Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ èo uột, lợi nhuận gộp giảm mạnh, dòng tiền kinh doanh âm hàng nghìn tỷ, nhưng kết thúc quý 3/2021, Công ty CP đầu tư Nam Long (NLG) vẫn có một kết quả lợi nhuận “đẹp”, thậm chí tăng mạnh so với cùng kỳ. Bí quyết nào tạo nên kết quả kinh doanh tưởng như mỹ mãn ấy cho tập đoàn địa ốc phía Nam của đại gia Nguyễn Xuân Quang?
Công ty CP đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2021, trong đó, doanh thu thuần đạt 151 tỷ, giảm 76% so với cùng kỳ. Theo giải trình của Nam Long, nguyên nhân là do đại dịch Covid-19 ảnh hưởng tới quá trình nghiệm thu và bàn giao dự án Akari.
Đáng chú ý, NLG chứng kiến doanh thu tài chính đột biến lên tới hơn 371 tỷ đồng, gấp 23 lần cùng kỳ - chủ yếu là lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư. Chính vì vậy, sau khi khấu trừ các khoản chi phí tăng cao (đặc biệt là chi phí quản lý doanh nghiệp), NLG vẫn báo lãi ròng đạt gần 295 tỷ đồng, gấp 9 lần cùng kỳ.
Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt hơn 787 tỷ, giảm 39% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp giảm nhẹ xuống 29,6%, từ mốc 32,3% năm ngoái. Dù tình tình kinh doanh không mấy khả quan, lợi nhuận sau thuế NLG vẫn đạt 709 tỷ đồng, cao gấp 3,4 lần cùng kỳ.
Thời điểm 30/9, tổng tài sản của NLG xấp xỉ 24.000 tỷ, chủ yếu nằm trong hàng tồn kho là bất động sản dở dang ở khoảng 15 dự án như: Izumi, Southgate, Akari, Paragon Đại Phước, Waterpoint,... Tổng giá trị hàng tồn kho đạt hơn 17.600 tỷ, chiếm 73% tổng tài sản.
Trong cơ cấu tổng nguồn vốn của NLG, nợ phải trả đạt 11.100 tỷ, chủ yếu tới từ các hạng mục vay ngắn + dài hạn (4.000 tỷ), người mua trả tiền trước (hơn 3.800 tỷ) và thuế thu nhập hoãn lại phải trả (hơn 1.000 tỷ).
Bên cạnh đó, việc dòng tiền thuần từ kinh doanh âm tới hơn 2.200 tỷ trong 9 tháng 2021 cũng cho thấy tín hiệu rằng hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp này đang có vấn đề. Nói cách khác, NLG đang phải dùng tiền đi vay và phát hành cổ phiếu để bù đắp cho những khó khăn trong hoạt động kinh doanh chính.
Trên thị trường chứng khoán, kết thúc phiên giao dịch ngày 28/10, cổ phiếu NLG của NLG đạt 59.700 đồng/CP. P/E hiện đạt 18.36.
Năm 2021 là năm đầu tiên trong chiến lược 3 năm của NLG, với mục tiêu tăng trưởng doanh số trung bình mỗi năm trên 85%. Riêng năm 2021, NLG đặt mục tiêu doanh thu thuần năm nay 4.963 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.152 tỷ đồng, lần lượt tăng 24% và 38% so với năm trước.
Nếu chỉ nhìn vào con số lợi nhuận sau thuế, nhiều nhà đầu tư sẽ cho rằng NLG tiếp tục có một năm kinh doanh hiệu quả và thành công. Nhưng…
Cú hích lợi nhuận trong quý 3/2021 của NLG đến từ doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến 2.173% so với cùng kỳ, đạt gần 372 tỷ đồng, chủ yếu là lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư qua việc hợp nhất Công ty CP Southgate (362 tỷ đồng).
