Cải tạo chung cư cũ: Cơn đau đầu kéo dài

“Đi giữa 2 làn đạn”

Khi di chuyển trên tuyến đường Trần Hưng Đạo (đoạn giao nhau với đường Nguyễn Biểu, quận 5), đập vào mắt là công trình chung cư cao 3 tầng xập xệ nằm ngay trên mặt đường. Nhìn từ bên ngoài, rêu đen đã phủ kín nhiều mảng tường, hành lang và tay vịn lỏng lẻo, bong tróc, chuồng cọp, mái vẩy xen lẫn biển hiệu treo lộn xộn quanh các căn hộ… Thế nhưng, đây lại là nơi sinh sống của khoảng 20 hộ dân từ hàng chục năm nay.

Bà Hà Thị Bảy, người đã sinh sống ở đây hơn 40 năm cho biết, chung cư này được xây dựng từ trước năm 1975 nên đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng. Hiện tại, gia đình chỉ còn 2 vợ chồng bà sống ở đây, con cái đã thuê nhà ở bên ngoài. Vợ chồng bà và các hộ gia đình khác đều không muốn sinh sống trong tòa nhà chờ sập này mãi, thế nhưng muốn đi cũng không phải chuyện dễ.

“Dù biết nguy hiểm, muốn chuyển đi, nhưng 5 năm rồi chính quyền chưa đưa ra được giá đền bù thỏa đáng thì di dời như thế nào?”, bà Bảy nói và cho biết thêm, năm 2017, Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá chung cư này nằm trong diện nguy hiểm cấp D, tức có nguy cơ sụp đổ, cần phải di dời, tháo dỡ khẩn cấp…

Để đảm bảo an toàn cho người dân, UBND quận 5 đã tổ chức nhiều cuộc gặp mặt và vận động các hộ dân ở đây di dời về Lô A - chung cư An Phú (đường Hậu Giang, phường 11, quận 6) mới được xây dựng. Ngoài ra, chính quyền địa phương còn hỗ trợ chi phí di chuyển, miễn phí tạm cư và 2 năm phí quản lý, được đảm bảo quyền lợi tại chung cư cũ...

Về chính sách di dời, nếu thực hiện trước ngày 15/2/2023, mỗi hộ dân sẽ được nhận 50 triệu đồng (bao gồm 10 triệu đồng từ ngân sách theo quy định và 40 triệu đồng từ nguồn vận động xã hội hóa). Trường hợp di dời từ 16/2-28/2, mỗi hộ dân được nhận 30 triệu đồng, còn sau ngày 28/2 sẽ không được hỗ trợ. Trong trường hợp không di dời, chính quyền địa phương sẽ áp dụng biện pháp hành chính sau ngày 10/3 nhằm đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho người dân.

“Chỗ ở mới tuy rộng rãi, khang trang và an toàn hơn nhưng chỉ là tạm thời, không phải sở hữu lâu dài. Nếu sau 2 năm, chính quyền địa phương vẫn chưa chốt được mức bồi thường, trong khi nhà cũ bị đập bỏ thì gia đình tôi biết quay về đâu. Tôi từ người có nhà sẽ thành vô gia cư ư?”, bà Bảy tâm sự. Những băn khoăn của bà Bảy cũng là tâm tư của các hộ gia đình khác đang sống tại chung cư cũ này.

Ông Nguyễn Xuân Trung, Phó chủ tịch UBND quận 5 cho biết, pháp luật quy định với nhà ở hết niên hạn sử dụng hoặc có nguy cơ sập, chính quyền phải di dời để đảm bảo tính mạng cho người dân. Thế nhưng, luật lại không quy định cụ thể về việc lập phương án bồi thường dạng nhà chung cư. Việc này gây nhiều áp lực, khó khăn cho địa phương trong công tác vận động người dân chuyển đi.

Trong khi đó, chung cư 440 Trần Hưng Đạo, sau khi trừ lộ giới, diện tích sử dụng chỉ còn khoảng 170 m2 - không đủ để xây lại chung cư mới sau dỡ bỏ nên không thu hút được nhà đầu tư. Vì thế, Nhà nước phải đứng ra chi tiền đền bù, số tiền và tỷ lệ bồi thường do TP.HCM quyết định. UBND quận 5 đã đề xuất 2 phương án tính giá bồi thường trình Thành phố, sau khi thống nhất sẽ cùng người dân thương lượng để có mức đền bù thỏa đáng.

