Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường cho phép TP. Hồ Chí Minh được thí điểm áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có Công văn số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 trình Thủ tướng Chính phủ “Về kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá”.
Hiệp hội thống nhất với đề xuất của UBND thành phố, mà nếu đề xuất này được áp dụng thì sẽ đơn giản hoá, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn xuống còn khoảng 15 ngày, vừa sớm đưa dự án vào triển khai thực hiện, vừa tránh được “rủi ro pháp luật” cho công chức, viên chức nhà nước và người có liên quan.
Nhưng để đảm bảo việc thí điểm thực hiện “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại nhưng không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai thì Hiệp hội đề nghị Chính phủ đồng thời cho phép thành phố Hồ Chí Minh được thí điểm ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” cá biệt để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại. Mỗi dự án nhà ở thương mại sẽ được áp “hệ số điều chỉnh giá đất” cá biệt, tương tự như áp “hệ số điều chỉnh giá đất” cá biệt để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay.
Hiệp hội nhận thấy, hiện nay pháp luật về đất đai đã quy định 02 loại “hệ số điều chỉnh giá đất” như sau:
Một là, theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” (xin gọi là hệ số k1) để điều chỉnh “bảng giá đất”, ví dụ hàng năm, thành phố Hồ Chí Minh ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” (xin gọi là hệ số k1) theo 5 khu vực để điều chỉnh các “bảng giá đất”.
Hai là, đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NDS-CP thì “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất” (xin gọi là hệ số k2), ví dụ mỗi nămthành phố Hồ Chí Minh thường ban hành khoảng trên dưới 20 quyết định cá biệt về “hệ số điều chỉnh giá đất” (xin gọi là hệ số k2) để “tính tiền bồi thườngNhà nước thu hồi đất” áp dụng cho từng dự án theo quy định tại điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013.
(2) Khoản 6 Điều 2 “Dự thảo Nghị định” bổ sung “Điều 4đ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, tại khoản 2 quy định: “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định này hoặc trường hợp không đủ điều kiện áp dụng được phương pháp quy định tại các điều 4a, 4b, 4c và Điều 4đ Nghị định này do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc định giá đất”, mà điểm a khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NDS-CP quy định giá đất cụ thể được xác định bằng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” được áp dụng đối với trường hợpa) Các trường hợp quy định tại các Điểm a,b,c và d Khoản 4 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại…” nhưng không quy định áp dụng cho các dự án khác bao gồm cả dự án nhà ở thương mại.
Hiệp hội nhận thấy, cơ quan soạn thảo nội dung khoản 6 Điều 2 “Dự thảo Nghị định” chưa xem xét giải quyết kiến nghị của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại Công văn số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 xin được thí điểm áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại.
"Hiệp hội thống nhất với kiến nghị của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đề xuất Chính phủ cho phép được thí điểm áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại và đề nghị bổ sung nội dung này vào khoản 6 Điều 2 “Dự thảo Nghị định”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
