Đầu tư bất động sản: Cân nhắc khi "đón sóng" hạ tầng

Dù UBND Thành phố Hà Nội chỉ mới giao nhiệm vụ lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư cầu Trần Hưng Đạo và chưa chính thức được duyệt nhưng giá đất nền tại khu vực quận Long Biên đã tăng "nóng".

Hàng loạt tin rao bán nhà đất ăn theo thông tin quy hoạch tại khu vực này đã khiến thị trường dậy sóng. Tình trạng này thường xuyên xảy ra mỗi khi các địa phương có quy hoạch mới và đã từng để lại rất nhiều hệ lụy tiêu cực. Tuy nhiên, những "trái đắng" thu được sau sốt đất vẫn không giúp các nhà đầu tư tỉnh táo khi nhập cuộc đua. Bởi vậy, các chuyên gia vẫn đưa ra cảnh báo, nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc khi "đón sóng" hạ tầng.

Dưới góc độ chuyên gia, Kiến trúc sư Ngô Trung Hải - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhận xét, câu chuyện khi có thông tin về dự án mới, quy hoạch mới... dù là chưa triển khai hay chỉ mới là "tin đồn" đã gây "sốt đất" đang trở thành tình trạng phổ biến trên thị trường bất động sản.

Theo nhận định của các chuyên gia Công ty Savills Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở phía Đông Hà Nội - một phần đất nằm sát cạnh Sông Hồng đang được tính đến trong Quy hoạch phân khu Sông Hồng. Bản Quy hoạch sông Hồng mang tới thông tin tích cực cho thị trường, tuy nhiên nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố quan trọng trước khi ra quyết định đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cao cấp Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, hiện việc tiếp cận sang phía Đông vẫn đang được thực hiện chủ yếu từ các cây cầu cận kề như Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì và hỗ trợ thêm từ các cây cầu khác như Nhật Tân, Đông Trù.

Có thêm một cây cầu nữa sẽ thúc đẩy thêm quá trình di dân đồng thời hỗ trợ giao thông từ các khu vực khác đặc biệt là khu vực nội đô. Qua các bước thẩm định, phê duyệt, thực tế là cầu còn cần thời gian để xây dựng. Do đó, tính đến thời điểm hiện nay, mức độ ảnh hưởng của thông tin xây dựng những cây cầu mới lên giá cả và nguồn cầu khu Đông đang chưa rõ nét hoặc nếu có cũng cần tùy thuộc vào tiến độ thực hiện của dự án.

Khi cầu xây dựng xong, diện mạo đô thị khu vực phía Đông đặc biệt là khu lân cận sẽ khang trang, đẹp mắt hơn. Từ đó gia tăng sức hấp dẫn dịch chuyển của người dân khu vực nội đô sang khu vực này cũng như thu hút thêm nguồn cầu từ các tỉnh tiếp cận Hà Nội từ phía Đông.
Việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng, nhưng việc ra quyết định vào thời điểm nào còn tùy thuộc vào kỳ vọng cũng như tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư trong tương quan cạnh tranh với các khu vực khác cũng như tiến độ triển khai, xây dựng cầu trên nền mặt bằng giá bất động sản đã điều chỉnh tăng thời gian gần đây - bà Hằng phân tích.

Nhận định về quy hoạch sông Hồng, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, ý tưởng về quy hoạch sông Hồng gắn với những khu đô thị văn minh hiện đại đã được đề cập rất nhiều lần. Do đó, thị trường cần chú ý và quan sát cẩn thận về tiến trình thực hiện của bản quy hoạch này.

Quy hoạch hai bên bờ sông Hồng là một việc cần phải làm đối với Hà Nội, đã đến lúc khu vực này được cải thiện, nâng cấp với kế hoạch phát triển bền vững và chất lượng cao. Nếu nhìn sang các thủ đô khác trên thế giới như tại London (Anh), Hong Kong, Seoul (Hàn Quốc) hay Bangkok (Thái Lan), có thể thấy các đại đô thị này cũng được phát triển dọc bên sông. Lấy bờ sông là tâm điểm phát triển, sự phát triển sẽ dịch chuyển từ bờ bên này sang bên kia.

Đơn cử như sự phát triển của London chạy dọc từ phía Bắc xuống phía Nam theo bờ sông Thames. Còn với Hà Nội, sự phát triển này sẽ hứa hẹn từ bờ Tây sang bờ Đông của Thủ đô. Khi tính việc đầu tư, mỗi phần đất đều có giá trị và tiềm năng riêng và mỗi cá nhân cũng có khả năng tài chính riêng. Bởi vậy, khi đưa ra quyết định đầu tư cho bất kỳ bất động sản nào, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về khả năng tài chính của mình, liệu có thể nắm giữ bất động sản đó hay không, thay vì đầu tư theo lối đặt cược - ông Matthew Powell phân tích.
Dưới góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ; trong đó có hạ tầng giao thông.

Khi xác định "đón sóng" hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, xác định là đầu tư dài hạn và không phải dự án nào cũng đúng tiến độ. Nếu không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn - ông Châu khuyến cáo.

Đồng quan điểm, Kiến trúc sư Ngô Trung Hải - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam chia sẻ, khu vực hai đầu cầu Trần Hưng Đạo đã có quy hoạch phân khu, người dân muốn tham khảo thì nên đến trực tiếp cơ quan chức năng hoặc trên trang web của Sở Quy hoạch - Kiến trúc để tham khảo; thậm chí, ngay tại UBND các quận, huyện cũng sẽ đăng công khai những thông tin liên quan. Khi nào dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cũng sẽ được công bố tại ngay khu vực thi công dự án.

Để không bị "hớ" do "thổi giá" hay mua trúng miếng đất đã "dính" vào quy hoạch,  người dân cần đến các cơ quan phụ trách về quy hoạch ở khu vực chuẩn bị làm dự án để tìm hiểu. Nếu mảnh đất vừa mua mà rơi vào khu vực quy hoạch làm cầu thì người sở hữu chỉ được nhận tiền đền bù, giải tỏa.

Ngoài ra, có những khu đất cạnh các công trình lớn được phép xây nhà nhưng cũng có thể "rơi" vào khu vực thu hồi làm công viên, cây xanh. Bởi vậy, người dân cần tìm hiểu thật kỹ để khỏi mất tiền oan khi muốn "đón sóng" hạ tầng.

Bài học gần nhất là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, đất đai, bất động sản ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt. Thậm chí trong cơn "sốt đất" đầu năm 2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành.

Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), bao gồm một số dự án trong 10 cây cầu kể trên thì nhiều nhà đầu tư đã phải ôm "trái đắng" khi “ăn theo” hạ tầng./.