Cụ thể, NLG đã nhận ủy quyền 15% biểu quyết từ các cổ đông của Công ty CP Southgate, qua đó nâng tỷ lệ biểu quyết tại Southgate từ 50% lên 65%. Với việc tỷ lệ biểu quyết vượt mức 50%, Southgate chính thức trở thành công ty con của NLG kể từ 30/09/2021, đúng ngày cuối cùng của quý.
Trước thời điểm hợp nhất, NLG góp 916,5 tỷ đồng, sở hữu 50% vốn tại Southgate - đơn vị phát triển Khu đô thị Waterpoint rộng 165 ha tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
Cũng cần nói thêm, trong BCTC quý 3 này, NLG không thuyết minh cụ thể giá trị hợp lý của tài sản thuần tại ngày thay đổi quyền kiểm soát Southgate, căn cứ để đánh giá lại giá trị khoản đầu tư ban đầu.
Theo Thông tư 202/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, trong trường hợp trước ngày công ty mẹ đạt được quyền kiểm soát, công ty con là công ty liên kết của công ty mẹ và đã được trình bày theo phương pháp vốn chủ sở hữu: Khi đạt được quyền kiểm soát, trên Báo cáo tài chính hợp nhất công ty mẹ phải đánh giá lại giá trị khoản đầu tư theo giá trị hợp lý.
Theo đó, phần chênh lệch giữa giá đánh giá lại và giá trị khoản đầu tư theo phương pháp vốn chủ sở hữu được ghi nhận vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất; Phần chênh lệch giữa giá trị khoản đầu tư theo phương pháp vốn chủ sở hữu và giá gốc khoản đầu tư được ghi nhận trực tiếp vào các chỉ tiêu thuộc phân vốn chủ sở hữu của Bảng cân đối kế toán hợp nhất.
Trước đó, công bố tại BCTC soát xét bán niên 2021, nhờ lãi từ giao dịch mua rẻ (bất lợi thương mại) phần vốn góp trong Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai, NLG ghi nhận lợi nhuận đột biến lên tới 423 tỷ, giúp công ty của đại gia Nguyễn Xuân Quang không chỉ thoát lỗ ngoạn mục (lần đầu tiên sau nhiều năm, NLG chứng kiến lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh gần 32 tỷ đồng - PV) mà còn đạt lãi ròng hơn 412 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ.
Xem thêm: Xử phạt người có liên quan Chủ tịch NLG vì vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán
Cụ thể, tháng 2/2021, NLG đã mua thêm 30% phần vốn góp của Portsville trong Waterfront Đồng Nai – đơn vị phát triển dự án Waterfront City có quy mô 169,3ha tại xã Long Hưng, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với giá trị chuyển nhượng 1.951 tỷ đồng, hợp nhất công ty này thông qua việc nâng tỷ lệ sở hữu từ 35,1% lên 65,1%.
Sau khi đánh giá lại, giá trị hợp lý của tài sản thuần Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai tại thời điểm hợp nhất được xác định là hơn 5,9 nghìn tỷ đồng. Với việc chỉ phải bỏ ra 3,4 nghìn tỷ cho 65,1% cổ phần, NLG ghi nhận ngay 423 tỷ đồng lợi nhuận - lãi từ giao dịch mua rẻ (bất lợi thương mại) vào khoản mục Thu nhập khác trong báo cáo kinh doanh trong kỳ.
Đáng chú ý, năm ngoái, NLG thông báo đã mua lại 70% phần vốn góp của Portsville Pte. Ltd – công ty con của Keppel Land (Singapore) - tại Waterfront Đồng Nai với giá trị chuyển nhượng 2.313 tỉ đồng. Tuy nhiên, đến tháng 6/2020, NLG đã chuyển nhượng 34,9% phần vốn góp của Waterfront Đồng Nai cho Hankyu Hanshin Properties Corp, một đối tác Nhật Bản, từ đó thay đổi quyền kiểm soát trong Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai.
