“Bong bóng” bất động sản liệu có lặp lại giai đoạn 2007-2011?

Thống kê về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm vừa qua từ Sở Xây dựng TP. HCM và Hà Nội đã gây bất ngờ khi tỷ lệ căn hộ nhà giá thấp và bình dân bị giảm sút một cách đáng lo ngại.

Trong khi đó, căn hộ giá cao tiếp tục chiếm tỷ lệ áp đảo. Giá nhà đất liên tục tăng đã dấy lên lo ngại về việc hình thành bong bóng bất động sản. Đó là hiện tượng giá nhà tăng nhanh nhưng không có người mua, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường, đã từng diễn ra vào năm 2008.

Vì sao giá nhà liên tục tăng

Tại Hà Nội, số lượng căn hộ bình dân đang ngày càng thu hẹp, chỉ có 300 căn bán trong quý 2, chỉ chiếm 8% tổng nguồn cung.

Thị trường TP. HCM còn gây sốc hơn khi căn hộ bình dân chiếm 0%, nghĩa là không có bất cứ dự án nào nằm ở tầm tiền dưới 25 triệu đồng/m2. Chưa kể, theo thống kê của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ sơ cấp tại đây đã tăng phi mã, lên tới 15% so với hồi đầu năm, tức là chỉ trong vòng 3 tháng ngắn ngủi.

Những dự án có mức giá bán cao chưa từng thấy đã xuất hiện trên thị trường. Mới đây, 1 dự án tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đã đưa ra mức giá dự kiến chào bán lên tới 700 triệu/m2, tức là mỗi căn hộ ở đây sẽ có giá từ 80-170 tỷ đồng.

Dẫn lời VTV, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết: "Có nguồn tiền phấn khích do chứng khoán đạt đỉnh, ngoài dự báo, rất nhiều người chốt lời, đầu tư sang bất động sản. Người có tiền nhàn rỗi không bị ảnh hưởng nên đã đi tìm bất động sản. Dự án ra hàng không nhiều như người ta kỳ vọng, bắt buộc phải trả cho giá cao".

Giá bán tăng cao không chỉ ở phân khúc căn hộ chung cư mà còn ở cả đất thổ cư, nhà liền kề, biệt thự, đất nền đủ pháp lý. Tuy vậy, theo ghi nhận, không phải dự án nào cũng bán hàng tốt. Thậm chí, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư phải chạy đua xây dựng các chính sách hỗ trợ tài chính, cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn…

Lo ngại “bong bóng” bất động sản khi giá nhà tăng cao

Giá chào bán các dự án mới tăng, thế nhưng, trong khi đó, thị trường lại xuất hiện một số nhà đầu tư nhỏ lẻ rao bán cắt lỗ tới hàng trăm triệu đồng. Mới đây, Hiệp hội Môi giới Bất động sản cũng cho biết: Nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Vậy “bong bóng” bất động sản - nỗi ám ảnh suốt hơn 10 năm qua của giới đầu tư bất động sản liệu có lặp lại?

Hai tháng trở lại đây, một số thông tin rao bán nhà đất cắt lỗ, từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng đã xuất hiện lác đác trên các trang mua bán bất động sản. Thế nhưng, một số nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm cho rằng, đây chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, xuất phát từ những nhà đầu tư gặp khó khăn do dịch Covid-19 buộc phải cắt lỗ hoặc bỏ cọc để bảo toàn dòng vốn.

Khác với cách đây hơn 10 năm trước, thị trường hiện rất khan hiếm nguồn cung, nên ngoài việc giá bán tăng cao và nhanh, thì vẫn chưa có dấu hiệu rõ nét của việc hình thành “bong bóng” bất động sản.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển cho biết thêm: "Có sản phẩm bán tốt và tăng giá, nhiều dự án phải áp dụng khuyến mại, chiết khấu. Tuy nhiên, có dự án không bán được. Đó là sự không đồng nhất. Đó không phải là “bong bóng” bất động sản”.

Trong khi đó, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định: "Bong bóng bất động sản là khi quy mô, số lượng dự án tăng, nhà nhà người người buôn bất động sản, nhưng hiện tại chưa thấy rõ. Nói là “bong bóng” thì không hẳn nhưng mà phải lưu ý. Tại sao kinh tế hạn chế nhưng giá vẫn tăng".

Các chuyên gia cũng phân tích, vào đợt sốt đất đầu năm, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản. Tuy nhiên, phía NHNN đã lập tức có các động thái hạn chế việc vay tiền đầu cơ bất động sản. Vì vậy, nguy cơ việc hình thành “bong bóng” bất động sản dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường cũng đã được giảm bớt.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay: "Theo tôi, “bong bóng” về giá không phải là vấn đề đáng lo ngại trong thị trường hiện tại, đặc biệt khi Việt Nam đang sở hữu những chỉ số kinh tế khá tốt so với những quốc gia khác trong khu vực, với GDP trong sáu tháng đầu năm vẫn tăng 5,64%, sản xuất và xây dựng cũng tăng gần 9%. Vì vậy, trên thực tế, sự gia tăng về giá căn hộ là do đã được các doanh nghiệp đầu tư với 1 tiêu chuẩn cao cấp hơn".

Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, nhìn chung, bất động sản có quy mô tăng trưởng không lớn so với quy mô tăng trưởng chung của cả nền kinh tế. Về nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản, chúng ta cần phân tích thêm về việc các ngân hàng đang cho vay ra sao và tình hình đầu cơ trên thị trường bất động sản đang diễn ra như thế nào.

Theo số liệu từ báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong khoảng 3 tháng đầu tiên trong năm nay, bất động sản là nhóm ngành thu hút đầu tư nước ngoài cao thứ ba, đạt 600 triệu USD. Số liệu mới đây từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, đến tháng 3/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tính tăng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái 15,56%.

Còn theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tốc độ tăng tín dụng của quý 1/2021 cao hơn mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm 2020, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã ở mức trên 9,46 triệu tỷ đồng. Tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020, trong khi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế là 2,93%. Như vậy, tín dụng bất động sản chiếm 19,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Thay vì nhà nhà, người người đi buôn bất động sản thì hiện nay, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính khá tốt, chịu được biến động của thị trường. Tuy vậy, số lượng nhà đầu tư mới, còn gọi là F0 trong bất động sản cũng tăng mạnh thời gian qua.

Theo Hội Môi giới bất động sản, đây là lực lượng đầu tư dễ bị dao động, có thể ồ ạt rút tiền hoặc bán tháo khi thị trường xấu. Bởi vậy, mặc dù theo nhiều phân tích, “bong bóng” bất động sản có thể chưa diễn ra, nhưng sự e ngại vẫn đang hiện diện, nhất là khi giá bán nhà không ngừng gia tăng.