VDSC: Tiềm tàng rủi ro Long Hậu phải đối mặt từ khoản nợ phải trả cho IPC

CTCK Rồng Việt mới đây đã đưa ra báo cáo về tình hình hoạt động của Công ty Cổ phần Long Hậu (HOSE: LHG).

Cụ thể, VDSC cho biết, Long Hậu 3 giai đoạn 1 hiện còn khoảng 50ha thương phẩm. Dù vậy, diện tích có thể cho thuê ước khoảng 30 ha, do một phần đất của 10 ha chưa giải phóng mặt bằng phân bố rải rác làm ảnh hưởng đến xấp xỉ 20 ha diện tích thương phẩm. 

Ngoài ra, Long Hậu có kế hoạch dành khoảng 1/3 diện tích sẵn sàng cho thuê còn lại (gần 10 ha) để phát triển nhà xưởng xây sẵn (NXXS). 

Với tỷ lệ hấp thụ trung bình 10 ha đến 12 ha mỗi năm. Khoảng 20 ha còn lại có thể đảm bảo cho kết quả kinh doanh của mảng khu công nghiệp đến năm 2024.Ngoài ra, theo khảo sát của VDSC, giá cho thuê đến hiện tại KCN LH3.1 đã tăng lên ở mức 240-250 USD/m2/chu kỳ thuê so với mức 220 USD/m2/ chu kỳ thuê tại quý I/2022.

Đối với KCN Long Hậu 3 - giai đoạn 2 và KCN An Định, cả hai dự án này đang được trình bộ kế hoạch đầu tư để xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, kế hoạch khai thác sẽ dời về cuối năm 2024 - đầu năm 2025, so với kế hoạch trước đó sẽ đi vào hoạt động từ năm 2024. Nguyên nhân là do các thay đổi từ Nghị Định 35 có hiệu lực từ tháng 7 năm 2022. Việc quy hoạch 1/2000 sẽ được chuyển giao về cho cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thay vì chủ đầu tư chủ động làm như trước đây.

Xem thêm: VDSC: Tiềm năng cổ phiếu HPG cuối năm có thể chỉ đạt mức khiêm tốn

VDSC ước tính LHG có thể ghi nhận 3 ha cho thuê trong quý III/2022, so với mức nền thấp của quý 3 năm ngoái không ghi nhận diện tích thuê. 

Bên cạnh đó, biên lợi nhuận gộp ước tính sẽ phục hồi đáng kể sau khi việc điều chỉnh tổng mức đầu tư cho LH 3 - GĐ1 cho phần diện tích đã bán đã được hạch toán trong Q2/2022. 

Do vậy, VDSC kỳ vọng KQKD quý 3 của LHG sẽ phục hồi mạnh mẽ so với cùng kỳ. Cụ thể, doanh thu ước đạt ~208 tỷ đồng (+300% YoY) và LNST cổ đông công ty mẹ ước đạt 78,6 tỷ đồng (+295% YoY) và biên lợi nhuận gộp quay về mức ~50% so với mức 25% ở quý trước đó.

Dựa trên phương pháp định giá tổng thành phần (SOTP), VDSC duy trì khuyến nghị Mua và hạ giá mục tiêu còn 52.000 đồng/cp do (1) điều chỉnh tăng suất chiết khấu phù hợp hơn với trong xu hướng lãi suất đang tăng nhanh thời gian gần đây, (2) thời gian khai thác KCN An Định và KCN Long Hậu 3 - GĐ2 dự kiến bắt đầu năm 2025, chậm một năm so với kế hoạch trước đó, và (3) điều chỉnh giá cho thuê đất trung bình cho năm 2022 lên 230 USD/m2/ chu kỳ thuê và 240 USD/m2/ chu kỳ thuê cho năm 2023. Kết hợp mức cổ tức tiền mặt hàng năm là 1.700 đồng/cổ phiếu, tổng mức sinh lời kỳ vọng sẽ là + 104,4% (dựa trên giá đóng cửa ngày 29/09/2022)

Thế nhưng, về ngắn hạn, VDSC cũng lưu ý về rủi ro tiềm tàng đối với khoản phải trả cho IPC khi HOSE đã có quyết định đưa cổ phiếu của Long Hậu vào diện cảnh báo kể từ ngày 22/9 do doanh nghiệp chậm nộp báo cáo tài chính soát xét bán niên quá 15 ngày so với thời hạn quy định. 

Theo VDSC, sự chậm trễ này liên quan đến việc xác định nghĩa vụ nợ với Công ty TNHH MTV phát triển công nghiệp Tân Thuận - IPC (cổ đông lớn, chiếm 49% vốn) về khoản chi phí tái định cư thuộc dự án KCN Long Hậu 1.

Thông tin thêm, Long Hậu đã tái ký hợp đồng vào ngày 15/7/2022 với Công ty PwC Việt Nam về việc thực hiện kiểm toán Báo cáo tài chính năm 2022 và tổng kiểm toán Nhà nước khu vực IV hiện đang làm việc với phía IPC và Long Hậu để xác định nghĩa vụ này. 

Mặc dù VDSC đã phản ánh nghĩa vụ phát sinh tiềm tàng đối với IPC vào mô hình định giá, tuy nhiên việc kiểm toán nhà nước xác định mức bồi thường cao hơn hoặc LHG phải ghi nhận toàn bộ khoản nợ này trong năm 2022 - 2023 sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến KQKD trong năm. Điều này sẽ tác động đáng kể đến diễn biến giá cổ phiếu LHG trong ngắn hạn.

Xem thêm: Chậm nộp BCTC soát xét, cổ phiếu Long Hậu bị đưa vào diện cảnh báo