Vì sao phân khúc văn phòng hạng A thu hút nhà đầu tư ngoại?

Thị trường văn phòng tại Hà Nội là một trong hai đại diện điển hình với thị trường văn phòng năng động nhất tại Việt Nam. Theo dữ liệu của Savills Việt Nam năm 2020 cho thấy, dù đang trong giai đoạn dịch Covid-19 thì văn phòng tại thị trường Hà Nội vẫn duy trì nguồn cầu ổn định.

Dự kiến GDP tăng 6,3% vào năm 2021, theo đó, Việt Nam vẫn sẽ là một trong những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á. Bên cạnh đó, Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khi ngày càng nhiều các công ty đa quốc gia xem xét chuyển sang.

Hiện, văn phòng chất lượng cao có xu hướng thu hút khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Đầu tư, Savills Hà Nội, có những yếu tố cốt lõi khiến các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn để đầu tư tại thị trường BĐS Việt Nam.

Đầu tiên, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tăng dẫn đến nhu cầu tìm kiếm và thuê văn phòng cao cấp. Việc phát triển tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế các nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh hơn, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động. Vài năm trở lại đây, TP.Hà Nội vẫn luôn có tỉ lệ lấp kín mặt bằng lên tới 90%. So với phân khúc khách sạn hay nhà ở thì phân khúc văn phòng mang lại tính ổn định về dòng tiền hơn vì khách thường ký hợp đồng từ 3-5 năm.

Thứ hai, có hai yếu tố thu hút nhà đầu tư là: yếu tố về mặt tài chính và yếu tố về lợi nhuận. Trong đó, lợi nhuận được gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin – GOP margin) dao động trong khoảng 25-30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40-50% đối với khách sạn 3-4 sao.

Còn phân khúc văn phòng trung bình đạt 70-80% GOP margin. Điều này cho thấy, so với các dự án nhà ở và Khách sạn thì đầu tư vào các tòa nhà văn phòng hiệu quả hơn nhiều. Thị trường văn phòng đang là mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư, điều này đã làm tăng giá trị tòa nhà văn phòng ở mức tỉ suất vốn hóa rất hấp dẫn. Hiện tại, tỉ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội đang ở mức 6-7%.

Bà Minh cũng lý giải thêm, so về mặt bằng giá thuê, thị trường văn phòng Hà Nội đang thấp hơn so với TP.HCM vì thế đã thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản... Giá thuê của văn phòng hạng A ở các khu vực trung tâm của TP.HCM có thể lên đến 55-60 USD/m2, trong khi đó ở Hà Nội giá dao động ở mức 40-43 USD/m2.

Nhìn chung, ngay cả khi đang trong giai đoạn dịch Covid-19 thì cả thị trường cũng không bị ảnh hưởng quá nhiều khi vẫn có những giao dịch không hề thấp hơn so với thời điểm trước dịch Covid-19. Chính phủ Việt Nam đã thành công trong kiểm soát dịch bệnh, điều này đã khiến thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn hoạt động tốt và thu hút các nhà đầu tư ngoại.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ quan điểm: “Hà Nội vẫn là thị trường hấp dẫn và ổn định so với các thành phố trong khu vực. Trong ASEAN, công suất thuê của thị trường văn phòng đã cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường Hà Nội sau đại dịch so với năm ngoái chỉ giảm 1%, đạt mức 94%, chỉ đứng sau Singapore và TP.HCM”.

Trong hai năm tới, 17 dự án với khoảng 192.000 m2 gia nhập vào thị trường Hà Nội, phần lớn nguồn cung thuộc hạng A và nằm ở khu vực Nội thành.

Ngày càng có nhiều diện tích văn phòng tại khối đế các tòa chung cư. Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới. Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao các tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành. Sự năng động trong quản lý dự án và hiệu quả trong thiết kế xanh sẽ là hai yếu tố thành công dễ dàng.

Như vậy, dù ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng văn phòng hạng A trong suốt năm 2020 vẫn luôn là thị trường tiềm năng mới mức thuê cao. Với mức thuê cao nhưng diện tích sàn trống ít vì thế mà nhà đầu tư có thể tăng giá liên tục trong thời gian qua đã khiến các văn phòng hạng A tại Hà Nội thu hút được nguồn vốn ngoại lớn.