc đất nền
Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong Quý 1/2022, toàn thị trường ghi nhận 11 dự án mở bán (7 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 1,832 nền, tương đương với Quý 4/2021 (khoảng 1,834 nền), tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 68%, với khoảng 1,240 nền được thị trường đón nhận, tăng nhẹ ở mức 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1,174 nền).
|
Phân khúc căn hộ
Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong quý đầu năm 2022, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 18 dự án mở bán (gồm 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3,398 căn, bằng 42% so với quý trước (8,039 căn), bằng 62% so với Quý 1/2021 (5,515 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mới (khoảng 2,596 căn), bằng 45% so với quý trước (5,767 căn) và bằng 59% so với cùng kỳ năm trước (4,416 căn).
|
Nhà phố biệt thự
Lũy kế 3 tháng đầu năm 2022, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 611 căn mở bán đến từ 12 dự án (bao gồm 8 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn tiếp theo), bằng 17% so quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71% tương đương 432 căn, bằng 18% so với Quý 4/2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm 2021.
|
Condotel
Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong Quý 1/2022 thị trường đón nhận 613 căn mở bán đến từ 4 dự án, tăng 71% so với quý trước, nhưng giảm 18% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương 199 căn, gấp 3.3 lần so với Quý 4/2021 nhưng chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm 2021.
|
Biệt thự nghỉ dưỡng
Tính chung 3 tháng đầu năm 2022, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận 12 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1,020 căn, bằng 59% so với quý trước nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57% (khoảng 579 căn), bằng 46% so với Quý 4/2021, tăng gấp 2.3 lần so với cùng kỳ năm 2021.
|
Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng
Phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp ghi nhận 13 dự án mở bán trong Quý 1/2022 (bao gồm 2 dự án mới và 11 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 2,768 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp 12.4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 87%, tương đương 2,408 căn, tăng 4% so với Quý 4/2021 và gấp 14.6 lần so với cùng kỳ năm 2021.
|
Bảng tổng hợp nguồn cung - lượng tiêu thụ thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận
|
Bảng tổng hợp nguồn cung - lượng tiêu thụ thị trường BĐS nghỉ dưỡng
|
Về giá bán
Trong hai năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản khá trầm lắng cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, có một nghịch lý là giá bất động sản ở thị trường sơ cấp lại tăng đáng kể tại hầu hết các phân khúc và địa phương. Mức tăng trung bình khoảng 10% - 15% so với giai đoạn mở bán trước (6 - 8 tháng), cục bộ ở một số dự án mức tăng có thể lên đến 30% - 35%. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá bất động sản tăng, cụ thể:
Quỹ đất dùng để phát triển dự án, đặc biệt là khu vực nội đô thành phố ngày càng hạn hẹp.
Những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, thời gian triển khai dự án kéo dài làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, lãi vay để phát triển dự án.
Nguồn cung mới mở bán ra thị trường ngày càng khan hiếm. Theo nghiên cứu của DKRA Vietnam, tính riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 1/3 so với năm 2017.
Phần lớn các sản phẩm mở bán ra thị trường đều được chủ đầu tư trau chuốt, định vị ở phân khúc cao cấp.
Các cơn sốt đất, thậm chí là “sốt ảo” cục bộ tại một số địa phương trong thời gian ngắn đã đẩy giá bất động sản lên mặt bằng giá mới, vượt ngoài khả năng của người mua có nhu cầu ở thực.
Mặt khác, việc tăng giá bán sơ cấp còn do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách kích cầu (đặc biệt trong giai đoạn dịch bệnh) như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay, thậm chí phối hợp cùng ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80% - 100% giá trị sản phẩm.
Ngược lại, đối với thị trường thứ cấp, ghi nhận sự sụt giảm đáng kể ở nhiều phân khúc. Trong thời điểm giãn cách xã hội, mức giảm ghi nhận cục bộ ở một số phân khúc tại một số địa phương lên đến 10% - 15% so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Đối với phân khúc căn hộ, tại thị trường TP.HCM trong Quý 3/2021, mức giá bán thứ cấp sụt giảm trung bình từ 3% - 5% so với giai đoạn đầu năm 2021. Sự sụt giảm chủ yếu tập trung ở những dự án căn hộ sắp bàn giao hoặc đang bàn giao.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm trên, trong đó nguyên nhân chính là do dịch bệnh kéo dài đã ảnh hưởng nghiêm trọng nền kinh tế, nhiều khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính, thu nhập bị ảnh hưởng nên chấp nhận cắt lỗ, giảm giá, giảm lợi nhuận để bán thu hồi vốn, giảm áp lực lãi vay.
Sự phục hồi của nền kinh tế: Mục tiêu Chính phủ đưa ra GDP năm 2022 tăng khoảng 6% - 6.5%, Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo khoảng 6.6%, Ngân hàng Thế giới (World Bank) dự báo khoảng 5.5%. Với khoảng 22 Hiệp định thương mại (FTA) hiện nay là cơ sở để thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng như gia tăng xuất nhập khẩu.
