Nguồn cung nhà ở giảm kỷ lục vì 'điểm nghẽn' pháp lý

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa công bố danh sách các "điểm nghẽn" trong pháp lý đã và đang đe dọa thị trường bất động sản nhà ở, làm thu hẹp lại rổ hàng, đẩy thị trường đến tình trạng khan hiếm sản phẩm. Đây là một trong những lý do chính làm cho giá bất động sản bị đội lên rất cao bất chấp ảnh hưởng của Covid-19.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, những "điểm nghẽn" pháp lý này đã khiến nguồn cung nhà bị đóng băng trong nhiều năm liền, đặc biệt sự sa sút sản lượng nhà ở trong năm 2020 trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp càng làm trầm trọng thêm khó khăn của thị trường này.

Theo dữ liệu của nhiều đơn vị khảo sát và Sở Xây dựng TP. HCM, sản lượng nhà ở toàn thành phố năm 2020 giảm gần 60% so với 2019, đồng thời cũng là mức thấp kỷ lục trong nửa thập niên qua. Điều đáng quan ngại nhất chính là số lượng căn hộ bình dân, loại nhà vừa với túi tiền của đa số người dân lại đang chỉ còn chiếm 1% nguồn cung trong bối cảnh giá nhà vẫn leo thang bất thường. Ông Châu chỉ ra 7 điểm nghẽn pháp lý đã phong tỏa nguồn cung nhà ở thời gian qua.

Đầu tiên, hiện đang tồn đọng các vướng mắc về thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Thứ hai, vướng mắc do quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư (quy định tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở).

Thứ ba, vướng mắc trong việc xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án. Thứ tư, vướng mắc với các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng "nhà đầu tư" không thể trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vì những nhà đầu tư này không được coi là các chủ đầu tư.

Thứ năm, vướng mắc về công tác xác định giá của đất nằm trong dự án, thẩm định giá đất qua đó tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà bị kéo dài, thường mất trên dưới 3 năm.

Thứ sáu, vướng mắc do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, thì mới được công nhận chủ đầu tư, được cấp Giấy phép xây dựng. Trong khi đó, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu các doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án trước khi tiến hành bán sản phẩm hoặc xin cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ). Các bộ luật này không yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được khởi công xây dựng.

Thứ bảy, vướng mắc trong xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở sử dụng quỹ đất có nguồn gốc là đất công, do sắp Nhà nước xếp lại trụ sở làm việc hay di dời nhà xưởng gây ô nhiễm

Ông Châu đánh giá, về mặt lý thuyết, một số vướng mắc về mặt pháp lý đã được giải quyết thông qua một số Văn bản Luật và Nghị định của Chính phủ vào thời điểm cuối năm 2020 nhưng vẫn cần thêm nhiều thời gian để đi vào cuộc sống trong năm 2021.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ và nhất quán, thiếu tính liên thông của một số quy phạm pháp luật, như Trung ương đã nhận định "điểm nghẽn" thể chế pháp luật là một trong 3 điểm nghẽn của nền kinh tế.

Một nguyên nhân nữa đó là do nhận thức của một phần cán bộ công chức nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật. Chẳng hạn như trong thời gian qua, tại TP. HCM bị ách tắc, vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, trong khi các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác vẫn thực hiện bình thường.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng bày tỏ thêm quan ngại về hiện trạng TP. HCM vẫn chưa xây dựng được "quy trình thủ tục đầu tư xây dựng" phù hợp đối với  các dự án nhà ở thương mại hay dự án nhà ở xã hội. Một trong những phân khúc nhà ở/căn hộ cho tầng lớp người có thu nhập thấp hiện đang phải gồng gánh nhiều thủ tục tương tự như nhà ở thương mại là điều bất hợp lý cần phải được tháo gỡ.