Kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xây dựng mới

Luật Nhà ở 2014 lần đầu tiên đã quy định chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn” đồng thời với chế độ “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”.

Lần đầu tiên, khoản 2 Điều 9 và khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 đã quy định chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn” và thực hiện song song 02 chế độ “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn” và chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn” để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà trên thị trường.

Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn” đối với tất cả dự án nhà chung cư xây dựng mới.

Theo HoREA, đây là quy định “đột phá” của Luật Nhà ở 2014 giúp “đa dạng hóa” quyền sở hữu nhà ở và giúp cho thị trường bất động sản có thêm sản phẩm nhà ở “mới” là “nhà ở sở hữu có thời hạn”, bao gồm “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” hình thành trong các trường hợp: Sở hữu nhà ở có thời hạn trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn để thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở như sau: Dự án nhà chung cư có thời hạn; Dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)”; Dự án “công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú” như “căn hộ du lịch (condotel)”, “văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)”… mà người mua có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng có thời hạn. theo thời hạn của dự án theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Sở hữu nhà ở có thời hạn, tối đa không quá 50 năm của cá nhân nước ngoài theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014; Sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 cho phép “các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ” và theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở có thời hạn, như sau: “2. Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu”.

Ví dụ: Ông A bán căn nhà thuộc sở hữu của mình cho Ông B trong thời hạn 20 năm. Sau 20 năm, Ông B phải trả lại nhà này cho Ông A; Ông C có quyền sử dụng 3.000 m2 đất ở và cho Công ty D thuê đất 30 năm để đầu tư xây dựng nhà chung cư. Sau đó, Công ty D bán các căn hộ này cho các khách hàng được quyền sở hữu căn hộ có thời hạn trong thời hạn thuê đất và sau 30 năm thì Công ty D phải trả lại thửa đất này cho Ông C.

Ưu điểm của “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” là giá bán thấp hơn “căn hộ sở hữu không xác định thời hạn” tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng. Nhưng, đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn “căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn”, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”:

Thực tiễn cho thấy trong xã hội, nhất là giới trẻ đã xuất hiện xu thế thuê nhà, đổi nhà đi đôi với nhu cầu “nhảy việc”, thay đổi môi trường làm việc để có nhiều trải nghiệm làm gia tăng nhu cầu thuê nhà, mua nhà trong một thời hạn với giá vừa túi tiền, nên có nhu cầu thuê hoặc mua “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” do có giá thấp hơn khoảng trên dưới 20% so với “căn hộ nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn (sở hữu vĩnh viễn)” cùng loại tại cùng khu vực, bởi lẽ chủ đầu tư nộp “tiền thuê đất” 01 lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm chỉ bằng khoảng 80% “tiền sử dụng đất” đối với trường hợp giao đất ổn định lâu dài.

Trường hợp chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức trả tiền thuê đất hàng năm thì giá “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” sẽ còn thấp hơn nữa, nhưng loại “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn trả tiền thuê đất hàng năm” có thể chưa phù hợp với thị hiếu và nhu cầu của thị trường hiện nay.

Tuy nhiên, phương thức trả tiền thuê đất hàng năm lại rất phù hợp với dự án “căn hộ nhà chung cư cho thuê” nên cần khuyến khích thực hiện trong thời gian tới để giúp làm giảm giá cho thuê loại nhà này.

Năm 2008, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có thêm loại sản phẩm căn hộ “mới” là dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” xây dựng trên “đất thương mại, dịch vụ” để bán cho khách hàng theo chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn”, điển hình là Dự án tòa nhà căn hộ dịch vụ đầu tiên của cả nước, mở đường cho loại “căn hộ sở hữu nhà ở có thời hạn” là Dự án The Manor 91 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh của Tập đoàn Bitexco bao gồm 02 khu nhà cao tầng, The Manor I là khu căn hộ chung cư mà người mua căn hộ được “sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” và The Manor II là khu “căn hộ dịch vụ” mà người mua căn hộ được “sở hữu căn hộ có thời hạn” theo thời hạn sử dụng đất của dự án (50 năm).

Xu thế phát triển dự án “căn hộ dịch vụ cao cấp sở hữu có thời hạn” tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng mạnh trong hơn 10 năm qua do nhu cầu của thị trường, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do Nhà nước đã sử dụng “công cụ quy hoạch”, trong đó có quy định về chỉ tiêu “tỷ lệ đất ở, tỷ lệ đất thương mại dịch vụ” và nhất là chỉ tiêu “quy mô dân số” trong từng dự án để điều tiết thị trường bất động sản, dẫn đến chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải “tự động” lựa chọn thêm sản phẩm “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” để đảm bảo hiệu quả đầu tư kinh doanh. 

Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có dự án “căn hộ bình dân sở hữu có thời hạn” để bán cho khách hàng, mà chỉ có dự án “căn hộ bình dân cho thuê có thời hạn”, điển hình là Dự án khu căn hộ bình dân cho thuê dài hạn “Twin Tower” do Công ty Lê Thành làm chủ đầu tư tại phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân trên diện tích khuôn viên 8.000 m2 đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giao đất ổn định lâu dài, nhưng chủ đầu tư đã lựa chọn đầu tư dự án “căn hộ bình dân cho thuê có thời hạn” gồm 2 toà nhà cao 19 tầng với 352 căn hộ 1-2 phòng ngủ (căn nhỏ nhất có diện tích 19 m2 cho 02 người thuê) và chỉ cho thuê có thời hạn 49 năm với đơn giá cho thuê năm 2011-2013 từ 11-13 triệu đồng/m2, như căn hộ 19 m2 cho thuê 49 năm có giá khoảng 209-247 triệu đồng (hiện nay, giá sang nhượng hợp đồng thuê nhà này khoảng 18-20 triệu đồng/m2). Người thuê trả hết tiền thuê 49 năm trong vòng 06 năm; trả trước 30% trong 02 năm đầu và trả tiếp 70% còn lại trong 04 năm tiếp theo. 

Hoặc Dự án khu căn hộ cho thuê BeeHome do Công ty CT Group làm chủ đầu tư tại phường 13, quận Tân Bình có diện tích 4.941 m2 được xây dựng trên đất thuê của một đơn vị khác, gồm 2 toà nhà cao 5 tầng (có thang máy) với 318 căn hộ đáp ứng nhu cầu thuê nhà của giới trẻ có diện tích từ 30-65 m2 cho thuê có thời hạn theo từng chu kỳ 06 năm hoặc 12 năm… với đơn giá cho thuê khoảng 2 triệu đồng/tháng vào thời điểm năm 2015 thì căn hộ 30 m2 thuê theo chu kỳ 06 năm có giá thuê khoảng 150 triệu đồng, căn hộ 60 m2 có giá thuê khoảng 300 triệu đồng.

Theo HoREA, “Căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” chưa thật sự “hấp dẫn” và chưa đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của đa số người tiêu dùng:

So sánh giá bán “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” tuy thấp hơn giá bán “căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn”  khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự “hấp dẫn” và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi lẽ đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là “tiêu sản” (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là “tích sản” (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh (trong đó, nhà phố, biệt thự có thể dành một phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ hoặc cho thuê; riêng căn hộ nhà chung cư có thể cho thuê ở, không được sử dụng vào mục đích khác không phải để ở); vừa sử dụng nhà ở làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Đặc biệt, nước ta là nước đang phát triển (có thể còn mất nhiều năm nữa mới đạt mức GDP 7.000 USD/người) nên giá trị bất động sản, nhà đất (nhất là “đất”) thường có “xu thế tăng giá theo thời gian” (Ví dụ: Năm 2007-2010, chủ đầu tư một khu đô thị mới tại quận 7 bán nhà phố, biệt thự với giá đất nền từ 7-16 triệu đồng/m2; bán căn hộ chung cư với giá 32-35 triệu đồng/m2. Nhưng, hiện nay (sau 15 năm) thì giá đất nền đã tăng lên 160-200 triệu đồng/m2, giá căn hộ chung cư đã tăng lên 50 triệu đồng/m2) nên đa số người dân mua nhà chung cư thì có xu hướng lựa chọn mua “căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” để được hưởng “địa tô chênh lệch”.

Trên cơ sở phân tích trên, Hiệp hội nhận thấy, Nhà nước chỉ nên quy định “giao đất có thời hạn” cho nhà đầu tư để thực hiện dự án “nhà chung cư sở hữu có thời hạn” trong trường hợp khu đất thuộc Nhà nước quản lý (đất công), tương tự như cách làm của Singapore. 

Nhưng, đối với trường hợp nhà đầu tư đã “có quyền sử dụng đất”, hoặc do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà chung cư thì nên công nhận “nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn” như quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung Điều 99 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất hợp tình hợp lý, phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và khoản 4 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 và tâm tư nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư, 

Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” để Nhà nước “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mà lại quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này.

Hiệp hội nhận thấy, không phải do quy định “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư “tốt hơn nơi ở cũ” cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Mãi đến Nghị định số 69/2021/NĐ-CP “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” mới quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương chỉ mới áp dụng kể từ ngày 01/09/2021 (mới được 1 năm) nên cần tiếp tục thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP chỉ có chính sách cho “miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” là chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 nên cần bổ sung chính sách này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất (Ghi chú: Nghị định số 101/2015/NĐ-CP trước đó cũng đã quy định “miễn tiền sử dụng đất” tương tự).

Khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định” dẫn đến “nghịch lý” là “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư” lại lệ thuộc vào “kết luận kiểm định” của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả trong trường hợp “đất xây dựng khu chung cư” được sử dụng ổn định lâu dài, nên Phương án 1 (PA1) Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.

Hiệp hội đề nghị chọn Phương án 2 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau:

“PA2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài)”. 

Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị giữ nguyên các quy định về “quyền sở hữu nhà ở”, “sở hữu nhà ở có thời hạn” đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 sau đây: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” vào khoản 3 Điều 144 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.