Thêm góc nhìn về thời hạn sở hữu chung cư

Cần làm rõ quyền sở hữu chung cư của người dân

Đây không phải lần đầu Bộ Xây dựng có đề xuất về thời hạn chung cư và lần này đưa ra 2 phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, tức không quy định niên hạn.

Theo phương án đầu tiên, dự thảo sẽ bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư căn cứ vào thời hiệu sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng, cụ thể là được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu phải quy định rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và chỉ áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng, hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) sau ngày luật này có hiệu lực thi hành. Đối với các nhà chung cư trước ngày luật này có hiệu lực, người dân được sở hữu không thời hạn như quy định cũ.

Bộ Xây dựng cho biết, trong trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ... không đảm bảo an toàn sẽ phải phá dỡ khẩn cấp. Nếu hết hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu. Nếu kết quả kiểm định cho thấy nhà phải phá dỡ, quyền sở hữu của chủ căn hộ sẽ chấm dứt.

Trong trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước vẫn duyệt quy hoạch xây dựng lại nhà chung cư, chung cư sẽ được phá đi xây lại. Nếu quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho hay, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tuổi thọ của công trình được quy định theo cấp bậc của công trình (từ bậc 1 đến bậc 4) và có 2 vấn đề quan trọng cần lưu tâm: Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất trên, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp; thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

Theo ông Khương, sau thời gian 50-70 năm sử dụng như tại đề xuất, quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ kết thúc theo niên hạn công trình, nhưng quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định. Đây là điểm cần phải được làm rõ trong dự thảo Luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của họ có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Bên cạnh đó, có 2 sắc luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Chẳng hạn, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50-100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây mới. Như vậy, cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này. Đối với công trình chung cư và căn hộ, cơ quan soạn thảo cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng tiếp hay không.

“Xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy, đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý”, ông Khương nói.

Còn theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), hướng tiếp cận vấn đề là cần xác định rằng, chung cư có thời hạn 50 năm hay 70 năm thì sau đó quyền sở hữu đất của ai? Nên chăng chung cư là thuộc sở hữu nhiều người, sở hữu lâu dài, còn thời hạn công trình thì theo quy định của Luật Xây dựng, sau 50 năm hoặc 70 năm sẽ tiến hành kiểm định chất lượng công trình, nếu còn tốt thì cho người dân ở tiếp, nếu không thì Nhà nước đứng ra làm đơn vị trung gian thu hồi, bán đấu giá đất và chia đều cho các chủ sở hữu.

Hàm ý chính sách

Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN), chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, vấn đề thời hạn chung cư thu hút sự quan tâm của dư luận là bởi số hộ gia đình ở chung cư hiện nay là không nhỏ và đang trong xu hướng tăng nhanh, nhất là tại những đô thị lớn.

Theo ông Nghĩa, về bản chất, đề xuất mới của Bộ Xây dựng không khác nhiều so với quy định hiện tại, chỉ là một cách làm khác để thay đổi bộ mặt đô thị một cách hợp lý hơn.

“Theo quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng, các công trình xây dựng đều phải thực hiện kiểm định chất lượng công trình theo định kỳ, trường hợp ở cấp D - cấp nguy hiểm sẽ phải tháo dỡ. Tuy nhiên, nếu phá dỡ chung cư cũ theo Nghị định 06/2021 thì còn mâu thuẫn với quy định khác, cụ thể là với Luật Đất đai. Do đó, việc Bộ Xây dựng đưa thời hạn chung cư vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là dễ hiểu. Ngoài ra, hàm ý chính sách còn nằm ở chỗ, hiện ở nhiều đô thị lớn, các chung cư, nhà tập thể cũ trong nội đô khá nhiều, trong khi không gian sinh hoạt, dịch vụ, tiện ích lại thiếu thốn, xuống cấp nên nếu có quy định này thì trong tương lai, nhà quy hoạch có thể dễ dàng thay thế các khu đất đang là nhà ở thành đất công cộng, dịch vụ phục vụ cộng đồng, giảm tải dân số cho nội đô”, ông Nghĩa phân tích.

Riêng với câu chuyện giải quyết quyền lợi cho người dân sở hữu chung cư, theo ông Nghĩa, các công trình (kể cả chung cư hết thời hạn) sẽ được thẩm định và gia hạn nếu đủ điều kiện và người dân vẫn được sử dụng bình thường. Với trường hợp các căn hộ đã được cấp sở hữu lâu dài từ trước thì thực hiện theo quy định pháp luật về tái định cư (tại chỗ hoặc chỗ ở mới).

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Duy Thành cũng cho rằng, vấn đề cần tính đến đó là giải quyết ổn thỏa khâu tái định cư, định giá tài sản cho người dân. Ông Thành nêu ví dụ, với chung cư sở hữu lâu dài, giả định chung cư có 30.000 m2 sở hữu riêng với 300 căn hộ của cư dân, khi hết hạn sử dụng, Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất và thu về 300 tỷ, sau khi trừ các chi phí tổ chức thực hiện đấu giá, lấy số tiền còn lại chia cho 300 căn hộ là hợp lý. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được số tiền lớn thì càng cho thấy hiệu quả của việc sở hữu, người dân cũng được hưởng lợi từ quá trình tăng giá này.

“Luật Nhà ở trước năm 2006 không có quy định về quỹ bảo trì, dẫn đến thực tế là thị trường đang tồn tại 2 dòng chung cư có và không có quỹ bảo trì. Đây là tồn tại phát sinh do pháp luật chứ không phải do chủ đầu tư hay người dân. Tương tự như vậy, việc đã có quy định sở hữu lâu dài rồi lại có thêm các quy định về thời hạn chung cư càng làm rối vấn đề không cần thiết. Do đó, không thể vì thuận tiện cho cơ quan quản lý hành chính mà đẩy cái khó cho thị trường”, ông Thành nêu quan điểm.