Công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm có phù hợp?

Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo sự độc lập

Trong hội thảo góp ý Luật Đất đai sửa đổi được tổ chức mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp nêu ý kiến, điều 130 dự thảo luật quy định về bảng giá đất có điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành là đã bãi bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần.

Nhưng, cần làm rõ một số nội dung như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Vì thực tế giá đất luôn biến động từng ngày, thậm chí có tình trạng thổi giá.

Nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, bảng giá sẽ được điều chỉnh liên tục. Điều đó có thể gây ra thiếu tính ổn định, gây ra nhiều ý kiến tranh cãi.

Bên cạnh đó, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp, do đây là ngày nghỉ lễ, thay vì thế nên chọn ngày làm việc đầu tiên của năm.

Tại khoản 3, điều 131 quy định bảng giá được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Theo ông Hiệp, quy định chung chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp.

Lý do là giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Do đó, việc tính giá đất cũng khác nhau và cần có quy định cụ thể chứ không áp dụng chung một bảng giá.

Ngoài ra, giá đất áp dụng với từng mục đích và trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, khoản 1, điều 131 của Dự thảo luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: phòng định giá đất của sở TN&MT hay sở tài chính.

Đồng thời, với nội dung của khoản 1 điều 131 thì dự thảo luật chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Trong khi tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này.

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Nguyên nhân, theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến, Luật Đất đai 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: Quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Trong khi đó, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi với quy định như tại khoản 1 điều 131 của dự thảo luật thì chủ tịch UBND cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất.

"Một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá hay không?”, ông Tuyến nói.

Ông cho rằng, cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh cần độc lập với UBND cấp tỉnh; cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất…

Đề nghị cân nhắc thêm nhiều nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Trong cuộc họp thẩm định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra mới đây, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu khẳng định dự thảo luật đã thể chế hóa đầy đủ, chính xác, kịp thời các chính sách lớn trong Nghị quyết số 18-NQ/TW vừa được Ban Chấp hành Trung ương thông qua.

Tuy nhiên, một số vấn đề bức xúc trong thực tế liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quyền chuyển nhượng, thế chấp, hợp đồng thuê đất với đất thuê trả tiền hàng năm… vẫn chưa được đề cập tại Nghị quyết số 18. Do vậy, ông Hiếu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo - Bộ TN&MT cần cân nhắc thêm nội dung nào chưa rõ để tiếp tục báo cáo trong những đợt sửa đổi tiếp theo.

Vì Luật Đất đai liên quan đến rất nhiều lĩnh vực nên Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cần rà soát kỹ lưỡng, đảm bảo tính thống nhất với hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật Lâm nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp đề nghị: “Dự án luật này sửa đổi cùng thời gian với nhiều luật khác nên phải rà soát thật kỹ đối với cả luật hiện hành và các luật đang trong quá trình sửa đổi hoặc định hướng sửa đổi, bổ sung để đảm bảo khi ban hành thống nhất với nhau… Cơ quan soạn thảo cần thống nhất các thuật ngữ giữa các luật như Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư để tránh tranh cãi trong khi áp dụng”.