Kiến nghị bổ sung cấp đổi sổ đỏ cho condotel

Theo HoREA, “vướng mắc, bất cập” khi xử lý cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ mà Giấy chứng nhận đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ do công nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật:

Tại Văn bản số 26/2022/CV-HoREA ngày 03/05/2022, Hiệp hội rất hoan nghênh nội dung khoản 6 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” bổ sung “Điều 32a” Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: “Điều 32a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ: 1. Chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản...”.

Hiệp hội nhận thấy, nếu Điều 32a (trên đây) được thông qua thì cùng với khoản 2 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định “2. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này” thì sẽ thực hiện được thủ tục “cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch)” cho các dự án bất động sản không phải là nhà ở đưa vào kinh doanh (mới) như dự án căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ dịch vụ…

Bởi lẽ, Phụ lục “Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch (hoặc căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú)” (Mẫu số 02) ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về toà nhà căn hộ du lịch (condotel) đã quy định cụ thể về: (1) Đất xây dựng Toà nhà; (2) Diện tích sàn xây dựng căn hộ du lịch/Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; (3) Diện tích sử dụng căn hộ du lịch/Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; (4) Phần sở hữu riêng của Bên mua/bên thuê mua; (5) Phần sở hữu riêng của Bên bán/bên cho thuê mua; (6) Phần sở hữu chung trong Toà nhà; nếu Toà nhà không phải là nhà chung cư thì các bên được thỏa thuận xác định phần sở hữu chung trong Toà nhà; (7) Phần sở hữu chung trong Toà nhà; nếu Toà nhà không phải là nhà chung cư thì các bên được thỏa thuận xác định phần sở hữu chung trong Toà nhà. Đây là các yếu tố cần thiết làm căn cứ để Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh cấp “sổ hồng” cho các dự án bất động sản không phải là nhà ở đưa vào kinh doanh.

Nhưng, “vướng mắc, bất cập” hiện nay là xử lý và giải quyết việc cấp đổi, cấp lại hàng nghìn Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây khách hàng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đã “lỡ mua” các sản phẩm này, nên rất cần được xem xét giải quyết sao cho có lý có tình.  

Căn cứ vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, nên để thực hiện cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây khách hàng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật, đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận thì các địa phương đưa ra phương án tính thời hạn sử dụng đất bằng cách trừ đi thời gian kể từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến thời điểm cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, ví dụ: Dự án condotel A trên đất thương mại, dịch vụ (có thời hạn sử dụng đất 50 năm) đã được giao đất cho chủ đầu tư từ năm 2010 và người mua condotel đã được cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ condotel gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận. Nay (năm 2022), người mua được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì “bị trừ đi” 12 năm dẫn đến người mua căn hộ condotel chỉ còn thời hạn sử dụng đất 38 năm nên rất thiệt thòi vì người mua là “bên ngay tình, không có lỗi”. 

Do vậy, cần có giải pháp xử lý có lý có tình đối với các trường hợp này, nay không còn được công nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” thì nên được công nhận thời hạn sử dụng đất trọn kỳ hạn sử dụng đất của dự án, tối đa 50 năm, không nên trừ đi khoảng thời gian tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất dự án đến ngày cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị bổ sung “dự thảo Điều 32b” Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc bổ sung vào “Điều 7. Điều khoản chuyển tiếp” của “Dự thảo Nghị định” như sau: 

“Điều 32b. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu gắn với quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ

Trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu gắn với quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ thì thời hạn sử dụng đất được tính trọn kỳ hạn sử dụng đất của dự án, tối đa 50 năm”.