Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư: Quyền lợi người dân sẽ được đảm bảo

Đề xuất gây nhiều tranh cãi

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có các đề xuất đáng chú ý về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn…

Do đó, tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Hiện, đề xuất này đang gây nhiều tranh cãi. Một số chuyên gia cho rằng, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho hay, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể khiến người mua nhà mua được với giá rẻ hơn hiện nay. Đồng thời, khi những khu chung cư này xuống cấp, hết niên hạn sử dụng thì chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng phá đi mà ít gặp phải những ý kiến bất đồng.

Tuy nhiên, nếu áp dụng quy định này, người mua nhà sẽ cảm thấy họ không phải chủ sở hữu của ngôi nhà mà chỉ như đi thuê. Vị chuyên gia cho rằng, với văn hóa của người Việt Nam, điều này rất quan trọng bởi ngôi nhà không chỉ là chỗ ở, mà quan trọng hơn là tài sản, có thể thừa kế cho con cháu... Do đó, cần tính toán hết sức kỹ lưỡng đề xuất này và cần có phương án đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, đa phần người dân bày tỏ lo lắng nếu quy định này có hiệu lực, quyền sở hữu tài sản của họ bị ảnh hưởng, đồng thời dẫn đến giá trị căn hộ chung cư sẽ giảm mạnh theo thời gian.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề nghị không bổ sung quy định này. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: Một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn với đất ở; hai là sở hữu nhà có thời hạn với đất dịch vụ, thương mại. Trong khi hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài, không thể quy định thời hạn sử dụng là 50 hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, đang có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình. Vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” nên “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Do đó, ông cho rằng không thể vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở của mọi người được nêu tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013. Do đó, quy định hạn chế thời hạn sử dụng chung cư cần được xem xét, đánh giá thấu đáo về tính hợp hiến, hợp pháp.

Không vi hiến, sẽ đảm bảo lợi ích người dân

Trong khi đó, Bộ Xây dựng lại cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không vi hiến, phù hợp với Bộ luật Dân sự. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu hủy. “Bộ Tư pháp cũng đồng tình về vấn đề liên quan Hiến pháp. Nếu vi hiến thì sẽ không trình đề xuất lên được”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nói.

Bộ Xây dựng khẳng định, dự thảo Luật không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Khi hết thời hạn sở hữu, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 - 90 năm.

Về chất lượng công trình, có ý kiến cho rằng việc giới hạn thời gian như vậy sẽ không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng công trình chất lượng, vĩnh cửu với thời gian. Về điểm này, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, theo quy định của Bộ Xây dựng, công trình có nhiều cấp khác nhau, tùy theo cấp độ công trình mà có thời hạn sử dụng tương ứng. Ví dụ, công trình đặc biệt cấp 1 có niên hạn trên 100 năm; cấp 2 là 50-100 năm; cấp 3 là 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Trong đó, rất ít chung cư thuộc công trình cấp 3 và 4.

Cấp công trình sẽ được quy định trong hồ sơ thiết kế. Nếu hồ sơ thiết kế quy định công trình được sử dụng lên đến 50 - 70 năm, yêu cầu xây dựng, kỹ thuật, vật liệu sẽ phải tương ứng với thời hạn. Như vậy, có thể hiểu người dân không phải lo ngại đến chất lượng của công trình trước đề xuất áp thời hạn dự án. Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong quá trình xây dựng, mỗi hạng mục đều có nghiệm thu với các bên chịu trách nhiệm liên quan như chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, tư vấn giám sát.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ không áp dụng hồi tố. Tức là, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật có hiệu lực thì sẽ không áp dụng thời hạn. Về phương án bồi thường, xây dựng lại chung cư với nhà có thời hạn sở hữu, nếu nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng buộc phải tháo dỡ vì sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng, phải phá dỡ khẩn cấp, Nhà nước sẽ trực tiếp dùng vốn từ ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà. Người dân được tái định cư ngay tại địa điểm cũ.

Nếu chung cư phải tháo dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch chung, chủ sở hữu nhà sẽ được tái định cư theo dự án đó. Quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo. Thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ tính từ lúc công trình mới được bàn giao. Ví dụ, nhà cũ còn 20 năm thời hạn khi dỡ bỏ, nhưng khi nhận nhà mới là công trình thời hạn 70 năm, thời gian sở hữu nhà của người dân là 70 năm.

Với chung cư hết thời hạn sở hữu, trong trường hợp Nhà nước không quy hoạch địa điểm cũ làm chung cư, chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư. Trường hợp địa điểm cũ tiếp tục được làm nhà chung cư, người dân được quyền góp tiền để xây dựng trên cơ sở đất của mình. Tức người dân chỉ phải đóng tiền xây nhà, không đóng tiền đất. Phương án xây dựng sẽ được thỏa thuận tùy thuộc vào quy hoạch lúc đó. Tuy nhiên, quyền lợi của người dân được đảm bảo theo nguyên tắc tái định cư tại chỗ.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Dự thảo vẫn tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi nhằm đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên, trong đó đặc biệt chú ý đến lợi ích của người dân. Nếu điều khoản này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm nay sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm.