10 kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ về thị trường bất động sản của HoREA

Kiến nghị nỗ lực thực hiện mục tiêu “đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”:

Trong năm 2023, đi đôi với việc phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị hoàn thành sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Quản lý đô thị 2009 (thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị theo Đề án của Bộ Xây dựng) và kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư 2020, Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, các Luật Thuế GTGT, TNDN để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. 

Kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở: 

Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Nhưng, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013, ví dụ: Doanh nghiệp A “mua” lại 20 ha đất trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành với giá 120 tỷ đồng, nhưng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không thể triển khai thực hiện dự án thì sẽ rất khó khăn.

Do vậy, Chính phủ đã có Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/10/2021 trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Nhưng rất tiếc, đề xuất đúng pháp luật (trên đây) của Chính phủ đã chưa được Quốc hội chấp thuận tại kỳ họp Quốc hội bất thường vừa qua. 

Hiệp hội đề nghị Chính phủ tiếp tục đề xuất sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) để bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với quy định của Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 giúp làm tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung nhà ở góp phần kéo giảm giá nhà trên thị trường.

Kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư

Doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” chứ không chỉ định nhà đầu tư như một số trường hợp đã xảy ra trước đây. Nhưng cần phải bổ sung trở lại quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW, đi đôi với sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh-quân đỏ” hoặc “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Kiến nghị đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại

Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 theo hướng áp dụng thống nhất với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV cho phép doanh nghiệp được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. 

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước để đảm bảo sự phù hợp với quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20 héc-ta; không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên. Có nghĩa là, chủ đầu tư có thể cần phải huy động vốn đến 80 - 85% tổng mức đầu tư của dự án có sử dụng đất.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, thì trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án (chưa đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư rất cần các nguồn vốn bổ sung, nhất là nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp.

Nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là “bà đỡ” để thực hiện dự án. Nhưng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng “siết” tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

Bên cạnh đó, ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. 

Nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. Nếu thị trường bất động sản bị đình đốn, suy thoái thì có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế vì bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 ngành, lĩnh vực tạo việc làm cho hàng triệu người lao động, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội.

Hiệp hội đề nghị, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế, như sau:

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát và “nắn” dòng vốn tín dụng chứ không nên “siết” tín dụng và chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở, đồng thời tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 09/2023 (mà nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Hiệp hội thống nhất với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh, uốn nắn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ, nhằm làm tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Kiến nghị cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác

Hiệp hội đề nghị sửa đổi Luật Thuế theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác, để đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành nhưng không có hoạt động kinh doanh bất động sản thì lại được hạch toán tổng hợp.

Kiến nghị tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội; Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (có tính khả thi):

Thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư không xác định thời hạn) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.

Vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Tuy nhiên, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” hiện nay với thời hạn sở hữu “căn hộ dịch vụ” theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” (có thể bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội) để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân nên không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê” vào “Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế”, bởi lẽ, Thông tư 09/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 01/10/2021, thay thế Thông tư 20/2016/TT-BXD) đã không quy định “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở”, nên hiện nay các địa phương không còn căn cứ pháp luật để thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng, an toàn PCCC, tiện ích.

 Kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Kiến nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sớm quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định của Nghị định 148/2020/NĐ-CP

Khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp diện tích “đất công” đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; Trường hợp diện tích “đất công” không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định 148/2020/NĐ-CP giao cho “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập”. Nhưng cho đến nay, Hiệp hội được biết  đến nay mới có khoảng phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập, trong đó có Thủ đô Hà Nội.