"Thời hạn sử dụng nhà chung cư là đề xuất chú trọng đến lợi ích người sử dụng"

Thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), TS.Kiến trúc sư (KTS) Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, về sở hữu nhà ở (chương II), trong khoản 2 điều 8 có nội dung các trường hợp Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở... thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ... Để tránh lạm quyền và để chế độ bồi thường tương thích với quy mô, giá trị tài sản cần xác định cụ thể hơn và nên có quy định giao Chính phủ nghiên cứu quy định cụ thể.

Đặc biệt, Dự thảo đã đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, áp dụng đối với các loại nhà chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư tái định cư, chung cư công vụ. ”Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Điều 27).

 Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, đây là đề xuất mạnh mẽ, chú trọng đến lợi ích người sở hữu chung cư và tạo thuận lợi cho quản lý diện mạo đô thị. Tuy nhiên, KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng nhấn mạnh, để thuyết phục đề xuất này, cần rà soát kỹ hơn các điều 27, 28, 29, 30 và cụ thể rõ hơn trong điều chính Luật Kinh doanh bất động sản và cần xem đây là tiêu chí trong yêu cầu đối với kinh doanh nhà ở (Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi chưa xác định thời hạn sử dụng trong việc mua bán nhà ở).

Việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng thể hiện trong Điều 30 dự án Luật, theo TS Đào Ngọc Nghiêm, cũng cần bổ sung quyền hạn của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Về vấn đề này, trước đó, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội gửi đóng góp đến Bộ Xây dựng cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư. VCCI cho rằng, Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.

Mặt khác, theo VCCI, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi Luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên. Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (chương V), theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, đây là vấn đề rất được dư luận quan tâm, đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn. Theo thống kê cả nước có hơn 2460 chung cư cũ (xây dựng trước 1994), trong số này 25% là nguy hiểm, xuống cấp nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%. Hà Nội có 1579 chung cư cũ với 1,8 triệu m2 sàn và 20 vạn người ở, được đặt vấn đề cải tạo thí điểm từ 2000 và đẩy mạnh từ 2007 (sau Nghị định của Chính phủ) nhưng đến nay mới chỉ cải tạo hơn 10%. Gần đây 2021 đã xây dựng đề án để thực hiện quyết liệt.

Dự thảo Luật sửa đổi đã cập nhật được các quy định mới từ Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ (từ Điều 75 đến Điều 83). TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị ngoài 2 mô hình hình thức thực hiện cải tạo (Nhà nước doanh nghiệp), cần nghiên cứu thêm mô hình cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện. Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... Việt Nam cũng đã đề xuất trong nhiều hội thảo, nghiên cứu của một số trường đại học. Đề nghị xem xét thêm.

Về xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở, ông Đào Ngọc Nghiêm đề nghị Chính phủ cần sớm có quy định chi tiết, xác định đầy đủ nội hàm của khái niệm vi phạm pháp luật và bồi thường thiệt hại. Đặc biệt là với nhà ở xã hội (khoản 3 điều 224 rất khó áp dụng trong thực tế).

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đưa ra khuyến cáo, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được nghiên cứu nghiêm túc, có nhiều đổi mới song rất cần nâng cao tính thực tiễn. Theo kế hoạch, từ nay đến thời gian Quốc hội thông qua Luật còn không nhiều, lại là vấn đề tác động trực tiếp đến Nhân dân nên cần có giải pháp tích cực để lấy ý kiến đóng góp rộng rãi và kế hoạch sớm để Chính phủ ban hành hướng dẫn và quy định chi tiết.