Cũng cần nói thêm, thời điểm tháng 9/2021, NLG đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu trị giá 950 tỷ để thanh toán cho việc mua cổ phần tại Waterfront Đồng Nai. Công ty CP chứng khoán Kỹ thương TCBS đã ôm trọn 2 lô trái phiếu trên.
Đây là loại trái phiếu kỳ hạn 36 tháng, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản bảo đảm và xác lập nghĩa vụ trả nợ trực tiếp. Lãi suất của trái phiếu kết hợp cố định và thả nổi, trong đó, lãi suất cho kỳ tính lãi đầu tiên cố định ở mức 9,5%/năm, lãi suất cho các kỳ còn lại bằng tổng của 3,28% và lãi suất tham chiếu.
Theo thông cáo, lô trái phiếu này do TCBS và Ngân hàng Techcombank đứng ra thu xếp.
Nhìn lại năm 2019, NLG cũng ghi nhận khoản mục “Thu nhập khác” tăng vọt so với năm trước, lên mức 382,6 tỷ đồng, gấp 21,6 lần so với năm 2018. Nguyên nhân cũng chủ yếu đến từ việc ghi nhận khoản lãi từ giao dịch mua giá rẻ, sau khi hoàn tất đánh giá lại tài sản Công ty CP đầu tư Việt Thiên Lâm (VTL).
Ngày 31/3/2019, thông qua 2 công ty con là Công ty TNHH Paragon Đại Phước và Công ty CP đầu tư Nam Phan, NLG mua lại toàn bộ cổ phần tại VTL - chủ sở hữu dự án Paragon Đại Phước (diện tích 45 ha, tỉnh Đồng Nai). Giá trị chuyển nhượng được NLG cho biết là 1.149 tỷ đồng.
Cuối tháng 8/2019, VTL được sáp nhập vào Công ty CP Paragon Đại Phước.
Tới cuối năm 2019, NLG đã hoàn tất việc đánh giá lại giá trị tài sản hợp lý của VTL là 1.531 tỷ đồng (sau khi loại trừ 241 tỷ tiền thuế thu nhập hoãn lại phải trả), qua đó ghi nhận 381,3 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua giá rẻ. Một phần khoản lợi nhuận này đã được NLG hạch toán từ Quý 1/2019.
Đáng lưu ý, quý 3 này, NLG tồn tại khoản phải thu về cho vay 4 cá nhân hơn 138 tỷ đồng, bao gồm: bà Vũ Bích Lan (49,5 tỷ - cổ đông Nguyên Sơn, công ty con của Nam Long), ông Nguyễn Thành Đồng (24 tỷ - cổ đông Nguyên Sơn, công ty con của Nam Long), ông Cao Tấn Thạch (36 tỷ - Thành viên HĐQT Nam Long), ông Trần Thanh Phong (28,5 tỷ).
Chỉ tính riêng giai đoạn 5 năm (từ 2017 – 2021), 4 cá nhân nội bộ và liên quan này đã vay của NLG hàng trăm tỷ đồng, góp phần không nhỏ gia tăng tổng tài sản tập đoàn trên sổ sách kế toán.
Big Bet On The Future – thủ thuật đánh cược vào tương lai thông qua hoạt động mua, bán, sáp nhập công ty. Tất cả lợi nhuận dự kiến trong tương lai sẽ được đánh cược vào hiện tại.
Đây là khoản lợi nhuận bất thường. Mua doanh nghiệp mục tiêu (B) ở giá cao giúp cho doanh nghiệp thâu tóm (A) có lời, nhưng B cũng có thể sẽ gây ra khó khăn cho A nếu như sau đó B rớt giá nhiều và A phải đánh giá lại B theo giá trị hợp lí. Điều này là hoàn toàn có thể xảy ra nếu như lợi nhuận đột biến B đạt được là lợi nhuận ảo, hay trường hợp A mua B nhằm mục đích xào nấu (cook) lợi nhuận.
