Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành ngày 18/12/2020 là lối thoát cần thiết cho các doanh nghiệp hiện đang đau đầu vì những dự án xen kẽ đất công không được cấp phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mới đây, quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được Chính phủ bổ sung trong Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhằm tháo gỡ những nút thắt trong xử lý các dự án xen kẽ đất công.
Theo đó, những dự án có xen kẽ đất công với những thửa đất nhỏ, hẹp do Nhà nước quản lý có thể được cho thuê hoặc giao quyền quản lý cho người sử dụng đất liền kề nếu những người này có nhu cầu mà không cần qua phương thức đấu giá.
Cụ thể, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí như thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định; có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Những thửa đất có nằm trong khu vực đất sử dụng để thực hiện các dự án hay công trình mà được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố công khai của các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không nằm trong phạm vi xem xét. Trong đó, những thửa đất có tranh chấp hay khiếu nại, hoặc vi phạm cũng không nằm trong diện được giao, cho thuê.
Trước đó, nhiều doanh nghiệp đã gặp khó trong việc xử lý những dự án có xen kẽ đất công, vì những dự án này thường chưa được cấp quyền sử dụng đất, nếu phải lập hồ sơ và đấu giá đất công sẽ mất rất nhiều thời gian, khiến cho dự án bị đình trệ và mất đi cơ hội kinh doanh.
Nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS đã đề đạt những kiến nghị nhằm giải quyết vướng mắc này như chủ đầu tư bồi thường lại cho chính quyền địa phương thửa đất khác có diện tích, giá trị ngang bằng với diện tích đất công trong khu quy hoạch để địa phương xây dựng các công trình phúc lợi; hay phương pháp xác định giá đất cụ thể.
Được biết, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành với cơ chế hợp lý để giải quyết các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư sẽ giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước.
Về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất công, cần ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng, đối với các thửa đất không sử dụng được vào mục đích công cộng, sẽ thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Sử dụng hình thức đấu giá nếu có 2 người sử dụng đất liền kề có nhu cầu sử dụng đất công xen kẽ. Nếu chỉ có 1 người sử dụng đất liền kề có nhu cầu thì không cần sử dụng hình thức đấu giá để xác định giá thuê đất. UBND các cấp rá soát, lấy ý kiến công khai với những người dân nơi có đất trước khi giao, cho thuê đất.
Việc giao đất, cho thuê đất cần dựa trên đơn đề nghị của người sử dụng đất liền kề, quá trình này cần minh bạch, công khai. Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.
Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Thời hạn sử dụng đất được giao, cho thuê của người sử dụng đất liền kề được xác định tương đương với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Về giá đất cụ thể sẽ được UBND cấp tỉnh quy định.