“Quận đã đề xuất, kiến nghị lên UBND TP.HCM về phương án giá bồi thường và đang đợi chấp thuận, hướng dẫn. Nếu công bố sớm cho người dân nhưng sau đó lại thay đổi sẽ khó cho địa phương”, ông Trung nói và ví von rằng, chính quyền địa phương đang “đi giữa 2 làn đạn”, một bên người dân yêu cầu phải cho biết số tiền cụ thể mới chịu di dời, một bên lại không quyết định được mức bồi thường nhưng gánh trách nhiệm phải đưa người dân ra khỏi nơi nguy hiểm.

Nút thắt chính sách

Không chỉ riêng chung cư 440 Trần Hưng Đạo, mà nhiều chung cư cũ tại TP.HCM cũng đang trong tình trạng “báo động đỏ” mà chưa thể di dời do vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, có thể kể đến chung cư 155-157 Bùi Viện (quận 1), chung cư Tân Hòa Đông (quận 6), chung cư Trúc Giang (quận 4), hai chung cư 137 và 149-151 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình)…

Hiện tại, vẫn còn hàng trăm hộ dân cố bám trụ tại những chung cư cũ này, cho dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới. Tình trạng này khiến việc xây mới chung cư cũ tại TP.HCM ì ạch suốt thời gian dài, mà nguyên nhân được chỉ ra, bên cạnh câu chuyện bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đó là còn chính sách hỗ trợ chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Chẳng hạn, tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (phường 4, quận Tân Bình), dù có chủ trương xây mới từ năm 2008, có chủ đầu tư từ năm 2010, di dời giải tỏa mặt bằng, tháo dỡ xong năm 2016, dự kiến hoàn thành xây dựng trong 32 tháng, nhưng đến vẫn chỉ là bãi đất trống.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, dự án kéo dài do áp dụng quy định mới. Tại thời điểm quận Tân Bình phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư năm 2008, áp dụng theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư chỉ phải hỗ trợ 60% giá trị nhà đất cho 137 hộ dân đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và tạm cư cho 20 hộ dân có nhu cầu tái định cư.

Tuy nhiên, đến năm 2016, theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư phải đóng thêm 40% giá trị còn lại cho Nhà nước, cộng thêm tiền phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước (lối đi, hành lang, cầu thang…) và đất sử dụng chung (khuôn viên, sân chung) do Nhà nước chưa phân bổ vào giá bán căn hộ.

Đến nay, tuy việc hỗ trợ tái định cư cho 157 hộ dân đã thực hiện xong, nhưng phần bồi thường cho chủ sở hữu căn hộ là Nhà nước vẫn chưa hoàn thành khiến việc thi công bị đình trệ.

Vướng mắc tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ cũng là vướng mắc chung của nhiều chung cư cũ tại TP.HCM khiến nhiều dự án đã di dời, tháo dỡ xong nhưng chưa thể xây dựng như chung cư 128 Hai Bà Trưng và 123 Lý Tự Trọng (quận 1), chung cư Hưng Long và Tân Phước (quận Tân Bình)...

Ngoài ra, có những chung cư đã hoàn thành tháo dỡ nhưng vẫn để đất trống nhiều năm do không tìm được chủ đầu tư như chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4) đã 5 lần tổ chức hội nghị nhà chung cư, song tới nay vẫn chưa lựa chọn được nhà đầu tư, dù trước đó người dân đã tự nguyện di dời.

Chia sẻ tại một hội thảo về cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM tổ chức cuối năm 2022, PGD-TS. Nguyễn Minh Hòa - Hội Quy hoạch phát triển TP.HCM cho rằng, đã đến lúc chính quyền phải chấp nhận cho các chủ đầu tư xây dựng lại chung cư với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ, bởi ngoài số căn hộ hoàn trả cho người dân đang cư trú trong chung cư, số căn hộ thương mại tăng thêm mới đảm bảo cho chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận. Như vậy, dù số chiều cao tòa nhà tăng, dân số tăng, nhưng đổi lại Thành phố có thêm nhiều căn hộ mới, người dân được an cư và quan trọng nhất là đảm bảo an toàn.

Thực tế, có nhiều nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ bị chậm trễ, nhưng bất luận vì lý do gì cũng không nên kéo dài thời gian duy trì các chung cư này, bởi một khi rủi ro cháy nổ, đổ sập… xảy ra thì hậu quả sẽ vô cùng nghiêm trọng. Ở nhiều nước như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc…, khi đập bỏ chung cư cũ để xây chung cư mới, chính quyền luôn đưa ra các giải pháp mang tính “win - win”, tức là 2 bên ai cùng có lợi, bởi nếu mỗi bên chỉ nghĩ đến lợi ích của riêng mình thì mọi giải pháp đều bất thành.