Theo Luật sư Trương Anh Tú, bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra cho thấy “cuộc chiến” này chưa có hồi kết.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra cho thấy “cuộc chiến” này chưa có hồi kết.
-010023.jpg "Cuộc 'nội chiến' tại các chung cư chưa có hồi kết")
Sáng ngày 19/1, tại Trung tâm Hội nghị Quốc Tế (ICC), Tạp chí Luật sư Việt Nam đã tổ chức buổi Tọa đàm "Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư".
Chủ trì buổi Tọa đàm có Nhà báo, Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến - Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam; Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường.
Tham dự buổi Tọa đàm có Luật sư, Tiến sĩ Đỗ Ngọc Thịnh - Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Nguyễn Văn Chiến - Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm; đại diện Hiệp hội Bất động sản, cùng các khách mời là Luật sư, chuyên gia pháp lý và đại diện các cơ quan báo chí.
Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM.
Tại Hà Nội, trong số 845 chung cư thương mại trên địa bàn thành phố, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.
Tại TP. HCM, hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt và phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Những mâu thuẫn phát sinh không chỉ gây bức xúc cho người mua nhà mà còn gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong công tác đầu tư hoàn thiện, bàn giao, bảo hành và bảo trì. Bên cạnh đó, trong quá trình vận hành tòa nhà cũng trở nên khó khăn hơn. Ngoài ra, còn phá vỡ quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở cao tầng của các địa phương và đồng thời gây mất an ninh trật tự.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, hình ảnh người dân tại các tòa nhà chung cư treo băng rôn, hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... đã không còn xa lạ.
Không chỉ vậy, những mâu thuẫn kéo dài còn ảnh hưởng bất lợi đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến uy tín, thương hiệu, hiệu quả sản xuất - kinh doanh của chủ đầu tư.
Buổi Tọa đàm tập trung thảo luận vào 3 nội dung chính: Thứ nhất, nhận diện những xung đột chủ yếu xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư gồm: Tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Mối quan hệ giữa cư dân với ban quản lý tòa nhà, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản lý. Minh bạch trong việc thu - chi quỹ bảo trì, phí dịch vụ, sổ hồng, diện tích...
Thứ hai, những vấn đề pháp lý trong vận hành và quản lý nhà chung cư, gồm: Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của công ty quản lý, vận hành chung cư, của ban quản trị chung cư; quyền và nghĩa vụ của người dân tại các chung cư...
Thứ ba, trình tự pháp lý giải quyết các xung đột, gồm: Nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, khuyến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan, quyền khởi kiện và cơ sở pháp lý...
Trình bày tham luận, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm nêu lên những vấn đề liên quan đến nhà chung cư, các kiểu tranh chấp chung cư, một số giải pháp và các cơ chế xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư nhà chung cư, quyền khởi kiện của cư dân với chủ đầu tư.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, nhà chung cư đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Tuy nhiên, kéo theo đó là các cuộc tranh chấp mâu thuẫn liên quan đến chung cư cũng liên tục xảy ra, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra cho thấy “cuộc chiến” này chưa có hồi kết.
Cũng theo Luật sư Tú, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay đang đặt ra một bài toán khó đối với hai phía trong tranh chấp và cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà.
“Thiết nghĩ, hai bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm và lợi ích của mình”, Luật sư Tú nêu quan điểm.
Dưới góc độ quản lý nhà nước cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư, Luật sư Tú cho hay.
Đại diện đơn vị quản lý tòa nhà, Thạc sĩ, luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cũng đã chỉ ra những xung đột chủ yếu giữa cư dân và chủ đầu tư tại các tòa nhà, cụm chung cư. Từ đó, nhận diện các tranh chấp chính, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp và đưa ra một số đề xuất, giải pháp cơ bản để hạn chế tranh chấp.
Cũng tại buổi Tọa đàm, Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường đã đánh giá cao các quan điểm, ý kiến đóng góp của các Luật sư và chuyên gia. Qua đó đã thể hiện một bức tranh khá đầy đủ, tuy nhiên còn một số điểm cũng cần lưu ý.
Cụ thể, về các tranh chấp liên quan đến mua bán còn chưa làm rõ hình thức mua bán bất động sản (mua bán nhà trên giấy), về tranh chấp giữa diện tích chung và riêng thì hiện nay vẫn còn bị lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Theo ông Võ, cần phân biệt rõ hơn khái niệm sở hữu chung và sở hữu riêng một cách rõ ràng hơn nữa.
Về phí bảo trì cần xem xét lại việc giao phí bảo trì này cho chủ thể nào là hợp lý và bảo đảm được việc quản lý, sử dụng minh bạch, hợp lý và xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ.
Các ý kiến của các vị khách mời đa số tập trung vào vấn đề hướng giải quyết các xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân, quyền lợi của cư dân và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các dự án đang gây tranh cãi.
