Gần đây, Trung Quốc đã thực hiện một số bước quan trọng để đảo ngược tình hình tồi tệ nhất của thị trường bất động sản trong lịch sử, điều này đang thúc đẩy các nhà kinh tế tìm kiếm dấu hiện về sự phục hồi của lĩnh vực này.
Gần đây, Trung Quốc đã thực hiện một số bước quan trọng để đảo ngược tình hình tồi tệ nhất của thị trường bất động sản trong lịch sử, điều này đang thúc đẩy các nhà kinh tế tìm kiếm dấu hiện về sự phục hồi của lĩnh vực này.
Các nhà kinh tế nói với Bloomberg rằng, doanh số bán nhà, mua đất, khởi công xây dựng nhà ở mới và cấp vốn cho các nhà phát triển sẽ là chìa khóa cho thấy lĩnh vực này có thể phục hồi tốt như thế nào trong năm tới.
Sự hỗn loạn lịch sử của thị trường sẽ gây khó khăn cho việc quay trở lại, ngay cả với hàng loạt biện pháp để giải quyết cuộc khủng hoảng tiền mặt của các nhà phát triển và thúc đẩy nhu cầu nhà ở được công bố trong những tháng gần đây.
Các hạn chế phòng, chống Covid-19 và những thay đổi chính sách khác đã tạo ra sự không chắc chắn trong ngắn hạn, làm tăng thêm những thách thức dài hạn như thay đổi nhân khẩu học.
Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng và trưởng bộ phận nghiên cứu Trung Quốc Đại lục tại Jones Lang LaSalle Inc, cho biết: “Thị trường vẫn đang tìm đáy. Nếu thị trường đảo chiều thì đợt phục hồi cũng chỉ nhẹ nhàng và không đạt đến các đỉnh trước đó. Thời hoàng kim của ngành bất động sản Trung Quốc đã qua, nếu chúng ta cân nhắc đến các xu hướng lớn hơn về cơ cấu dân số và tốc độ đô thị hoá của nước này”.
Dưới đây là một số chỉ số chính mà các nhà phân tích đang xem xét để đánh giá sức mạnh của thị trường bất động sản Trung Quốc.
Theo Duncan Wrigley, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics, một dấu hiệu cho thấy thị trường đã chạm đáy là liệu doanh số bán nhà có quay trở lại mức trước đại dịch ở các thành phố hay không.
Ông cũng đang tìm kiếm sự phục hồi của giá nhà hiện tại, cùng với các dấu hiệu cho thấy các nhà phát triển đang bắt đầu chấm dứt chiết khấu cho khách mua nhà.
Sức mạnh của cuộc phục hồi sẽ phụ thuộc vào những thay đổi tiếp theo đối với chiến lược zero-Covid, ông dự đoán. Vị chuyên gia nói thêm rằng các chính sách hỗ trợ cho những thành phố cấp thấp hơn là một yếu tố khác cần cân nhắc.
Doanh số bán nhà ở trên toàn quốc đã giảm kể từ tháng 7/2021, theo tính toán của Bloomberg dựa trên dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia (NBS) công bố. So với cùng kỳ năm ngoái, cả giá trị và khối lượng giao dịch bán nhà đã vượt quá 40% vào tháng 4, khi trung tâm tài chính Thượng Hải bị phong tỏa do sự bùng phát của Covid-19.
Theo ông Pang từ Jones Lang LaSalle, thị trường có thể đang khởi sắc nếu dữ liệu ba tháng liên tiếp tăng trưởng dương so với các tháng trước đó, cũng như so với cùng kỳ năm 2019.
Một phần là do các nhà phát triển thường có xu hướng làm đẹp báo cáo tài chính bằng cách chiết khấu giá nhà để kích thích người mua vào cuối quý, qua đó thúc đẩy doanh số bán hàng. Tuy nhiên, rủi ro là nhu cầu trong những tháng tiếp theo có thể sụt giảm.
Theo các nhà kinh tế, việc mua lại đất và xây dựng nhà ở mới rất quan trọng để đánh giá niềm tin của các nhà phát triển, cùng với tính bền vững của bất kỳ sự phục hồi thị trường nào.
Cả hai chỉ số đều giảm trong hầu hết các tháng kể từ đầu năm 2021 do các nhà phát triển gặp khó khăn về tài chính. Ví dụ, kể từ tháng 7 năm ngoái, giá nhà ở mới đã ghi nhận đà giảm sâu đến hai con số.
Theo Wrigley, ngay cả với những chính sách mới nhất được chính phủ công bố, việc mua đất hoặc bắt đầu xây dựng nhà ở mới sẽ khó đạt được mức trước đại dịch.
Ông nói: “Chính sách hỗ trợ tập trung vào việc hoàn thành và giao nhà trước khi bán, khiến các nhà phát triển có ít kênh cấp vốn cho các dự án mới”.
Trong khi đó, giá trị giao dịch mua đất lao dốc đã giáng một đòn nặng nề vào nguồn thu của chính quyền nhiều địa phương, khiến tình trạng thâm hụt ngân sách của họ vọt lên mức cao trong lịch sử.
Bên cạnh đó, Zhaopeng Xing, nhà phân tích tại Australia & New Zealand Banking Group Ltd., người kỳ vọng Trung Quốc sẽ dần quốc hữu hóa lĩnh vực bất động sản, cho biết: “Doanh nghiệp nhà nước sẽ thống trị trong tương lai.”
Tổng số tiền vốn mà các nhà phát triển bất động sản nhận được đã giảm kể từ tháng 7/2021, theo tính toán của Bloomberg dựa trên dữ liệu của NBS. Kể từ tháng 3 năm nay, nguồn vốn đã sụt hơn 20% mỗi tháng so với cùng kỳ năm ngoái.
Sự phục hồi có thể là dấu hiệu cho thấy các chính sách của chính phủ - bao gồm các bước giúp các nhà phát triển bất động sản có được số tiền họ cần để hoàn thành việc xây dựng các dự án đã được bán cho người mua nhà hoặc để trả nợ - đang có tác dụng.
“Tăng trưởng tín dụng liên quan đến bất động sản sẽ được cải thiện vì đây là điều mà chính phủ có thể kiểm soát,” Larry Hu, trưởng bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Macquarie Group Ltd. nhận định.
Các nhà hoạch định chính sách đã thúc giục hệ thống ngân hàng cấp thêm khoản vay mới và cho phép các công ty địa ốc tiếp cận nguồn tiền từ các dự án đã rao bán trước - vốn là nguồn cấp vốn lớn nhất cho doanh nghiệp trong ngành.
Cuối tháng trước, Chính phủ nước này cũng tiến hành dỡ bỏ một số hạn chế đối với việc bán cổ phiếu của doanh nghiệp, sau khi đưa ra một chương trình tương tự vào tháng 8 để tạo điều kiện cho nhà phát triển bán trái phiếu.
Dữ liệu của NBS cho thấy, gần 70% lượng tiền mặt của các công ty bất động sản hiện đến từ các nguồn tự huy động, bao gồm nợ và vốn chủ sở hữu. Các khoản vay trong nước, bao gồm vay ngân hàng, chiếm khoảng 12%, trong khi các khoản vay thế chấp chiếm khoảng 16%.
Xem thêm: Trung Quốc: Gánh nặng nợ của chính quyền địa phương không bền vững
