Hệ thống pháp lý về bất động sản đang là 'điểm nghẽn' của thị trường

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản vẫn luôn gặp khó khăn trong vòng 5 năm qua và đại dịch Covid-19 chỉ là yếu tố làm cho những khó khăn của thị trường trầm trọng hơn. 

Điểm nghẽn lớn nhất đối với thị trường bất động sản Việt Nam là cơ chế chính sách, sự chậm chân của luật cùng với những bất cập trong vấn đề về pháp lý.

Việc tồn tại những chồng chéo trong các luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã và đang khiến cho thị trường rơi vào bế tắc. Một ví dụ mà nhiều nhà đầu tư dự án gặp vướng mắc là Luật Đất đai quy định nhà đầu tư có thể mua các loại đất khác nhau trong khi Luật Nhà ở quy định dự án phải có đất thổ cư 100%.

Từ năm 2018, thị trường đã bị thu hẹp lại khi chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung, mà một trong những nguyên nhân quan trọng chính là điểm nghẽn trong hệ thống pháp lý .

Đồng quan điểm, tại tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS. Đặng Hùng Võ, cũng cho rằng, hệ thống pháp lý về bất động sản đang là mối quan tâm chung của cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. 

Một số nghị định vẫn chỉ định tính mà chưa định lượng, việc hướng dẫn thực hiện quy định của Chính phủ thiếu chi tiết đã khiến các doanh nghiệp lúng túng.

Mới đây, Nghị định 148 đã được ban hành nhằm sửa một số điều trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, nghị định này vẫn chưa lấp đầy được khoảng trống trong hệ thống pháp lý về bất động sản, vẫn chưa bao phủ hết những vấn đề của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. 

Chuyên gia kinh tế cho rằng Nghị định 148 được ban hành vì chưa thể sửa được Luật Đất đai 2013. Nếu nghị định này được ban hành sớm hơn vào khoảng năm 2014, sẽ giúp giải quyết được nhiều vấn đề, tuy nhiên, muộn vẫn hơn không. Cuối cùng nếu muốn tháo gỡ tất cả những vướng mắc đang tồn tại trên thị trường vẫn phải sửa Luật Đất đai.

“Rủi ro từ khách quan thì khó để kiểm soát, tuy nhiên rủi ro từ chủ quan (các vấn đề pháp luật) thì có thể chủ động giải quyết, tại sao vẫn luẩn quẩn, không thoát hẳn ra được”, ông Võ đặt câu hỏi và tiết lộ thêm, Thủ tướng từng ít nhất là 4 lần hối thúc việc sửa luật bằng các văn bản chỉ đạo điều hành hoặc phát biểu trong các hội nghị tuy nhiên cho đến nay, mọi việc vẫn đang giậm chân tại chỗ.

Trong khi đó, chính những khoảng trống này gây ra những 'khuyết tật' trong lòng nhà đầu tư, doanh nghiệp lưỡng lự tham gia vào thị trường, thị trường bất động sản thiếu vắng nguồn cung mới do "tắc nghẽn" thủ tục pháp lý.

Nguồn cung bất động sản mới trên thị trường Việt Nam hiện đang giảm mạnh. Trong 2 năm 2019 và 2020, số dự án bất động sản mới tại TP.HCM và Hà Nội đã giảm đi 10 lần. Điều này đã khiến giá bất động sản tăng mạnh. Hơn nữa, do lệch pha cung cầu nên nguy cơ bong bóng thị trường là rất lớn, nhiều nhà đầu cơ bất động sản đang găm hàng chờ tăng giá, ông Võ nhận định.

Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có nhiều cơ hội để phát triển hơn khi ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 được kiểm soát. Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, nếu Luật Đất đai và hệ thống pháp lý về bất động sản chưa được thay đổi, những rủi ro pháp lý trên thị trường vẫn kề cận. Điều này dễ làm hỏng thị trường và làm tuột mất cơ hội của các nhà đầu tư. 

Nếu như muốn có động lực mới cho thị trường bất động sản từ năm 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần phải làm mạnh tay hơn.