Những sửa đổi, bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Theo HoREA, Bộ Xây dựng đã bổ sung khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “đặt cọc” trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và nhà đầu tư, nhất là để ngăn chặn tình trạng “đầu nậu, cò đất, cò nhà, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng quy định “đặt cọc” của Bộ Luật dân sự để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.

Khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định:“2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” đã “luật hoá” một phần nội dung khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép “được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…”.

Đã bổ sung quy định về “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nâng cấp thành khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư mua, thuê mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú đưa vào kinh doanh như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…

Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định về “3. Việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam” để bảo đảm công khai, minh bạch.

Các quy định tại Mục 2 và Mục 3 Chương VII Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định điều kiện thành lập và thủ tục cấp Giấy phép đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; quy định cụ thể các trường hợp giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; quy định “các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một sàn giao dịch hoặc tổ chức môi giới”  sẽ giúp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới.

Khoản 4 Điều 63 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “nghĩa vụ của Sàn giao dịch bất động sản” phải “4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Quy định này giúp Sàn giao dịch thực hiện trách nhiệm báo cáo theo quy định của “Luật phòng, chống rửa tiền 2022” trong lĩnh vực bất động sản và trở thành nguồn cung cấp thông tin kịp thời cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các quy định trên đây phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 6 yêu cầu “Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt” và phù hợp với thực tiễn so với các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước đây.