Ổn định các chỉ số kinh tế vĩ mô: CPI duy trì ở mức tăng đương dưới 4%, lãi suất ngân hàng hiện nay duy trì ở mức khá thấp, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại cổ phần đang dao động từ 4.9% - 6.9 %/năm.
Gói hỗ trợ 350 ngàn tỷ đồng của Chính phủ để hỗ trợ & phục hồi nền kinh tế sau dịch, trong đó 1/3 gói tương đương 114 ngàn tỷ đồng sẽ chi cho phát triển cơ sở hạ tầng.
Những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) làm tăng tính kết nối vùng như: sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4, các tuyến cao tốc, hệ thống các cảng biển và cảng nội thủy,…
Về phát triển kinh tế địa phương, cụ thể là việc quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới, bớt phụ thuộc vào Trung Quốc).
Sự phát triển kinh tế (các khu công nghiệp và kinh tế biển) kéo theo lượng lớn lao động có nhu cầu về nhà ở. Các dự án đất nền/khu dân cư quy mô vừa và nhỏ thường rất gần các khu công nghiệp. Trong chiến lược phát triển kinh tế quốc gia, kinh tế biển trong tương lai chiếm vị trí chiến lược quan trọng và đóng góp lớn vào giá trị GDP toàn quốc. Kinh tế biển bao gồm: đánh bắt/nuôi trồng/chế biển thủy hải sản, du lịch nghỉ dưỡng, giao thông vận tải, cảng, kho vận logistic, khai thác dầu khí (Bà Rịa - Vũng Tàu),… Đặc biệt, ngành du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong giai đoạn năm 2016 - 2019 đã tác động mạnh mẽ đến bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Dự kiến, trong khoảng 3 năm tới, sức tăng trưởng của ngành du lịch sẽ trở lại như thời điểm trước khi có dịch Covid-19. Dự báo, tiềm năng du lịch Việt Nam có thể lên đến 30 triệu lượt khách quốc tế và hàng trăm triệu lượt khách nội địa trong giai đoạn 2022 - 2025.
Sự tham gia thị trường của các chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với các dự án quy mô lớn từ vài trăm đến hàng nghìn hecta. Trong 4 - 5 năm qua, không thể phủ nhận, với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư Việt Nam đã làm thay đổi và tác động nhiều đến thị trường bất động sản ở các địa phương. Không những thế, những “con sếu đầu đàn” còn làm thay đổi bộ mặt đô thị, hạ tầng giao thông và các hoạt động kinh doanh/kinh tế của địa phương.
Hiện tại, việc mở cửa lại đường bay quốc tế từ ngày 15/3/2022 được kỳ vọng sẽ giúp ngành du lịch hồi phục trong thời gian tới. Thực tế, từ cuối năm 2021, hoạt động du lịch nội địa đã tăng trưởng trở lại và có nhiều tác động tích cực đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Chương trình Hộ chiếu vacxin đã công nhận tạm thời giấy xác nhận tiêm vacxin của 79 quốc gia và vùng lãnh thổ, quyết định mở cửa du lịch toàn quốc sẽ thu hút một lượng lớn khách nước ngoài quay lại Việt Nam, tạo nên sự sôi động trong hoạt động du lịch. Chính sách mở cửa quốc tế không chỉ giúp cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn trở nên sôi động mà phân khúc căn hộ dịch vụ cũng được hưởng lợi.
Mặc dù có nhiều tiềm năng và triển vọng rất lớn cùng với những điểm tựa thuận lợi để thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam trở nên hấp dẫn và sôi động. Tuy nhiên, có không ít thách thức cho chính quyền/cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ doanh nghiệp và đặc biệt là mỗi cá nhân nhà đầu tư cũng như cả thị trường bất động sản.
Hiện nay, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài và ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới. Giao tranh giữa Nga và Ukraina trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Nhiều tổ chức tài chính thế giới dự báo tăng trưởng trong năm 2022. Bên cạnh đó, áp lực lạm pháp tăng cao ở nhiều quốc gia. Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này.
Siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản.
Hiện tại, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án.
Sự lệch pha cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.
Sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc, trong Quý 1/2022, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021.
Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ tại các tỉnh/địa phương chưa nhiều.
Chính sách “zero virus” của Trung Quốc và xung đột Nga - Ukraina làm ảnh hưởng đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam.
Luật chưa quy định cụ thể khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel,…
Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: Tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động, những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát, tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh,…
Về quy hoạch, quy hoạch đô thị/dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (lao động - việc làm - nhà ở - tiện ích xã hội,... đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập trung bình), xác định các đô thị vệ tinh có thể hỗ trợ/giải tỏa cho TP.HCM đồng thời phát triển đô thị của các tỉnh thành lân cận. Mới đây, Chính phủ có Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/02/2020 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn năm 2021 - 2030. Trong đó có mục tiêu nâng cấp một số đô thị của khu vực vùng TP.HCM từ loại III lên loại II trong giai đoạn năm 2021- 2025 hoặc từ loại V lên loại IV ở giai đoạn năm 2025 - 2030.
Tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực lên thị trường bất động sản cho từng khu vực được ưu tiên.
Khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư uy tín, tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến hàng ngàn hecta, làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật./.
